每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

隨著今年以來房地產(chǎn)市場進入下行通道，日益嚴峻的資金壓力正壓迫著地產(chǎn)商的神經(jīng)。

克而瑞統(tǒng)計A股139家上市房企中報發(fā)現(xiàn)，受到行情驟冷導致銷售回款大幅減少，現(xiàn)金支出卻持續(xù)攀升的影響，納入統(tǒng)計的上市房企平均凈負債率接近100%。其中，大型房企負債率保持穩(wěn)定，但中小房企平均凈負債率接近120%，且短債償付能力持續(xù)惡化，不少中小房企面臨極大的償債壓力。

萬科總裁郁亮曾經(jīng)表示，每當市場陷入困境，誰的財務(wù)狀況更好，誰就更容易拿到錢。對于那些資金鏈緊繃的房企而言，“以債養(yǎng)債”的生存方式已經(jīng)難以為繼。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，雖然國內(nèi)房地產(chǎn)融資正在放松，但只有實力強勁、財務(wù)良好的主流房企才能受益。對于那些資金狀況不佳的房企而言，把握房貸新政帶來的銷售窗口期，堅持去化與還貸才是上策。

中小房企凈負債率119%

克而瑞的研究發(fā)現(xiàn)，自2012年底以來，A股139家上市房企凈負債率一直保持上升態(tài)勢。其中，2013年房企拿地猛烈，但凈負債率升勢相對溫和，從年初的66.28%升至年末的77.66%，同比僅提高15.52個百分點；但在今年上半年，盡管房企拿地力度銳減，凈負債率卻不降反升，行業(yè)凈負債率到上半年末已較年初提高了22.30個百分點至99.7%。

“凈負債率大幅上升的背后，一方面是由于行情驟冷導致銷售回款大幅減少，而削價和零首付營銷活動進一步導致銷售回款縮減。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，另一方面，企業(yè)的剛性支出卻在持續(xù)攀升，主要由于企業(yè)在去年大量拿地后，基于快周轉(zhuǎn)的需要，典型房企今年加大了開工力度，導致工程和雇員傭金支出持續(xù)攀升。

從今年上半年的融資情況分析，A股139家房企融資現(xiàn)金流入4675億元，同比增加38%。其中，“招保萬金”合計融資1032億元，同比增加25%，增幅相對溫和；但其余中小房企融資額為3642億元，同比增幅達到42%。最終導致的結(jié)果是，“招保萬金”的凈負債率為61.6%，與2011年末的高峰值相當，但中小房企的凈負債率飆升至119.3%，創(chuàng)下歷史新高。

“個別房企去年拿地激進，今年面臨不菲的建設(shè)款和土地款支出，為此上半年融資額同比大幅增長。部分房企如中糧地產(chǎn)、金融街因為商業(yè)地產(chǎn)擴張，上半年融資額同比分別大增294%和196%。”朱一鳴說，由于中小房企大量舉債更多是用于發(fā)展物業(yè)和償還土地款，而非償還舊債，這是導致其凈負債率攀升至高危線的主要原因。

當然，凈負債率高企并不能完全反映房企的償債能力與資金鏈安全。歐陽捷告訴記者，短債償付能力也是一個很重要的指標，部分大型房企盡管凈負債率也很高，但由于大部分是長債，賬面現(xiàn)金足以覆蓋短期債務(wù)，因此并不會引發(fā)資金鏈斷裂的危機。

據(jù)統(tǒng)計，截至上半年末，A股139家房企一年內(nèi)到期的短債創(chuàng)新高，達到4098億元，較年初上升了22%，現(xiàn)金短債比率僅為0.87，這意味著越來越多的房企賬面現(xiàn)金并不足以覆蓋短期債務(wù)。

其中，“招保萬金”的短債較年初僅微弱增長2%，現(xiàn)金短債比為1.51，尤其是龍頭萬科現(xiàn)金短債比高達1.92，大型房企并不存在短期資金壓力。但中小房企的短債增加了28%，導致現(xiàn)金短債比持續(xù)下滑，創(chuàng)下2009年來的新低。部分中小房企現(xiàn)金短債比環(huán)比出現(xiàn)銳減，像榮安地產(chǎn)環(huán)比一季度末下滑76%至0.44，世紀星源環(huán)比一季度末下降68%至0.38，嘉凱城環(huán)比一季度末銳減54%至0.19，類似的公司將面臨極大的短債償付壓力。

蘭德咨詢總裁宋延慶指出，雖然部分房企的凈負債率較高，而且短期負債占比也高，但如果負債主要是向大股東借的款 （比較容易延期償付），就算不上債務(wù)風險高，典型的企業(yè)如越秀地產(chǎn)、魯商置業(yè)等國企類房企。