每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

雖然樓市整體步入了調(diào)整期，但豪宅市場(chǎng)，卻逆勢(shì)火爆。

繼7月成交創(chuàng)造近四月最高后，8月別墅市場(chǎng)再掀高峰。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月北京別墅市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)成交246套，成交面積6.68萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)了41%、6%，并且創(chuàng)造了近五個(gè)月來(lái)的新高。但是與去年同期相比，即使小幅沖頂之后8月成交量同比仍有一定差距。與此同時(shí)，8月別墅市場(chǎng)成交均價(jià)為36584元/平方米，環(huán)比上漲7%。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，豪宅市場(chǎng)的火熱，應(yīng)該理解是一種暫時(shí)性現(xiàn)象。由于整個(gè)樓市還處于一個(gè)調(diào)整期，未來(lái)豪宅市場(chǎng)持續(xù)火熱或不可持續(xù)。尤其從信貸放寬的方向看，豪宅市場(chǎng)可能難以受到政策的惠及。

豪宅市場(chǎng)放量引關(guān)注

值得注意的是，今年以來(lái)，北京別墅市場(chǎng)成交一度萎靡不振，除3月份之外，其他6個(gè)月成交量均在200套以內(nèi)，直到8月份才再度攀升至200套以上。而在去年同期，別墅月度成交量基本都在200套以上，甚至少數(shù)月份超過(guò)了300套。

克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，在8月份北京商品住宅單價(jià)4萬(wàn)元以上的樓盤成交面積為75838平方米，而在7月份則為41318平方米。說(shuō)明整個(gè)成交量出現(xiàn)了上升。而關(guān)鍵今年1-8月份，北京此類單價(jià)的成交面積中，除3月份外，8月份的成交量是最高的。

但從較長(zhǎng)周期來(lái)看，目前別墅市場(chǎng)成交仍然處于低谷階段。

對(duì)于這一現(xiàn)象的原因，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，主要是受到限購(gòu)政策的影響，史上最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策已經(jīng)持續(xù)近四年，仍有資格進(jìn)行購(gòu)買行為的客群數(shù)量不斷減少，尤其是在別墅市場(chǎng)。不同于剛需客群的購(gòu)買資格主要是受到社保繳納年限的限制，別墅購(gòu)買人群則更多是受到名下房產(chǎn)套數(shù)的影響。達(dá)到社保年限標(biāo)準(zhǔn)的人群每年都會(huì)有新增，普宅市場(chǎng)的具備購(gòu)房資格的客群每年都會(huì)有新血液注入，而別墅購(gòu)買群體除非將名下部分房源售出，否則很少有新增購(gòu)買資格，因此在限購(gòu)政策持續(xù)之下，長(zhǎng)期內(nèi)其市場(chǎng)需求必然會(huì)不斷減少。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于近期包括北京在內(nèi)的樓市成交并不好，所以相應(yīng)預(yù)售審批部門也不會(huì)過(guò)于“為難”房企，在項(xiàng)目新增供應(yīng)等方面會(huì)積極提供便利，這也是為近期豪宅和高端項(xiàng)目成交量的提升帶來(lái)了刺激作用。

豪宅市場(chǎng)火熱態(tài)勢(shì)不可持續(xù)

從別墅市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，在7月成交均價(jià)出現(xiàn)階段性下滑后，8月又開(kāi)始回升，從今年來(lái)的月度數(shù)據(jù)中也可以看出，雖然今年來(lái)的成交不盡如人意，但是目前別墅市場(chǎng)價(jià)格仍然呈現(xiàn)大趨勢(shì)上漲的狀態(tài)。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，別墅市場(chǎng)價(jià)格的堅(jiān)挺已經(jīng)在多次調(diào)控中被證實(shí)，雖然在調(diào)控重災(zāi)期也會(huì)有部分項(xiàng)目出現(xiàn)打折促銷等活動(dòng)，但多數(shù)別墅項(xiàng)目均能保持價(jià)格堅(jiān)挺，不會(huì)像普宅市場(chǎng)一樣出現(xiàn)深度全面降價(jià)的現(xiàn)象。這其中一方面是由于別墅類產(chǎn)品的稀缺性以及未來(lái)可預(yù)知的絕對(duì)數(shù)量的不斷減少；另一方面則是由于別墅類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與銷售周期多較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于長(zhǎng)期銷售有一定預(yù)期。

分析人士指出，相比剛需對(duì)價(jià)格敏感，頂級(jí)高端更看重產(chǎn)品，高端需求客戶大部分都屬于財(cái)富自由人群，購(gòu)買物業(yè)主要從個(gè)人愛(ài)好角度看。

在目前市場(chǎng)低迷的情況下，豪宅市場(chǎng)的營(yíng)銷手段絲毫不遜色。據(jù)了解，日前迪拉索·高品開(kāi)始與合生霄云路8號(hào)開(kāi)始聯(lián)手。而記者查閱的資料顯示，合生霄云路8號(hào)是北京四環(huán)內(nèi)的豪宅。而迪拉索·高品是意大利著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的皇室尊享的一流手工定制家居的代名詞。

對(duì)于未來(lái)豪宅市場(chǎng)的發(fā)展，嚴(yán)躍進(jìn)表示，無(wú)論從回籠資金，還是捕捉目前部分亟待抄底入市的購(gòu)房需求看，近期豪宅市場(chǎng)回暖都是一個(gè)必然。但是，反過(guò)來(lái)看，未來(lái)對(duì)于豪宅市場(chǎng)的利好政策會(huì)偏少，進(jìn)而使得豪宅市場(chǎng)火熱態(tài)勢(shì)難以維系。這也使得房企會(huì)積極在近期做謀劃和去庫(kù)存。