每經(jīng)編輯 嚴(yán)躍進(jìn)    

◎嚴(yán)躍進(jìn)

7月30日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》，吻合了目前新型城鎮(zhèn)化的改革思路。此次改革的亮點在于打破了二元戶籍制度，使“居民戶口”取代了農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口。人口的行政屬性變革，自然會產(chǎn)生一系列的刺激作用，比如對房地產(chǎn)市場就將產(chǎn)生深刻的影響。

巧合的是，這樣一個政策的出臺，和目前地方政府或明或暗的救市思路正好發(fā)生了碰撞。地方政府救市的尷尬在于：成交量并不因入市門檻降低而馬上迸發(fā)，救市過程帶來了房價新一輪的上漲。很顯然，此類救市的做法還是有一個救急式的特征。

樓市長效調(diào)控和發(fā)展機(jī)制要求尋找萬無一失的解決方案，圍繞人口因素做文章自然成為關(guān)鍵。從房地產(chǎn)市場來看，市場需求是由人口因素決定的。而在我國，戶籍制度使得人口的自然分布和社會階層分布變得復(fù)雜，進(jìn)而干擾了市場需求。反過來說，如果能夠理順戶籍制度，改變?nèi)丝诜植?，那么自然能夠因勢利?dǎo)，促使人口資源和房地產(chǎn)市場資源得到更有效地匹配。

缺乏人口管理的樓市，自然會陷入失衡的困境。大城市人口密集扎堆，對城市的住房市場產(chǎn)生了比較大的壓力。這樣一來，大城市的各類資源被過度使用，導(dǎo)致房價居高不下。反過來看，中小城市卻面臨人口導(dǎo)入速度慢、凈流量為負(fù)的尷尬。部分城市甚至出現(xiàn)了“空巢”現(xiàn)象。

缺乏科學(xué)性的戶籍制度，往往能夠扭曲當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。最為典型的例子就是天津武清。天津武清過去為什么樓市成交非?；鸨驮谟诋?dāng)?shù)貙嵤┝怂{(lán)印戶口政策。但隨著天津今年6月初取消此類政策，武清樓市成交量也跟著發(fā)生了一個劇烈波動。此類戶籍制度顯然對于樓市的穩(wěn)定沒有太多的利好。而更令人擔(dān)憂的是，部分已成交的樓盤被空置，入住率極低，這造成了資源的極大浪費。

因此，建立一個科學(xué)的戶籍制度改革體系，對樓市發(fā)展自然有利好作用。可以認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)市場一直蕭條的情況下，此次戶籍制度改革，振奮了地方政府的救市心情。而且從此前部分地方的實踐來看，也都通過放松戶籍制度來實現(xiàn)“搶人”的目的。這里需要警惕的問題是，雖然戶籍制度改革利好人口資源的重新分布，但如果簡單地依賴此類制度，可能效果并不好，甚至容易陷入戶籍改革中的一些誤區(qū)。

該意見對不同類型的城市戶籍制度進(jìn)行了差異化的規(guī)定：建制鎮(zhèn)和小城市的落戶將全面放開，而中等城市和大城市還會有所收緊。這樣一個制度也是符合目前市場預(yù)期的。但問題在于，對于一些建制鎮(zhèn)和小城市，是否憑借此類戶籍制度改革就能實現(xiàn)當(dāng)?shù)胤e壓庫存的去化，在這里是要打一個問號的。實際上此前部分城市拿落戶制度為賣點進(jìn)行吆喝，但人口并沒有預(yù)期中的大導(dǎo)入，當(dāng)?shù)氐膸齑嬉廊环e壓嚴(yán)重。很顯然，在發(fā)展房地產(chǎn)方面，不應(yīng)該過于依賴放松的戶籍制度。

此次改革希望建立與城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度相適應(yīng)的教育、衛(wèi)生、就業(yè)、社保、住房、土地及人口統(tǒng)計制度。此類提法固然很好，但對于地方政府來說，要想真正使此類工作落地，需要大量的資金。此類制度聚焦了一個詞：福利。但如果簡單地以福利來加速人口導(dǎo)入，可能效果不佳?，F(xiàn)實情況是，如果一些更優(yōu)質(zhì)的高校資源、醫(yī)療資源、企業(yè)總部不進(jìn)行轉(zhuǎn)移，那么很多配套的吸引力依然會不足。自然地，與其硬碰不如討巧，地方政府在戶籍制度改革過程中，需要先導(dǎo)入最有誘惑力的因素，這樣才能真正活躍當(dāng)?shù)爻鞘泻蜆鞘械臍夥铡?/p>

地方政府在將戶籍制度改革作為救市的措施時，必須清醒牢記一個俗語：你可以將馬牽到河邊，但不能強(qiáng)迫它喝水。順應(yīng)人口流動的規(guī)律、花點心思進(jìn)行思考，比魯莽地進(jìn)行“行政式”的市民化效果更佳。

筆者建議地方政府細(xì)讀此次改革的條款，并從中尋找突破口，比如可以圍繞“優(yōu)先解決存量、有序引導(dǎo)增量”這樣一句表述而做文章。觀察目前各個大中城市，很多住房庫存沒有得到有效消化，但租賃市場卻比較火爆。一個原因就是部分購房者有購房能力和需求，卻不符合購房資格。

戶籍制度改革，能夠在短期內(nèi)體現(xiàn)出救市效果，但取決于地方政府的“競爭能力”。因為目前市場降溫大背景下，很多購房者的入市會無動于衷。但是，如果能夠優(yōu)先把落戶指標(biāo)賦予大學(xué)生，并且免除限購的束縛，那么此類群體一般都愿意在相應(yīng)城市扎根。這其實也要求地方政府在此次國家戶籍制度改革精神下，要加快制定差異化的落戶政策，從而積極捕獲購房需求。

但戶籍制度改革，不應(yīng)該簡單地作為一項短期的救市措施，而是應(yīng)該不斷夯實，進(jìn)而成為發(fā)展樓市的穩(wěn)定器和推進(jìn)器。毋庸置疑，在此類新的制度下，人口之間的行政隔閡被消除，城市之間的差異也被消除，人口資源的分布自然就更趨于合理。人口分布的均衡化，自然能夠帶動樓市資源分布的均衡化。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）