每經(jīng)實(shí)習(xí)記者林東岳發(fā)自上海 今年下半年以來(lái)，港股市場(chǎng)多家地產(chǎn)商利用優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行融資，A股市場(chǎng)不少房企通過(guò)定向增發(fā)或者發(fā)行中期票據(jù)等方式來(lái)獲取資金。一時(shí)間改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、確立資金優(yōu)勢(shì)成為眾多地產(chǎn)商追求的目標(biāo)。 隨著“930”樓市新政等一系列利好政策出臺(tái)，市場(chǎng)的樂(lè)觀(guān)情緒更是激發(fā)了上市房企再融資的沖動(dòng)。房企通過(guò)各種融資渠道獲得資金之后，其資金流向則成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)采訪(fǎng)和梳理相關(guān)信息，為讀者展現(xiàn)目前房企的最新動(dòng)向。 港股房企熱衷?xún)?yōu)先票據(jù) 11月17日，瑞安房地產(chǎn)公司宣布，其全資附屬公司ShuiOnDevelopment擬向亞洲及歐洲的機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行5億美元優(yōu)先票據(jù)國(guó)際發(fā)售。 實(shí)際上，不僅是瑞安房地產(chǎn)，今年進(jìn)入下半年以來(lái)，受融資渠道逐步開(kāi)閘的影響，趁行情轉(zhuǎn)好采用優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行融資，成為眾多港股上市房企的一致選擇。 7月30日，合景泰富稱(chēng)，公司將發(fā)行于2019年到期本金總額4億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率為8.25%；9月11日，寶龍地產(chǎn)宣布，其子公司擔(dān)保人及合資子公司擔(dān)保人與美銀美林、瑞信、國(guó)泰君安、海通、匯豐、瑞銀VTBCapital已于9月10日就發(fā)行于2017年到期的15億元人民幣優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買(mǎi)協(xié)議。 11月11日，中糧置地宣布，就一筆票據(jù)發(fā)行訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議，該筆票據(jù)總額為8億美元；此外，時(shí)代地產(chǎn)、力高地產(chǎn)等上市房企也紛紛選擇海外優(yōu)先票據(jù)的融資方式。 億翰智庫(kù)上市房企研究部副主任張化東在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，利用海外優(yōu)先票據(jù)利率較低，使得發(fā)債成本比較低廉，融資成本較低，而且也無(wú)需擔(dān)心公司的經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生變化，使得諸多港股上市房企熱衷發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。 A股房企融資更為多樣 相比港股地產(chǎn)商相對(duì)單一的融資方式，A股上市房企的融資渠道更為多樣，定向增發(fā)、可轉(zhuǎn)債、中期票據(jù)甚至融資租賃都成為可選擇的方式。其中，定向增發(fā)和發(fā)行中期票據(jù)成為最普遍的融資方式。 11月4日晚，陽(yáng)光城公告披露，非公開(kāi)發(fā)行股份2.28億股，有6名認(rèn)購(gòu)對(duì)象獲得配售，扣除發(fā)行費(fèi)用后募資凈額為25.31億元人民幣。 此前，深天健、中茵股份、三湘股份等上市公司也紛紛通過(guò)定增來(lái)籌集資金，或償還到期債務(wù)啟動(dòng)再融資，或儲(chǔ)備資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。 不過(guò)，張化東表示，利用定向增發(fā)來(lái)增加股本，可以增加企業(yè)凈資產(chǎn)，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，但由于利潤(rùn)被攤薄，因此這并非一項(xiàng)可長(zhǎng)期持續(xù)采用的融資方式。 因此，今年下半年以來(lái)，招商地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、金隅股份、中南建設(shè)、金融街等多家房企紛紛選擇發(fā)行中期票據(jù)。 五?；鹜顿Y副總裁呂偉賓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，A股房企發(fā)行中期票據(jù)是屬于比較常規(guī)的融資工具，通過(guò)此舉企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)融資成本的靈活配置，從而減輕股權(quán)融資的壓力，以往這道口子未被打開(kāi)，資金無(wú)法注入。隨著融資渠道的逐步市場(chǎng)化，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的活躍度明顯提升。 此外，A股房企采取了更為多元的融資方式，定增、企業(yè)債、房地產(chǎn)基金、信托等渠道紛紛登場(chǎng)。克而瑞（CRIC）研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，地產(chǎn)公司此番掀起的再融資潮，可以反映出目前市場(chǎng)見(jiàn)底回暖的走勢(shì)，預(yù)計(jì)到年底的融資力度會(huì)更大。 中小房企融資成本難降 據(jù)了解，11月4日，恒基旭輝中心項(xiàng)目與由境內(nèi)外銀行組成的銀團(tuán)簽訂銀團(tuán)貸款融資協(xié)議。旭輝方面稱(chēng)，其所簽訂的銀團(tuán)貸款境外貸款部分利率為中國(guó)香港銀行同業(yè)拆借利率加4%，已達(dá)到項(xiàng)目貸款中的最低水準(zhǔn)?？梢?jiàn)，降低融資成本已成為各家房企追逐利潤(rùn)最大化的一個(gè)重要手段。 據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，目前中期票據(jù)三年期AAA級(jí)企業(yè)發(fā)行利率為6.35%，略高于基準(zhǔn)利率6.15%，但低于同期一般貸款的加權(quán)平均利率7.26%，而企業(yè)開(kāi)發(fā)貸的成本則在8%~12%左右。 朱一鳴表示，由于融資渠道的開(kāi)閘，使得目前上市房企融資成本有所降低。目前銀行貸款的利率為基準(zhǔn)利率加10%左右，但上市房企通過(guò)定增和發(fā)行中期票據(jù)的方法，能拿到利率更低、風(fēng)險(xiǎn)更小的資金，因此今年上半年的融資總額比去年同期增加了40%以上。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)萬(wàn)科、保利、招商、金融街等13家房企陸續(xù)公布票據(jù)融資計(jì)劃，總金額已接近1000億元人民幣。 然而，不同規(guī)模房企的融資成本是存在差異的，融資渠道的開(kāi)閘對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言也是一次洗牌。呂偉賓認(rèn)為，10月份開(kāi)始市場(chǎng)行情有所好轉(zhuǎn)，地產(chǎn)企業(yè)的融資能力也決定了今后的持續(xù)發(fā)展能力，大型上市房企融資渠道多樣化，可以以更低的成本進(jìn)行融資，而中小房企則因相對(duì)高的融資成本在競(jìng)爭(zhēng)中喪失先機(jī)。 克而瑞研究機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告顯示，今年第三季度，國(guó)內(nèi)樓市行情開(kāi)始觸底反彈，通過(guò)對(duì)A股139家房企的財(cái)務(wù)分析，不同規(guī)模房企的盈利能力繼續(xù)慣性下滑，但大型房企的負(fù)債率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯好轉(zhuǎn)，中小企業(yè)則并不樂(lè)觀(guān)。 對(duì)此，張化東對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，較高的負(fù)債率會(huì)使得中小房企的生存空間進(jìn)一步被擠壓，財(cái)務(wù)指標(biāo)的惡化會(huì)使得融資更難。 融入資金或流入土地市場(chǎng) 上市房企在獲取資金之后，資金流向成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，11月4日港股朗詩(shī)綠色地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，此前供股所得7.4億港元的款項(xiàng)用作上海、南京和蘇州等地多幅地塊的部分融資。 招商地產(chǎn)發(fā)行可轉(zhuǎn)債，寄希望于抓住房地產(chǎn)行業(yè)融資契機(jī)，儲(chǔ)備資金用于后續(xù)發(fā)展；金地集團(tuán)表示，發(fā)行債務(wù)融資工具的募集資金將用于歸還到期借款、項(xiàng)目投資及補(bǔ)充流動(dòng)資金等；中糧地產(chǎn)宣稱(chēng)，募集到的資金擬用于調(diào)整公司債務(wù)結(jié)構(gòu)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)等。 記者發(fā)現(xiàn)，多家房企提到融資目的是為了補(bǔ)充流動(dòng)資金用于后續(xù)發(fā)展。對(duì)此，朱一鳴表示，今年以來(lái)，土地市場(chǎng)總體波瀾不驚，年底地方政府出于財(cái)政收入等方面的考慮，極有可能加大推地力度，一線(xiàn)城市會(huì)有不少拿地的機(jī)會(huì)，相信不少房企會(huì)在年底資金充裕的情況下會(huì)選擇出手。 新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，一線(xiàn)城市今年1~9月土地購(gòu)置總量較去年呈負(fù)增長(zhǎng)，但10月份恢復(fù)正增長(zhǎng)，這很可能是市場(chǎng)回暖的信號(hào)。大中型房企出于對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的追求，在目前一線(xiàn)城市土地資源稀缺的情況下，依然會(huì)有比較高的拿地意愿，而部分二三線(xiàn)城市土地供應(yīng)量相對(duì)充足，資金流入這些城市土地市場(chǎng)的可能性并不大。 不過(guò)，呂偉賓表示，房企資金是否會(huì)選擇流入土地市場(chǎng)，除了和市場(chǎng)反饋情況以及是否有持續(xù)的利好消息有關(guān)，與企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略也密不可分。從10月份以來(lái)的情況看，一線(xiàn)城市去化速度較快，房企拿地的意愿會(huì)有一定程度的上升。