每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

9個月前，方興地產(chǎn)以101億元的總價，111.6%的溢價率競得上海閘北大寧國際社區(qū)地塊時，誰都不清楚方興地產(chǎn)的真正意圖；直到近期，方興地產(chǎn)透露出當時高價拿下這一地塊的真正想法——想用海德公園一號這樣的綠色建筑標準，在國內(nèi)建造第一個使用英國綠色建筑評估標準的住宅樓盤。

據(jù)了解，如果使用原有地塊去建造新產(chǎn)品，開發(fā)商很難在銷售價格上有溢價銷售的機會，只有在新項目中全面推出新產(chǎn)品，才有可能實現(xiàn)溢價。此前，包括萬科、世茂、新城及朗詩在內(nèi)的多家房企龍頭都計劃在今年推出一系列大量使用全新高科技設(shè)備和智能設(shè)施的新產(chǎn)品。然而，目前市場真能認可這樣的產(chǎn)品創(chuàng)新嗎？有待市場進一步的檢驗。

房地產(chǎn)企業(yè)打創(chuàng)新牌

“擺脫原來的地段論、產(chǎn)品論，從科技、健康、人文等方面真正做到對人的關(guān)心，這才是未來高端住宅的發(fā)展方向?！狈脚d地產(chǎn)（中國）有限公司總裁助理、方興地產(chǎn)上海區(qū)域公司總經(jīng)理陶天海表示，產(chǎn)品升級令房企擴大了拍地的范圍，原來一些非核心區(qū)域的地塊現(xiàn)在也可以用來開發(fā)高端住宅。

方興地產(chǎn)花101億元拍得的大寧地塊，原先并不是上海的核心區(qū)域。當?shù)氐亩址績r格在去年底時，也只有4萬元/平方米左右。據(jù)上海媒體的預(yù)估，方興大寧項目銷售價格預(yù)計有望達到8萬~10萬元/平方米。

據(jù)方興地產(chǎn)介紹，他們所以對大寧項目會有如此高的信心，是因為對原有的產(chǎn)品進行了大面積、更高層科技的升級和創(chuàng)新，采用了最新鹽溶液和靜電除塵技術(shù)和凈水軟水系統(tǒng)以及同步歐洲的12大科技系統(tǒng)。

事實上，今年有創(chuàng)新產(chǎn)品的企業(yè)不在少數(shù)，萬科、世茂、新城、朗詩都以“特斯拉”為榜樣，試圖研發(fā)新一代的具有更高科技功能的產(chǎn)品。

比如世茂就設(shè)想，開發(fā)一種在天花板、墻壁以及地板內(nèi)固定安裝家具的產(chǎn)品。同一個空間，可以根據(jù)不同的需要，同時用作為臥室、書房和客廳來使用，使得購買力不夠的年輕人也可以擁有自己的單身空間；新城的百年住宅，則可以根據(jù)不同年齡階段的人群需要，將一套房屋隔成多套，不僅可以自用，也可以出租。

這些創(chuàng)新一定程度上，均與產(chǎn)品升級有望提高溢價率有關(guān)。三湘股份副總經(jīng)理張濤告訴《每日經(jīng)濟新聞》，由于使用了包括去除pm2.5設(shè)備，以及恒溫保濕等產(chǎn)品，三湘在上海嘉定南翔的項目目前的銷售價達到了當?shù)仨椖康淖罡咚?。也因為上述原因，?chuàng)新產(chǎn)品能夠幫助開發(fā)商進一步提高企業(yè)的地價承受能力，幫助企業(yè)在爭奪激烈的土地市場中最終勝出。

產(chǎn)品創(chuàng)新有待市場認可

對于產(chǎn)品創(chuàng)新是否真能提升開發(fā)商地價承受能力，行業(yè)內(nèi)有不同看法。

房地產(chǎn)業(yè)資深行人士宋家泰告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他在南京做過一個項目，就曾遇到過升級產(chǎn)品后，沒有取得溢價的現(xiàn)象。當時，上述樓盤使用了去除pm2.5的設(shè)備，能App遙控過濾家中空氣，比一般空氣凈化器厲害很多。

其實，很多行業(yè)人士也對產(chǎn)品升級后，市場能否接受有所擔憂。此前，上海就有部分高端樓盤在使用了大量的節(jié)能環(huán)保設(shè)備后，售價比周邊高出近一倍，但這些房子一直賣不動。

對于上述風險，新城控股高級副總裁歐陽捷也表示，創(chuàng)新升級產(chǎn)品中，很多都不是剛需類產(chǎn)品，或者至少不是標準剛需產(chǎn)品，能否賣得動是個未知數(shù)。

然而，張濤卻用自己的親身經(jīng)歷提供了一個反例。他介紹稱，三湘在嘉定南翔的上述項目雖然銷售價格是整個區(qū)域最高的，但銷售套數(shù)和金額在這一區(qū)域卻一直排名前三。因此，產(chǎn)品升級并不會影響到樓盤銷售。

此前，萬科總裁郁亮在浙江莫干山和華東地區(qū)媒體見面時也曾談到，產(chǎn)品升級對促進房屋銷售，提升市場份額的作用。他表示，很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)比如小米，往往在產(chǎn)品升級換代后，并沒有溢價銷售，但提高了市場份額，獲得了更多的用戶。而未來的房地產(chǎn)行業(yè)，也應(yīng)當學習互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，側(cè)重于考慮擴大市場份額，而不是提高溢價。