2014-10-10 01:12:57
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州
每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州
9月17日,國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)營運(yùn)商大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn))在港交所發(fā)布招股書,試圖敲開資本市場大門。
據(jù)《華爾街日報(bào)》早前引述未具名消息人士指出,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)本次籌資規(guī)模約為50億至60億美元。業(yè)界普遍預(yù)期,這家總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到5000億元(人民幣,下同)的巨無霸企業(yè)有望成為有史以來在港上市的最大房地產(chǎn)公司,市值規(guī)模有可能達(dá)到300億~600億美元(折合約1841億~3682億元人民幣)。
如果單純從財(cái)報(bào)觀察,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)仍然無法擺脫房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的困境,這包括毛利率下滑、負(fù)債率上升,且租金收入在整體收入中占比不高。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)近三年土地成本持續(xù)下降,隨著公司成功上市并打通低成本的海外融資渠道,均為其毛利率回升及優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)帶來積極作用。
更積極的因素在于萬達(dá)O2O模式,它不僅是萬達(dá)廣場租金收入提升的關(guān)鍵,也有望使其獲得較高估值。
毛利率有望見底回升
招股書顯示,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)為“開發(fā)及銷售住宅、辦公及零售物業(yè)”、“開發(fā)、租賃及管理持作投資的商業(yè)物業(yè)”和“開發(fā)及經(jīng)營酒店”。
從收入結(jié)構(gòu)來看,物業(yè)銷售收入是公司收入的主要來源。2011~2013年,公司物業(yè)銷售的營業(yè)收入占比分別為89.6%、85.6%和86.4%。
然而,與大多數(shù)住宅類開發(fā)商相同,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)銷售業(yè)務(wù)難逃利潤下降的困境。2012年、2013年與2014上半年,公司物業(yè)銷售的毛利率分別為50.6%、40.9%和39.1%,呈現(xiàn)逐步下降的趨勢。
更甚者,在扣除投資物業(yè)公允值增值后,公司盈利能力下滑速度明顯??硕鹧芯堪l(fā)現(xiàn),2011年到2014上半年,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的評估增值占除稅前溢利的比例從45.37%增至62.33%。今年上半年,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)除稅前溢利為49.17億元,但投資物業(yè)公允值增加額度為52.27億元,扣除評估增值后公司的核心凈利潤僅為10億元,較去年同期大幅下降77%,核心凈利率僅為4.2%,低于其他龍頭房企。
“投資物業(yè)公允值增值就是通過物業(yè)賬面升值所帶來的賬面利潤,但這部分利潤并不能帶來任何實(shí)際現(xiàn)金流的增加,核心凈利率更能如實(shí)反映企業(yè)的盈利能力,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)今年上半年核心凈利潤下跌幅度有點(diǎn)偏大。”盛富資本總裁黃立沖表示,公司在招股書中預(yù)期今年全年純利不低于199.33億元,核心凈利潤不低于132.35億元,因此上半年的凈利潤大跌是否只是短期現(xiàn)象有待觀察。
事實(shí)上,今年上半年很可能是公司利潤率的低點(diǎn)。招股書顯示,在2011~2013年,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的平均土地成本分別約為1821元/平方米、1171元/平方米及1096元/平方米,在土地成本水漲船高的大環(huán)境下,其拿地成本逆勢下降的趨勢明顯。
“去年萬達(dá)的土地成本僅占平均售價(jià)的9.18%,遠(yuǎn)低于萬科、龍湖等主流房企,蘭德咨詢對上市房企土地成本的統(tǒng)計(jì)也顯示,地價(jià)低于10%的企業(yè)僅占全部上市房企的6.4%,這得益于萬達(dá)的商業(yè)模式迎合了地方政府的發(fā)展需要。”蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為,土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)中占比最高的成本項(xiàng)目之一,隨著近三年拿地的項(xiàng)目陸續(xù)完成銷售并進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期,地價(jià)下滑有望為毛利率的回升帶來強(qiáng)大的支撐作用。
此外,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2013年的利息支出高達(dá)97.98億元,接近當(dāng)年約100億元的核心凈利潤,融資成本高企的原因在于萬達(dá)對信托融資的依賴度不斷增長。2011年~2014年上半年,其信托融資金額從114億元大幅增至433億元,在整體借款的占比從16.4%升至25.2%,導(dǎo)致整體融資成本達(dá)到8.8%。而當(dāng)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市后打通海外融資市場,公司整體融資成本或出現(xiàn)大幅回落。
“萬達(dá)作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭,海外發(fā)債的融資成本有望低于龍湖地產(chǎn)、碧桂園等民營內(nèi)房股的債券利率,預(yù)計(jì)在上市后公司會(huì)發(fā)行新債替換前期的高息信托貸款,融資成本的下降為公司毛利率的回升帶來更有力的保障。”宋延慶說。
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