每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

今年9月，天津市商務(wù)委會同北京、河北商務(wù)主管部門，共同制定了“關(guān)于落實(shí)京津冀共同推進(jìn)市場一體化進(jìn)程合作框架協(xié)議商務(wù)行動方案”，確定了三省市商務(wù)部門的具體工作職責(zé)和任務(wù)分工。

“商業(yè)行動方案”的確定無疑將推進(jìn)京津冀三地在建設(shè)統(tǒng)一開發(fā)的商貿(mào)流通市場方面，互相融合發(fā)展，也為天津提供了更為完善的政策環(huán)境以及發(fā)展動力。

如此一來，天津商業(yè)地產(chǎn)市場，特別是高端寫字樓的需求會有何變化？天津CBD的構(gòu)建前景如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡稱NBD）記者專訪了第一太平戴維斯北京研究與顧問咨詢部董事王瓊。

全市寫字樓空置率約20%

NBD：就天津甲級寫字樓市場來說，空置率情況怎么樣？

王瓊：2000～2002年，天津甲級寫字樓市場處于起步階段，盡管供應(yīng)量有限，但由于需求不足，至2002年底寫字樓的空置率上升至約40%左右，是近14年（2000～2013年）以來的最高值。2003～2006年，天津?qū)懽謽俏{量快速增長，致使空置率大幅度下降。2007～2009年，全球經(jīng)濟(jì)不振，導(dǎo)致寫字樓需求驟減，2009年凈吸納量達(dá)到負(fù)值，空置率呈現(xiàn)上升趨勢。

自2010年以來，天津?qū)懽謽鞘袌龀尸F(xiàn)良好態(tài)勢，供給量加大，同時需求也逐步增長，空置率保持在20%左右。目前，天津甲級寫字樓租金水平為每平方米每月139元，明顯高于其他主要二線城市。

NBD：在您看來，這樣的空置率情況是否屬于健康值？

王瓊：綜合天津近幾年的數(shù)據(jù)分析，天津市甲級寫字樓空置率已呈現(xiàn)較為健康的水平。2004年至今，全市寫字樓的空置水平大約維持在20%左右，低于其他主要二線城市水平，因此目前天津甲級寫字樓的空置水平并不存在風(fēng)險。盡管未來大體量項(xiàng)目集中入市，可能會引起寫字樓空置率在短時間內(nèi)持續(xù)走高，但長遠(yuǎn)來講，隨著天津經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展，寫字樓需求將保持上升趨勢。同時大量新項(xiàng)目的入市，也會為租戶提供更多的選擇，進(jìn)一步刺激市場活躍度。

從目前的市場環(huán)境來看，正在開發(fā)的項(xiàng)目多數(shù)由資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商投資建設(shè)，抵御市場風(fēng)險的能力比較強(qiáng)。且多數(shù)項(xiàng)目愿意與第一太平戴維斯等專業(yè)機(jī)構(gòu)保持合作以獲取更專業(yè)的市場信息和開發(fā)建議，天津?qū)懽謽鞘袌鲆炎呱掀焚|(zhì)化發(fā)展的道路。因此，未來供應(yīng)的寫字樓具備承載新增租戶的能力。

北京外溢需求首選地

NBD：作為京津冀一體化的重要樞紐，濱海新區(qū)目前商業(yè)寫字樓市場的發(fā)展情況如何？

王瓊：濱海新區(qū)位于天津東部沿海地區(qū)，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，就位置來講，是中國北方對外開放的門戶。濱海新區(qū)在京津冀一體化中起到了重要紐帶的作用，如果沒有濱海新區(qū)，京津冀一體化便無法實(shí)現(xiàn)。

目前來看，天津?yàn)I海新區(qū)的交通配套還在不斷完善中，僅有輕軌9號線及若干公交線路連接中心城區(qū)和濱海新區(qū)，另外，商業(yè)及住宅配套相對缺乏。

濱海新區(qū)目前的商務(wù)區(qū)包括泰達(dá)MSD、響螺灣中央商務(wù)區(qū)和于家堡金融商務(wù)區(qū)，目前3個商務(wù)區(qū)寫字樓總存量大約為60萬平方米。泰達(dá)MSD因起步較早，商業(yè)配套及交通配套比較完善，形成了濱海新區(qū)的傳統(tǒng)區(qū)域，加之政府對金融等企業(yè)的扶持政策，因此金融、貿(mào)易、物流、房地產(chǎn)等企業(yè)是該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅闹饕?qū)動力。該區(qū)域甲級寫字樓平均租金與全市租金水平基本持平，可以達(dá)到每平方米每月130～140元。

NBD：您如何看待京津冀一體化之后，對天津及區(qū)域內(nèi)寫字樓市場的影響？

王瓊：未來3～5年，濱海新區(qū)將有大量新增寫字樓供給，大約為500萬平方米，充足的新增供給確實(shí)需要一定時間消化。但鑒于該區(qū)域定位明確，區(qū)別于北京吸引金融總部，天津于家堡金融區(qū)將重點(diǎn)引進(jìn)創(chuàng)新金融機(jī)構(gòu)和創(chuàng)業(yè)風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)等金融企業(yè)，加之政府扶持政策的實(shí)行，將提高該區(qū)域?qū)懽謽堑娜セ俣?。另外，作為有著長期規(guī)劃的區(qū)域，確實(shí)難以在兩三年內(nèi)就有良好表現(xiàn)。

如果京津兩地雙城驅(qū)動的模式得以順利推進(jìn)，天津有望獲得與北京同等的政策扶持，回歸北方經(jīng)濟(jì)中心的角色定位，而濱海新區(qū)的開發(fā)更是已上升為國家戰(zhàn)略。目前天津的寫字樓租金不到北京的一半，而濱海新區(qū)的租金較中心城區(qū)更低，寫字樓品質(zhì)及配套設(shè)施較河北也具有明顯優(yōu)勢，因此相對低廉的辦公成本加之天然的地緣優(yōu)勢，使濱海新區(qū)乃至天津?qū)懽謽鞘袌觯蔀槲磥肀本┩庖缧枨蟮氖走x之地。