隨著房地產市場進入調整期，房地產企業(yè)估值不斷走低，給機構投資者帶來抄底機會。今年以來，金地集團(600383)、金融街(000402)等大型房企均遭遇險資舉牌，且險資舉動有愈演愈烈之勢。

分析人士認為，隨著房地產業(yè)平均利潤率降低，資金撤出現(xiàn)象將繼續(xù)。由于市場低迷的預期持續(xù)，各路資本增持地產股將成為常態(tài)。由于政策、市場等基本面正從底部走出，隨著樓市資金“換血”，地產股將繼續(xù)迎來上揚行情。有機構認為，在2015年3月前，都將是基本面淡季，重點需觀察貨幣政策信號。目前是貨幣放松前期，且CPI持續(xù)低位，房價未漲，屬潛入地產股蜜月期。

供需逆轉估值探底

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-11月，商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%。商品房銷售額64481億元，下降7.8%。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)30個月上漲。與最低點相比，近兩年多全國商品房整體庫存上漲近九成。

機構人士認為，雖然市場交易絕對值仍較高，但是供需關系逆轉已使房地產市場進入轉折期。未來一段時間，市場交易、房企拿地、新開工等動作都將放緩。房地產業(yè)整體利潤率呈走低趨勢。

評級機構標準普爾發(fā)布報告表示，明年房地產仍處于去庫存階段，一線城市與二三線城市會有分化表現(xiàn)：三線城市房地產市場狀況惡化情況會比較明顯，二線城市市場局部趨穩(wěn)，具有高土地成本特點的一線城市市場相對健康。

在上述背景下，地產股估值受到影響。分析人士認為，盡管地產股估值較此前有所修復，但仍處于相對低點。目前，仍有不少地產股市盈率處于3至6倍之間的歷史低位。

資金“棄樓入股”

在這種情況下，資金異動已不可避免。隨著投資回報率下滑，資金可能逐步撤出樓市。各大產權交易所數(shù)據(jù)顯示，最近兩年來，涉及房地產產權交易數(shù)量和規(guī)模都在增加。蘭德咨詢數(shù)據(jù)顯示，未來將至少有三成房企出局。有機構甚至指出，“三成”的說法相對保守。

中國證券報記者在多地調研發(fā)現(xiàn)，不少二三線城市房地產項目陷入開發(fā)困境，企業(yè)因缺錢而轉讓項目或股權的情況比比皆是。一些主業(yè)并非房地產的企業(yè)，也在近年不斷撤出房地產業(yè)。

在現(xiàn)有市場環(huán)境下，業(yè)內人士認為，這種趨勢將持續(xù)。一方面，一線城市拿地和投資門檻較高，企業(yè)難以進駐。另一方面，二三線城市庫存規(guī)模偏大，企業(yè)缺乏投資動力。

住建部政策研究中心研究員王玨林表示：“過去房地產市場比較好的時候，很多資金脫離其他實體產業(yè)進入房地產業(yè)。當前房地產市場熱度下降，行業(yè)利潤率降低，資金撤出是正?，F(xiàn)象，也是必然結果。”

隨著近期央行部署降息，A股牛市行情凸顯，吸引了樓市資金流動。

國際投行高盛判斷，中國居民資產配置將從房地產市場轉向股票投資，這將為市場帶來約4000億元資金。有機構預測，銀行理財產品將棄樓市進股市。僅這兩項就使上萬億元資金從樓市流出。

數(shù)據(jù)顯示，1-11月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比僅增長0.6%，增速比1-10月回落2.5個百分點。業(yè)內人士認為，全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金增速處于多年來罕見的低點。房地產業(yè)資金“缺血”狀態(tài)及庫存較高現(xiàn)狀，將使未來1-2個季度內，房地產開發(fā)和拿地等投資活動依然較弱。

前華遠地產董事長任志強近日表示，房地產市場底部運行時間至少要持續(xù)到明年9月左右。投資增速減緩、庫存消化等都將迎來長周期調整過程。

上市房企頻遭舉牌

在行業(yè)陷入低迷時，往往也成為各路資本覬覦的投資標的。今年以來，房企被險資等各類資本舉牌的事件備受市場關注，到下半年，這種現(xiàn)象不減反增。險資盯上的目標不只是金融街等，甚至傳統(tǒng)地產巨頭“招保萬金”也悉數(shù)被險資買入，且數(shù)量巨大。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在133家A股房企中，險資為前十大股東的房企有21家。其中，中國人保入股5家房企，安邦保險入股4家，中國人壽入股3家，生命人壽入股2家。

在滬深兩市上市公司中，符合資本大鱷舉牌條件的房企不在少數(shù)。分析人士認為，險資預判未來1-2年市場趨好，房企業(yè)績會逐漸好轉，此時“抄底”有通過財務投資獲利的目的，這是險資看中并投資房企的最直接原因。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從未來中國經(jīng)濟基本面與貨幣政策表現(xiàn)看，預計2015年國內經(jīng)濟仍處于“觸底”階段，經(jīng)濟改革與結構調整還在持續(xù)。受宏觀經(jīng)濟改革等因素影響，房地產市場仍將繼續(xù)新一輪調整，不會因當前短期內政策利好而有明顯改變。

他認為，對險資來講，部分股權分散、市值相對低估房企仍將繼續(xù)成為險資舉牌關注的對象。從市場時機角度看，未來一段時期內還會有更多房企被險資舉牌。其他產業(yè)資本將可能舉牌房企，收購熱潮將不可避免。

雖然房企多不愿被舉牌，但站在資本市場角度看，地產股無疑將受益于這種調整。自10月下旬以來，伴隨著A股市場上漲，地產股出現(xiàn)一波上漲行情，目前尚未看到下滑勢頭。

事實上，隨著資金面寬松及產業(yè)資金注入，一些房地產業(yè)基本指標已呈從底部回升態(tài)勢。部分大型房企仍有望實現(xiàn)全年銷售和盈利指標，在兼并整合背景下，存在繼續(xù)做大機會。A股市場上地產“大鱷”云集，這一趨勢有望率先體現(xiàn)出來。

政策底部也已凸顯。除多地松綁限購外，房地產業(yè)稅費負擔存在減免空間。多家機構認為，在市場化調控方向下，房地產政策將持續(xù)松動。