每經(jīng)編輯 陳小雨

每經(jīng)記者 胡健

盡管房價陷入深度調(diào)整中，被稱為調(diào)控堡壘的首都北京在成交量上已經(jīng)發(fā)生一些變化，特別是在二手房領(lǐng)域。

鏈家市場研究部分析師張旭分析，受前一輪拿地高峰期影響，今年新建商品住宅供應量將較往年有大幅增長，而市場去化緩慢，整體庫存進入持續(xù)攀高的趨勢，預計三季度后，北京新建商品住宅庫存有可能突破9萬套。

而二手房情況則好于新房市場，

偉業(yè)我愛我家市場研究院還根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月上半月，全市二手住宅網(wǎng)簽3857套，比7月上半月增長15.4%。

短暫成交回溫難奈庫存高企

北京新房市場仍然較為低迷。根據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，8月第二周，新建商品住宅成交2267套，環(huán)比上漲11.8%?？鄢Ｕ戏亢妥宰∩唐贩亢鬄?86套，較上周下降38.8%。

盡管整體數(shù)據(jù)低迷，但上周末，北京入市的樓盤超過10個。開發(fā)商表現(xiàn)出強烈的推盤意愿，集中放量。

入市樓盤中，既有位于城市核心板塊的高端住宅，也有位于五環(huán)外的剛需、改善型產(chǎn)品，同時還有龍湖·長城源著這樣位于密云的偏度假類型的項目。

并且個別樓盤成交情況較為優(yōu)異。首次推盤、預售均價達到7萬元/平方米的琨御府，225套住宅在開盤當日認購95%，認購金額達到24億元。龍湖·長城源著也是首次開盤，400套房源90分鐘售罄。

張旭表示，今年千萬元級豪宅的項目去存貨速度明顯高于去年。高端市場購房者不缺資金，相對于受信貸政策影響較大的剛需產(chǎn)品，其受整體市場波動的影響并不明顯。實際上，根據(jù)統(tǒng)計，購買500萬元以上住宅的購房者選擇全款支付的占比為60%，而中低端的全款支付的占比僅為35%。

而在供應和價格方面，張旭介紹說，上周新建商品住宅市場有8個期房項目入市，供應量為3350套，比上周增加2154套。8月第二周，包含自住房在內(nèi)，純商品住宅成交均價為21334元/平方米，環(huán)比微漲0.8%。

鏈家報告稱，本周供應量繼上周以后繼續(xù)大幅上漲。8個項目中有6個是今年首次入市的純新樓盤。大部分都位于五環(huán)或六環(huán)以外，從入市價格上看，多數(shù)未發(fā)生明顯變化。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至8月17日，新建商品住宅庫存量逼近為8.6萬套，比一季度末增加了2.33萬套。

二手房議價空間變小

在新房市場仍然掙扎在去庫存壓力中時，二手房已經(jīng)開始出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，高端住宅表現(xiàn)十分明顯。

根據(jù)麗茲行豪宅研究院獨家數(shù)據(jù)顯示，8月1-17日，北京高端二手住宅成交84套，相比上月環(huán)比漲5%，相比較上月同期同比上漲15.06%。，相比去年同期也有9%的上漲。高端新房成交77套，相比上月同期漲幅超七成。

亞豪市場總監(jiān)郭毅還認為，上周末熱賣的高端改善型樓盤熱銷值得注意，這背后有二手房市場回暖的影響，買房人實現(xiàn)了"以舊換新"的目的。

鏈家數(shù)據(jù)顯示，8月第二周，北京市二手住宅成交1894套，環(huán)比上漲9.7%。成交均價為26358元/平米，環(huán)比上漲3.3%，實現(xiàn)量價齊漲，雖然8月第二周新增客源環(huán)比下降2.5%，但8月以來新增客源平均水平較7月增長6.2%，較5月和6月也有出現(xiàn)明顯增長。

張旭介紹說，新增需求增長顯示購房者信心有所恢復。從供需情況看，8月至今新增客源與新增房源的比例為5.4，較7月增長0.6個百分點，也達到2014年以來新高。由于市場供需情況是決定價格最根本的因素，供需情況的好轉(zhuǎn)也意味著價格持續(xù)下降的風險降低。

這直接體現(xiàn)在二手房議價空間的減小上。

8月第二周鏈家成交案例的議價空間為3.6%，較上周下降0.2個百分點，連續(xù)三周下降。從趨勢看，6月中旬開始議價空間就持續(xù)收窄。對掛牌房源的調(diào)價情況監(jiān)測顯示，8月第二周調(diào)價房源中下調(diào)的占比為83.6%，這一指標也創(chuàng)下3月中旬以來最低水平。