每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 岳琦 四川眉山攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 岳琦 四川眉山攝影報(bào)道

“購房即享政府60元/平方米補(bǔ)貼”，7月23日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在眉山市區(qū)的多個(gè)樓盤售樓部看到，眉山的房地產(chǎn)刺激政策已被開發(fā)商用醒目的橫幅“貫徹”。而就在7月初，眉山市公布的穩(wěn)增長“眉山26條”，其中就包括城區(qū)買房給予補(bǔ)貼、控制房貸利率等多項(xiàng)刺激政策。

“補(bǔ)貼更多只是提振信心，本質(zhì)上作用不大。”一位眉山地產(chǎn)開發(fā)商高管向記者表示，近期眉山市政府相關(guān)部門專門召集開發(fā)商開座談會(huì)，主動(dòng)提出要為企業(yè)排憂解難。他認(rèn)為，樓市進(jìn)入調(diào)整期，地方政府急于救市，能做的并不多。

記者獲取的一份眉山市相關(guān)部門對(duì)2014年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析材料顯示，“上半年眉山房地產(chǎn)總體疲軟”，各項(xiàng)指標(biāo)均呈下降趨勢(shì)。同時(shí)，眉山公共財(cái)政增速也同步放緩，主要原因則為營業(yè)稅、土地增值稅增速放緩和房地產(chǎn)和建筑業(yè)兩個(gè)主要行業(yè)貢獻(xiàn)銳減。

“眉山的購房補(bǔ)貼政策并不可取，而且效果有限。”住建部政策研究中心研究員、原副主任王玨林表示，政府應(yīng)該以市場的辦法來解決樓市問題，要將開發(fā)速度放緩，把城市建設(shè)做好，吸引投資和消費(fèi)。

購房補(bǔ)貼政策引爭議

面對(duì)低迷的樓市，眉山并不能像一、二線城市那樣通過開放限購拉動(dòng)市場。7月初，已感受到樓市“量價(jià)齊跌”壓力的眉山“匆忙出手”?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從眉山市發(fā)改委獲取的 《促進(jìn)當(dāng)前全市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的二十六條措施》（又稱 “眉山26條”）文件顯示，在房地產(chǎn)消費(fèi)刺激政策方面，眉山提出，凡在眉山城區(qū)購買商品房的，按60元/平方米給予購房補(bǔ)貼；銀行機(jī)構(gòu)住房按揭貸款利率不能擅自上調(diào)比例；農(nóng)村信用社對(duì)首套房貸款實(shí)行基準(zhǔn)利率，二套以上房貸款利率不超基準(zhǔn)利率的1.1倍；住房公積金貸款申請(qǐng)額度提高至35萬元。

對(duì)于房企，眉山亦推出減負(fù)措施。房地產(chǎn)企業(yè)繳納的城市建設(shè)配套費(fèi)征繳入庫后，按30%補(bǔ)貼給房地產(chǎn)企業(yè)用于該項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，所需資金由征收主體承擔(dān)等。

在諸多地產(chǎn)刺激政策中，購房補(bǔ)貼是最受關(guān)注的。但眉山業(yè)內(nèi)人士指出，“購房補(bǔ)貼并不是新鮮事。”在今年初眉山舉行的房交會(huì)上，政府就推出了針對(duì)農(nóng)村居民的購房補(bǔ)貼，但當(dāng)時(shí)的效果并不明顯，此次則是將補(bǔ)貼范圍擴(kuò)大到所有購房者。

領(lǐng)地集團(tuán)眉山分公司總經(jīng)理季敏對(duì)記者表示，“此次刺激政策對(duì)提振市場信心有一定積極作用，但要從本質(zhì)上扭轉(zhuǎn)，我認(rèn)為基本上不太可能。”

地產(chǎn)評(píng)論員吳其倫則表示，用財(cái)政的錢去補(bǔ)貼購房者，這本身也不可取，買得起商品房的人大多是中等收入以上人群，而本來應(yīng)該拿來用作公共事務(wù)、改善民生的錢拿去補(bǔ)貼這類群體，對(duì)低收入者并不公平。

樓市超速發(fā)展透支剛需

“對(duì)于救市政策，有些地方溫和，有些地方激進(jìn)，這取決于當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r和地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴度。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，很多城市對(duì)房地產(chǎn)收入依賴就沒那么大，眉山這類情況實(shí)屬少見。

在眉山當(dāng)?shù)亻_發(fā)商看來，眉山樓市目前的疲態(tài)和供需失衡更多是源于近年市場的超速發(fā)展和對(duì)剛需的透支。

搜房網(wǎng)的一份分析報(bào)告顯示，大部分農(nóng)村剛需客戶在去年至今年乃至未來很長的時(shí)期內(nèi)有到城里的購房需求。但這部分剛需客戶持續(xù)性弱，一旦購房便會(huì)在很長一段時(shí)間內(nèi)不再有購房需要，尤其是在大幅度的優(yōu)惠營銷下，很多條件不是很合適的農(nóng)村剛需客群也加入到進(jìn)城購房的大軍中，如此過度消耗，后續(xù)購買力勢(shì)必乏力。

一位關(guān)注眉山樓市多年的業(yè)內(nèi)人士亦指出，2013年雖然全國地產(chǎn)頹勢(shì)已顯現(xiàn)，但眉山樓市卻是一片大好，成交量達(dá)到近幾年的頂峰。在2013年四川主要二級(jí)城市房產(chǎn)交流會(huì)議上，很多川內(nèi)地產(chǎn)人士都對(duì)眉山的樓市數(shù)據(jù)頗感驚訝。與川內(nèi)其他城市相比，眉山在人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上并無獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，但2013年的成交數(shù)據(jù)已排到了省內(nèi)二級(jí)城市第七名。

眉山城區(qū)在2008年的總銷售面積還僅僅只有60萬平方米左右，2012年達(dá)到110多萬平方米，2013年則猛增至160多萬平方米。

在眉山市政府部門，樓市發(fā)展幾乎成為敏感詞，記者向眉山市多個(gè)政府部門尋求相關(guān)問題的回應(yīng)都無果而終。

新區(qū)崛起遭遇市場乏力

在眉山市公開發(fā)布的城市發(fā)展規(guī)劃中，北部新城、岷東新區(qū)成為未來眉山重要的發(fā)展區(qū)域?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在上述區(qū)域看到，北部新城雖已初具規(guī)模，但人氣并不旺盛，密集的樓盤大多空置或未建成。而距離市中心更遠(yuǎn)的岷東新區(qū)則僅有幾所學(xué)校用樓，甚至道路都未能完善。

2011年9月，眉山市通過《關(guān)于設(shè)立岷東新區(qū)的意見》，決定在眉山城區(qū)岷江東岸北片區(qū)高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高速度推進(jìn)，力爭“三年形成框架，五年初見成效，十年再造一座眉山新城”。

然而，現(xiàn)實(shí)并不如人意。記者獲取的一份眉山市相關(guān)部門對(duì)2014年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析材料顯示，眉山市工業(yè)經(jīng)濟(jì)仍未走出困境，而投資項(xiàng)目不足、增長面臨放緩壓力，受資金、市場、土地等因素影響，31個(gè)政府性投資項(xiàng)目中有10個(gè)投資進(jìn)度滯后。

上述材料還顯示，眉山新城區(qū)主干道岷東大道、濱江大道，城南片區(qū)及岷東新區(qū)的東坡島等建設(shè)都因融資困難進(jìn)度趨緩。同時(shí)，受國家政策影響，用地指標(biāo)要求愈加嚴(yán)格，直接影響了業(yè)主新建設(shè)施、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。

新區(qū)建設(shè)尚未見成效，而土地已經(jīng)大幅放量，可供房地產(chǎn)開發(fā)的地塊越來越少。而從2013年土地市場走向來看，2013年10月，20、21號(hào)地塊流拍，眉山土地市場出現(xiàn)下行趨勢(shì)。今年上半年，也出現(xiàn)部分地塊流拍的現(xiàn)象。從一季度成交土地情況來看，市場放量速度放緩，拍賣成交價(jià)格相對(duì)去年整體下滑幅度加大。

更讓眉山業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂的是，在新區(qū)的崛起和剛需的乏力之下，房地產(chǎn)市場能否保持后勁。一位眉山地產(chǎn)商高管認(rèn)為，眉山城鎮(zhèn)化水平不到40%，全國約為53%，應(yīng)該有后勁。但該高管也提出擔(dān)憂，新農(nóng)村建設(shè)、農(nóng)村集中居住、鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)等分流了很多客源。

上述高管坦言，雖然眉山與成都的交通十分便利，但從成都房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，眉山并不足以吸引成都客群，而且成都周邊還有很多距離更近、環(huán)境更好的競爭地。

“未來眉山的需求更多要從大成都區(qū)域去開發(fā)拓展。”季敏則稍顯樂觀，眉山和成都的情況跟廣州和佛山類似，據(jù)其在佛山的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，眉山到成都的幾個(gè)快速通道都在建設(shè)中，這會(huì)讓兩地的聯(lián)系更加緊密。眉山未來應(yīng)更多關(guān)注成都，想辦法把成都的客群吸引過來。

記者手記

三四線城市的地產(chǎn)生意經(jīng)

每經(jīng)記者 岳琦 實(shí)習(xí)記者 黃麗

三、四線城市鮮有地產(chǎn)大佬插足，但地產(chǎn)江湖卻不乏“腥風(fēng)血雨”的較量，也多了一份熟人社會(huì)的“惺惺相惜”。眉山可謂小城，但曲折離奇的故事頗多。

起家于田野、地?cái)偟睦习鍌儚耐呶莸酱髲B，撫摸著小城的草木和河湖與地方經(jīng)濟(jì)一同崛起。小城越來越大，老板們的故事也越來越多，樓市越來越迷離，老板們的生意經(jīng)卻越來越清晰。當(dāng)外來地產(chǎn)大亨降臨，老板們瞬間從對(duì)手變?yōu)橥l(xiāng)；當(dāng)樓市低迷蔓延，老板們將財(cái)富帶回家鄉(xiāng)。

眉山樓市并不平靜。在眉山地產(chǎn)圈混跡三五年以上的圈里圈外人都知道，小地方也有大競爭。伴隨著爆發(fā)增長的樓市，眉山的地產(chǎn)商們有掐架、有抱團(tuán)，有深耕本地，也有向外擴(kuò)張。

據(jù)眉山市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年1~6月眉山商品房銷售排行榜前十均為眉山本土開發(fā)商。雖然從數(shù)量上看，眉山市場本地外地房企各占半邊天，但本地幾家房企占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

如果這還只是屬于三、四線城市的基本特征，那么傳聞中一知名房企被“堵”在眉山城區(qū)外的事實(shí)，則成為眉山地產(chǎn)商合力“阻擊”外來房企的力證。

眉山人會(huì)做生意，也更有故鄉(xiāng)情懷。其中，最為眉山人樂道的是眉山人李結(jié)義。2012年，金證股份總裁李結(jié)義回鄉(xiāng)考察，并最終投資了與公司主業(yè)毫不相干，而眉山卻急需投入的市政道路改造工程。眉山人對(duì)“男兒志當(dāng)報(bào)鄉(xiāng)梓”的李結(jié)義充滿期待。

地產(chǎn)商也是眉山眾多生意人“走出去”的重要力量。領(lǐng)地集團(tuán)發(fā)家于樂山市，但老板卻為地道的眉山人。如今，領(lǐng)地集團(tuán)業(yè)務(wù)范圍除樂山、眉山外，足跡已遍及北京、廣州、長春等地。

樂觀的眉山地產(chǎn)人士認(rèn)為，眉山房企跨區(qū)域發(fā)展，也讓眉山樓市更有底氣，至少開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)被分散。