每經(jīng)編輯 蔡雅蕓

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者林東岳發(fā)自上海

12月5日，中華企業(yè)（600675）發(fā)布公告稱，公司控股子公司上海凱峰房地產(chǎn)公司擬與其股東上海房地集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)及大華集團(tuán)分別簽訂《商品房買賣合同》，將其開發(fā)的"尚匯豪庭"項(xiàng)目部分商品房出售給股東三方。

公告顯示，這三家企業(yè)接盤的標(biāo)的是凱峰房產(chǎn)開發(fā)的"尚匯豪庭"項(xiàng)目5幢23、24號(hào)公寓樓，可售建筑面積為21847.22平方米，此舉將給中華企業(yè)注入12.23億元的現(xiàn)金流。這次交易屬于關(guān)聯(lián)交易，地產(chǎn)集團(tuán)和大華集團(tuán)為中華企業(yè)的關(guān)聯(lián)法人，而房地集團(tuán)和地產(chǎn)集團(tuán)、中華企業(yè)屬于上海老牌的國(guó)企，此前《南方周末》曾報(bào)道過三家國(guó)企同屬上海國(guó)資委旗下，存在反復(fù)的股權(quán)糾葛，關(guān)系非常密切。

據(jù)了解，這次交易背后，可能和今年8月份中小股東否決中華企業(yè)定增方案，導(dǎo)致公司資金鏈趨于緊張有關(guān)。

創(chuàng)收項(xiàng)目遭分割出售

去年7月，中華企業(yè)在向上海地產(chǎn)集團(tuán)收購(gòu)其持有的上海房地集團(tuán)60%股權(quán)之后，正式成為"尚匯豪庭"的控股股東。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)預(yù)估該項(xiàng)目將創(chuàng)收逾150億元，如果銷售周期按三年來算，每年將為中華企業(yè)帶來50億元左右的營(yíng)業(yè)收入，其未來三年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流有望得到改善。

根據(jù)中原地產(chǎn)的最新數(shù)據(jù)，自9月27日開盤截至12月11日，"尚匯豪庭"一期414套已經(jīng)銷售184套，去化率約45%，銷售均價(jià)在5.7萬元/平米左右。中原地產(chǎn)分析師龔敏認(rèn)為，"尚匯豪庭"位于徐家匯核心板塊，所處地段配套齊全。雖然均價(jià)較高，但是根據(jù)這一樓盤的推盤節(jié)奏等因素判斷，45%的去化速度屬于正常范疇。

根據(jù)公告，中華企業(yè)將"尚匯豪庭"項(xiàng)目5幢23、24號(hào)公寓樓出售給上房集團(tuán)、地產(chǎn)集團(tuán)和大華集團(tuán)，出售價(jià)格分別為8.69億元、1.22億元和2.32億元，合計(jì)約12.23億元，比中城聯(lián)行(上海)房地產(chǎn)土地評(píng)估公司給出評(píng)估價(jià)高出193.44萬元。以此計(jì)算，每平米5.6萬的單價(jià)與正常的銷售價(jià)格相當(dāng)接近。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從交易行為來看，雖然涉及關(guān)聯(lián)交易，但是賣給關(guān)聯(lián)方的價(jià)格與正常銷售的價(jià)格相差無幾，在合理范疇之內(nèi)。稅務(wù)部門不會(huì)對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓定價(jià)調(diào)整，交易本身并不存在任何問題。上市企業(yè)出于改善資金流的目的，進(jìn)行此類交易的可能性稍大一些。

定增被否或致資金鏈緊張

在去化率相對(duì)較好的情況下，中華企業(yè)卻仍然選擇了把"尚匯豪庭"的部分房子賣掉，公告稱交易是正常公司經(jīng)營(yíng)所需，但背后原因尚不得知。記者就此事致電中華企業(yè)方面，但是并未得到回應(yīng)。

一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴記者，從中華企業(yè)前三季度的業(yè)績(jī)來看，表現(xiàn)并不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，今年1到9月，公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-8.61億元，去年同期這一數(shù)據(jù)為8.05億元，同比減少約206.98%，而營(yíng)業(yè)收入也大幅下滑，同比降低57.46%。

克而瑞研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)薛建雄表示，中華企業(yè)此次出售并不是市場(chǎng)化操作，但從操作結(jié)果來看，公司的營(yíng)業(yè)收入確實(shí)是有所增加。

中華企業(yè)目前的財(cái)務(wù)困境，可能與此前的定增方案被否有關(guān)。

8月9日，中華企業(yè)曾公告過一次融資計(jì)劃，以非公開發(fā)行A股股票的方式，融資不超過60億，幾乎是市值的三分之二。其中，中華企業(yè)與持股36.36%的大股東地產(chǎn)集團(tuán)簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議，后者以其所持有的三家公司的股權(quán)入股，評(píng)估作價(jià)20.38億，恰好占此次融資規(guī)模的34%。

凱峰房產(chǎn)旗下的地產(chǎn)項(xiàng)目"尚匯豪庭"，正是當(dāng)時(shí)評(píng)估的主要增值點(diǎn)，也是中華企業(yè)公布的融資方案的主要資金投向處。但是，由于中小股東擔(dān)心大股東注入的不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，無法為上市公司帶來增值，定增方案最終遭到否決。

在定增方案被中小股東否決后，中華企業(yè)無法進(jìn)行股權(quán)融資，從而不得不更多地依賴債權(quán)融資以拓展業(yè)務(wù)。但是由于今年以來經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)欠佳，凈負(fù)債率居高不下，融資難度大大增加。因此，可能是出于改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的考慮，中華企業(yè)不得不將旗下的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目出售，這種方式可能比從外舉債更容易達(dá)到目的。

有業(yè)內(nèi)人士表示，在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑、定增方案被否的情況下，通過將房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售給股東的方式，一來可以加速去化，而來也可以緩解資金壓力。