每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自蘇州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自蘇州

簡單來講，社區(qū)金融就是利用“社區(qū)搭臺，銀行唱戲”的模式，將銀行的金融產(chǎn)品通過社區(qū)向社區(qū)居民推廣、營銷，以此來獲得收益。平安好房網(wǎng)首席運營執(zhí)行官莊諾認為，社區(qū)的最大價值是和金融的合作。而據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，被“第四屆中國價值地產(chǎn)年會”所吸引的十余家金融機構(gòu)所看中的，也正是社區(qū)金融的渠道價值。對金融企業(yè)來說，房屋的擁有量，無疑是了解客戶還債能力和金融產(chǎn)品購買能力的最好方式。在這方面，社區(qū)顯然近水樓臺先得月。

對于開發(fā)商來說，他們更為關(guān)心的是，能不能在社區(qū)這個平臺上分得社區(qū)金融帶來的收益。

社區(qū)入口資源被看好/

數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，全國商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1~4月擴大0.9個百分點；全國商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅比1~4月擴大0.7個百分點。

DTZ戴德梁行北亞區(qū)行政總裁張國正認為，近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體凈利潤率已經(jīng)出現(xiàn)趨勢性下降，變革正悄然發(fā)生。調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略、挖掘新的利潤增長點，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注和探究的重點問題。

張國正稱，社區(qū)金融和社區(qū)商業(yè)正是開發(fā)商可以大力深耕的新利潤增長點。以社區(qū)金融來說，其涵蓋了房地產(chǎn)抵押、移動支付、金融理財產(chǎn)品等一系列針對客戶的個性化金融服務(wù)，因能有效覆蓋和滿足客戶物業(yè)服務(wù)及需求，前景被看好。

中海基金管理有限公司有關(guān)人士認為，社區(qū)金融分為兩個方面，社區(qū)和金融。金融既是產(chǎn)品也可以是服務(wù)，社區(qū)是入口。萬科收購徽商銀行，做成一個平臺，社區(qū)很重要。“把標準建好，平臺建好，還愁沒有人找你做生意嗎？”他表示，現(xiàn)在很多機構(gòu)已經(jīng)開始在做了，比如，各個小區(qū)的房產(chǎn)中介，各大保險公司，“增量可能是沒有的，存量開始有，開發(fā)商把房子建好賣完了，還有車位，一個小區(qū)至少幾千戶人家，這個不是一個入口嗎？”

協(xié)信集團品牌總監(jiān)孫濤談到，社區(qū)金融發(fā)展方向是好的，但是它是不是開發(fā)商的一個藍海戰(zhàn)略？是不是一定是開發(fā)商做這個事情？有沒有可能？很多年以前，開發(fā)商建小區(qū)，那個時候，除了建材，賣磚和涂料的會租下面的鋪面，其他都沒有。

景瑞控股執(zhí)行董事、常務(wù)副總裁楊鐵軍說：“說實話，社區(qū)金融這個詞大家叫起來很順口，但是內(nèi)涵是什么呢？我總覺得現(xiàn)在社會上比較流行的移動互聯(lián)模式的社群概念，或者是社群經(jīng)濟，這個是一個值得探討和研究的話題，可能是未來新經(jīng)濟的模式。”

新城控股高級副總裁歐陽捷提醒，“如果不是自有物業(yè)你會怎么辦？可能風(fēng)險會比較大，按照現(xiàn)在的法律，業(yè)主委員會三年合同到了有可能炒掉任何一個物業(yè)公司，對于任何一個物業(yè)公司講，必須做好基礎(chǔ)服務(wù)，讓客戶滿意了才能有客戶黏性，否則一切都是空談。”

開發(fā)商紛紛進駐社區(qū)/

近年來，地產(chǎn)“大鱷”入股銀行動作頻頻。繼去年10月，萬科斥資34.3億港元收購徽商銀行(03698，HK)股權(quán)后，恒大地產(chǎn)(03333，HK)也在二級市場大手筆買入華夏銀行股權(quán)。此外，越秀地產(chǎn)(00123，HK)母公司越秀集團以116億元收購香港創(chuàng)興銀行(01111，HK)75%的股份，貴州上市房企中天城投(000540，SZ)宣布入股貴州銀行。

同樣，易居聯(lián)手新浪、紅杉資本及云鋒基金合作成立金融服務(wù)公司，推出“有抵押”(房產(chǎn)抵押)的金融產(chǎn)品，打造互聯(lián)網(wǎng)金融O2O服務(wù)平臺。同時，易居還將與新浪、分眾傳媒及申通快遞一起成立一家O2O社區(qū)增值服務(wù)公司，將社區(qū)住戶與各類服務(wù)商連接起來，提供最適合社區(qū)住戶的各類“最后一公里”生活服務(wù)。

眾多開發(fā)商進入社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域，開發(fā)相應(yīng)的產(chǎn)品線，比如萬科的“五菜一湯”和2049、綠景的佐阾薈、中糧的祥云小鎮(zhèn)、綠地的繽紛城以及花樣年的“彩生活”等。萬科的社區(qū)增值服務(wù)被稱為 “五菜一湯”，是指第五食堂、超市、銀行、藥店、洗衣店、幸福街市。

有觀點認為，開發(fā)商從事跨業(yè)經(jīng)營，部分原因是看準了業(yè)主這塊資源蛋糕。無論是萬科入股徽商銀行，還是其他模式，都是對業(yè)主資源的深度挖掘。然而，業(yè)主資源是否真能像開發(fā)商所想象的那樣，迅速轉(zhuǎn)化為銷售資源?

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，是不是房地產(chǎn)開發(fā)商的藍海，關(guān)鍵看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這個轉(zhuǎn)型過程當(dāng)中把它當(dāng)做一個什么樣的海？O2O不同于垂直電商。“新城控股早幾年前就入股蘇州銀行等，但其實在里面就是一個小伙伴，就是拿銀行的一點利潤分成，或者股票增值了有一點收益”。

孫濤認為，社區(qū)金融就是把金融終端化，“比如說握有一個分行一個支行，原來我去銀行辦事很痛苦，后來慢慢開始可以在網(wǎng)上操作，但是金融產(chǎn)品是一個很復(fù)雜的東西，就像保險，保險一定是采用這樣的操作模式賣保險，所以我理解的社區(qū)金融是貼身肉搏，把點設(shè)到小區(qū)里面，發(fā)生緊密接觸。”

社區(qū)金融開發(fā)難點多/

世邦魏理仕商業(yè)服務(wù)部董事吳奕奕此前認為，社區(qū)業(yè)主這一資源金礦，對很多服務(wù)提供商具有很大的吸引力。挖掘這一塊利潤，服務(wù)商很有動力。需要解決的是，開發(fā)商、物業(yè)管理公司如何將業(yè)主的需求很好地整合，引入專業(yè)服務(wù)商進入小區(qū)。

楊鐵軍稱，民生是最早做社區(qū)銀行的，應(yīng)該說鋪了比較大的資源，在某一些區(qū)域已經(jīng)取得了一點成效，但最后被銀監(jiān)會叫停了，背后原因不得而知，但社區(qū)金融面臨著一些現(xiàn)實問題。另外“彩生活”現(xiàn)象值得房地產(chǎn)行業(yè)所有同仁去思考。

楊鐵軍指出，彩生活背后實際上也是地產(chǎn)同行，但上市以后其市值和母體一般大，非常短時間內(nèi)漲了40%，“我們很多地產(chǎn)公司都有物業(yè)公司，大家能說出來哪個是賺錢的，但是為什么傳統(tǒng)的物業(yè)公司不賺錢，但是彩生活能夠得到資本市場的追捧”,“我們理解是不同的商業(yè)模式，是基于互聯(lián)網(wǎng)的一種”。

鉅派投資集團創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理蔣競表示，現(xiàn)在小區(qū)有一些銀行已經(jīng)設(shè)了一些點，但是有別于其他的以往的分行支行，可能點非常小，門面就是2~3平方米，里面一個柜臺，一個POS機這就可以了，像民生還有平安實際上已經(jīng)在布局，而且點都開業(yè)了，所以從這個層面講，社區(qū)金融有兩個詞，一個是社區(qū)一個是金融。

蔣競稱，金融銀行和社區(qū)開發(fā)商都比較專業(yè)，但是這兩塊各有不足。房地產(chǎn)開發(fā)商有大量的業(yè)主信息，什么時候買的房子，買了多大的房子，貸款多少，多少年，這些東西都可以掌握，這些是有很大的價值，不專業(yè)的是金融產(chǎn)品過來了銷售成問題，因為銷售不了。

同樣，從金融的方面看也有局限，銀行的局限包括小區(qū)里面的所有人不一定用這一家銀行。“我是招行的客戶，大多數(shù)資產(chǎn)在招行里面，平安銀行跟我有關(guān)系，但是關(guān)系不太大，我的普通業(yè)務(wù)在網(wǎng)上解決的，如果是理財業(yè)務(wù)，很可能現(xiàn)在市面上已經(jīng)有比較好的第三方公司幫我解決一些問題，你雖然進了，但是未來產(chǎn)生多大的問題，銀行本身也會想得特別清楚”。

蔣競表示，銀行和地產(chǎn)各有優(yōu)勢和劣勢，但是從平臺入口的重要性講，地產(chǎn)行業(yè)在這個里面有一定的優(yōu)勢，這個方面來看的話，如果能嫁接一些比較好的東西還是有發(fā)揮的空間。