每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

7月18日，有網(wǎng)絡(luò)傳言稱，上海的部分區(qū)限購(gòu)令已“松綁”。而在上海市政府新聞發(fā)布會(huì)上，市政府新聞發(fā)言人徐威現(xiàn)場(chǎng)作出簡(jiǎn)短回應(yīng)，稱上海一直以來嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)政策，不存在放寬限購(gòu)的問題。

事實(shí)上，盡管上海嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)措施，但根據(jù)房地產(chǎn)中介人士的介紹，仍有購(gòu)房者通過注冊(cè)公司買房繞開限購(gòu)令限制。與此同時(shí)，假離婚、假結(jié)婚甚至移民海外，以境外國(guó)籍在境內(nèi)買房以突破限購(gòu)令的現(xiàn)象屢見不鮮。

相比之下，部分改善型購(gòu)房群體想繞開限購(gòu)卻并不容易，這使得很多業(yè)界人士呼吁，上海能對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行微調(diào)。

高端住宅成交量逆市增長(zhǎng)

全國(guó)多個(gè)城市近期不斷傳出樓市“松綁”的消息。

7月18日晚，一則“上海限購(gòu)松綁”的傳聞刺激了樓市的敏感神經(jīng)。緊接著，松綁的消息被上海官方否認(rèn)。

限購(gòu)松綁雖未得到證實(shí)，但傳聞中適度放松、細(xì)節(jié)詳盡的方案，還是令樓市浮想聯(lián)翩。

上海市政府7月18日公布的上半年全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)調(diào)整。與去年同期相比，上半年房地產(chǎn)業(yè)增加值為554.89億元，同比增長(zhǎng)1.2%，增幅回落了13.3個(gè)百分點(diǎn)。上半年全市新建商品房銷售面積同比下降了18.6%，其中商品住宅銷售面積下降了17.1%。在商品住宅當(dāng)中，市場(chǎng)化住宅的銷售明顯下降，降幅達(dá)到37.2%，存量房買賣登記面積下降了45.3%。

與此相應(yīng)和的是二手房成交數(shù)據(jù)，記者從德佑地產(chǎn)獲悉，上海6月二手房成交量?jī)H1.3萬套，可供參考的2013年3月的成交量高點(diǎn)是7萬套。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果月度成交量連續(xù)數(shù)月低于1.5萬套，中介就可能面臨關(guān)店的巨大壓力。

在普通住宅成交面積下滑的背景下，上海部分高端項(xiàng)目的成交量卻出現(xiàn)逆市增長(zhǎng)。德佑地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示：2014年上半年，總價(jià)在5000萬元以上的房源共成交20套，而2013年下半年僅有14套。德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)全市商品住宅成交變化進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)單價(jià)2萬元以上的住宅以及2萬~5萬元的中端住宅成交量同比去年上半年都大幅下跌，唯獨(dú)單價(jià)5萬元以上的高端住宅，成交量不跌反升，比去年上半年還多了7.1萬平方米。

普通購(gòu)房者仍然受限

德佑地產(chǎn)高級(jí)區(qū)域總監(jiān)張劍東告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)于很多從事房地產(chǎn)投資的投資客來說，限購(gòu)對(duì)他們的影響并不大。

最近三五年內(nèi)，業(yè)內(nèi)關(guān)注到，不少香港、臺(tái)灣投資客通過在上海注冊(cè)成立公司，以公司的名義買房。在購(gòu)買的環(huán)節(jié)，以公司名義買房需要付出更高成本，但不受限購(gòu)政策的影響。而在出售房產(chǎn)的時(shí)候，這些投資客通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，又可以省去很多稅費(fèi)。“所要付出的成本也就是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記費(fèi)而已。”張劍東說。

根據(jù)他觀察發(fā)現(xiàn)，以公司名義購(gòu)買的住宅，最近三五年出現(xiàn)得較多。而購(gòu)買標(biāo)的以高端樓盤居多，售價(jià)在800萬~1000萬以上，購(gòu)房者以外地富豪為主。

有房屋中介交易按揭部相關(guān)人士介紹，一位浙江富商就曾在上海注冊(cè)公司，購(gòu)買多套頂級(jí)豪宅，沒有受限購(gòu)政策影響。

上述人士告訴記者，雖然相對(duì)于上海全市成交總量來說，公司名義購(gòu)房的比例并不大，但一直很平穩(wěn)，而且一個(gè)顯著特點(diǎn)是：在高端樓盤中出現(xiàn)的頻率更高。

上述以公司名義購(gòu)買商品住宅的做法，不僅可以繞開限購(gòu)令的限制，還成為了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅的一大漏洞。德佑地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)中心副總經(jīng)理劉伍洋觀察發(fā)現(xiàn)，以公司名義買房再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式賣房，針對(duì)的都是很大的標(biāo)的，一般物業(yè)總價(jià)都在1000萬元以上，甚至高達(dá)5000萬乃至上億，需要會(huì)計(jì)師事務(wù)所、銀行等多方工作，還有審計(jì)程序，比較復(fù)雜，一般客戶沒有這個(gè)專業(yè)能力。

對(duì)上述繞開限購(gòu)令的做法，上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平告訴記者，只要公司的注冊(cè)設(shè)立、運(yùn)營(yíng)合法合規(guī)，在購(gòu)房時(shí)就不會(huì)受到政策的阻礙，畢竟“購(gòu)房給員工居住”是非常合理的需求。

薛建雄說，相比上述以公司名義買房的高凈值人群，普通購(gòu)房者在買房時(shí)受限購(gòu)政策的限制會(huì)更多一些。而這一部分人又確實(shí)存在改善房屋居住條件的需求。他因此認(rèn)為，上海未來的限購(gòu)政策確實(shí)有調(diào)整的必要性，以使其適應(yīng)目前市場(chǎng)的實(shí)際情況。