每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

棚改正在加速。昨日 （8月4日），中國(guó)政府網(wǎng)發(fā)布消息稱，國(guó)務(wù)院辦公廳日前印發(fā) 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），《通知》指出，2013年改造各類棚戶區(qū)320萬(wàn)戶以上，2014年計(jì)劃改造470萬(wàn)戶以上。并要求各地區(qū)摸清底數(shù)基礎(chǔ)，抓緊編制完善2015～2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，將包括中央企業(yè)在內(nèi)的國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)納入其中。此外，《通知》還涉及優(yōu)化規(guī)劃布局、加快項(xiàng)目前期工作、加強(qiáng)質(zhì)量安全管理、加快配套建設(shè)和落實(shí)好各項(xiàng)支持政策等內(nèi)容。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，各地制定規(guī)劃，既可提高地方的積極性，又避免了蠻干。從實(shí)際的改造工作來(lái)看，棚戶區(qū)改造主要集中在舊城區(qū)，普遍存在項(xiàng)目分散、地塊不規(guī)整，實(shí)施難度大等問(wèn)題，這就需要改造打破年度界限，根據(jù)實(shí)際情況推進(jìn)。

國(guó)企棚戶區(qū)納入規(guī)劃/

申銀萬(wàn)國(guó)報(bào)告稱，中央政府強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，且把推進(jìn)棚戶區(qū)改造視為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措之一。今年的政府工作報(bào)告將改造的各類棚戶區(qū)戶數(shù)從370萬(wàn)上調(diào)至470萬(wàn)，較去年的300萬(wàn)戶增長(zhǎng)57%，相應(yīng)的，全年保障房新開(kāi)工目標(biāo)因此上調(diào)100萬(wàn)至700萬(wàn)套，反超了去年實(shí)際完成的670萬(wàn)套。

在此基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院要求進(jìn)一步完善棚戶區(qū)改造規(guī)劃?！锻ㄖ贩Q，各地區(qū)要在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，抓緊編制完善2015~2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃，將包括中央企業(yè)在內(nèi)的國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)納入改造規(guī)劃，重點(diǎn)安排資源枯竭型城市、獨(dú)立工礦區(qū)和三線企業(yè)集中地區(qū)棚戶區(qū)改造，優(yōu)先改造連片規(guī)模較大、住房條件困難、安全隱患嚴(yán)重、群眾要求迫切的棚戶區(qū)。

上世紀(jì)末本世紀(jì)初以來(lái)，“下崗”這個(gè)詞出現(xiàn)在中國(guó)改革的詞典里。從1998年到2003年間，數(shù)以十萬(wàn)計(jì)的企業(yè)“關(guān)停并轉(zhuǎn)”，超過(guò)2818萬(wàn)名產(chǎn)業(yè)工人被要求下崗。一系列遺留問(wèn)題也就此產(chǎn)生，其中住房便是令人頭疼的一件。此次，《通知》明確要將包括中央企業(yè)在內(nèi)的國(guó)有企業(yè)棚戶區(qū)納入改造規(guī)劃，還提到適當(dāng)放寬企業(yè)債券發(fā)行條件，支持國(guó)有大中型企業(yè)發(fā)債用于棚戶區(qū)改造。

嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)，傳統(tǒng)的城市和物業(yè)開(kāi)發(fā)是交由房企來(lái)進(jìn)行的，但效果并不佳。比如在棚戶區(qū)改造過(guò)程中，房企如果刨去拆遷成本、安置費(fèi)用、項(xiàng)目融資成本等內(nèi)容后，盈利狀況大大低于預(yù)期。而且后續(xù)的棚戶區(qū)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)也沒(méi)有預(yù)期的好。

他說(shuō)，從這個(gè)角度看，傳統(tǒng)的以住宅開(kāi)發(fā)為主的房企并不是涉足棚戶區(qū)改造的最佳“人選”。很多國(guó)企正面臨改革，需要尋找新的發(fā)展板塊。而其優(yōu)勢(shì)是有大量的工業(yè)用地，此類工業(yè)用地在傳統(tǒng)思維上很難進(jìn)行轉(zhuǎn)性。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，涉足棚戶區(qū)改造，此類工業(yè)用地就能在政策的“眷顧”下加速轉(zhuǎn)性，部分區(qū)位好的土地能夠大力發(fā)掘商業(yè)價(jià)值，而其余的可以建設(shè)配套安置房。從這個(gè)角度看，國(guó)有企業(yè)發(fā)展棚戶區(qū)是有利好的。

他認(rèn)為，從目前融資的環(huán)境下，一旦涉足棚戶區(qū)改造，相比別的方式更能獲取資金。與其受困資金，不如把社會(huì)責(zé)任和企業(yè)轉(zhuǎn)型相結(jié)合，從而獲取寬松的融資渠道。而且本身國(guó)有企業(yè)的資信狀況相對(duì)好，融資成本會(huì)比較低。

“棚戶區(qū)改造并非簡(jiǎn)單的物業(yè)開(kāi)發(fā)，中間也涉及到產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、就業(yè)解決等問(wèn)題。在涉足專業(yè)化的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，國(guó)企應(yīng)該把開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分解，比如在前期的物業(yè)開(kāi)發(fā)中，積極和部分房企合作?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)，在后續(xù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和物業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，國(guó)企完全可以自己操作，這樣對(duì)資金的效率提高是有利好的。

加大金融支持力度/

多地住建系統(tǒng)人士都曾表示，資金籌措是棚戶區(qū)改造的難點(diǎn)。此次《通知》針對(duì)此項(xiàng)問(wèn)題有詳細(xì)安排。

具體扶持內(nèi)容包括，鼓勵(lì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。對(duì)經(jīng)過(guò)清理整頓符合條件的省級(jí)政府及地級(jí)以上城市政府融資平臺(tái)公司，其實(shí)施的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可比照公共租賃住房融資的有關(guān)規(guī)定給予信貸支持。

申銀萬(wàn)國(guó)報(bào)告稱，若按照2013年至2017年推進(jìn)1000萬(wàn)套棚戶區(qū)改造的整體計(jì)劃，所需資金量估計(jì)在2.5萬(wàn)億～3萬(wàn)億規(guī)模，融資需求巨大。但棚戶區(qū)改造周期長(zhǎng)，盈利前景不明確，必須在一定程度上以政策支持和主導(dǎo)的融資方式進(jìn)行。

報(bào)告稱，基建在某種意義上完成對(duì)房地產(chǎn)投資下滑的替代，起到經(jīng)濟(jì)托底的作用。而棚戶區(qū)改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)屬于政策比較放心和積極引導(dǎo)的領(lǐng)域。在這一領(lǐng)域內(nèi)加大投資不存在“產(chǎn)能”約束，且可以為投資穩(wěn)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一份力量。政策在這一時(shí)期在棚戶區(qū)和城市基建融資積極推動(dòng)，其目標(biāo)不言而喻。

截至7月初，國(guó)開(kāi)行累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款5903億元，貸款余額4553億元，支持總建設(shè)面積約6億平方米，惠及棚戶居民670萬(wàn)戶。

債券也是棚戶區(qū)改造的另一大重要資金來(lái)源，《通知》稱，各地要建立健全信貸償還保障機(jī)制，確保還款保障得到有效落實(shí)。推進(jìn)債券創(chuàng)新，支持承擔(dān)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的企業(yè)發(fā)行債券，優(yōu)化棚戶區(qū)改造債券品種方案設(shè)計(jì)，研究推出棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益?zhèn)慌c開(kāi)發(fā)性金融政策相銜接，擴(kuò)大“債貸組合”用于棚戶區(qū)改造范圍。

發(fā)改委二季度曾發(fā)通知稱，各地將開(kāi)展棚戶區(qū)改造項(xiàng)目資金需求測(cè)算分析，逐省份研究融資預(yù)案，支持符合條件的地區(qū)增加企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模指標(biāo)。除中央、地方財(cái)政資金外，對(duì)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目較多、資金缺口較大，且地方政府性債務(wù)率較低的地區(qū)，可適當(dāng)增加其承擔(dān)棚戶區(qū)改造的城投類公司年度發(fā)債規(guī)模指標(biāo)。

發(fā)改委要求，推進(jìn)企業(yè)債券品種創(chuàng)新，研究推出棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益?zhèn)?。?duì)于具有穩(wěn)定償債資金來(lái)源的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，將按照融資-投資建設(shè)-回收資金封閉運(yùn)行的模式，開(kāi)展棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收益?zhèn)圏c(diǎn)。項(xiàng)目收益?zhèn)徽加玫胤秸鶎偻度谫Y平臺(tái)公司年度發(fā)債指標(biāo)。