每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)、盧曦、杜冉樂(lè)、王杰發(fā)自上海、成都、北京    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)、盧曦、杜冉樂(lè)、王杰發(fā)自上海、成都、北京

正如每一枚硬幣都有兩面，眾所周知的是，互聯(lián)網(wǎng)正在“顛覆”房地產(chǎn)商業(yè)模式，不被廣泛關(guān)注的另一面是，房地產(chǎn)也在顛覆互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)模式。相比互聯(lián)網(wǎng)，社區(qū)的物理位置更為貼近，也使得它更容易成為人們購(gòu)買(mǎi)商品和服務(wù)的新平臺(tái)。

社區(qū)資源從雞肋變成金礦的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的商業(yè)價(jià)值被重新發(fā)現(xiàn)。那些擁有幾千上萬(wàn)戶(hù)業(yè)主的超大規(guī)模樓盤(pán)，那些現(xiàn)有業(yè)主戶(hù)數(shù)超過(guò)數(shù)十萬(wàn)的大型地產(chǎn)商，如今正在成為電商最看重的新資源。

今年初，萬(wàn)科總裁郁亮拋出了“互聯(lián)網(wǎng)會(huì)不會(huì)顛覆房地產(chǎn)”的命題，引起了各方的關(guān)注。雖然他說(shuō)房子就是房子，人不可能住到互聯(lián)網(wǎng)上，但傳統(tǒng)的房地產(chǎn)生產(chǎn)、銷(xiāo)售模式，卻隨著這個(gè)命題的推出，而慢慢成為變革的主流思路。

世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅在去年末提出一個(gè)新的商業(yè)模式：借用服務(wù)社區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺(tái)，先收集客戶(hù)的需求，再投資拿地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，借以降低開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)，讓參與投資的各方資本能獲得穩(wěn)定的收益，進(jìn)而可以使用到更便宜的錢(qián)，創(chuàng)造更高的投資收益率。

這個(gè)大膽設(shè)想，很快激起了業(yè)內(nèi)熱烈的反應(yīng)。蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶說(shuō)，很多企業(yè)現(xiàn)在都開(kāi)始熱衷于大數(shù)據(jù)的研究，希望能在了解基本需求信息的情況下，再拿地開(kāi)發(fā)。盡管目前還沒(méi)有企業(yè)發(fā)展出成熟的模式，但是更精確地研究客戶(hù)需求，幾乎成為開(kāi)發(fā)商面對(duì)市場(chǎng)滯銷(xiāo)下的共同選擇。

“大數(shù)據(jù)”理念還融入萬(wàn)科的住宅項(xiàng)目層面，位于杭州的住宅項(xiàng)目“未來(lái)城”不僅通過(guò)數(shù)據(jù)分析為年輕人“量身訂制”了許多特定功能，萬(wàn)科更嘗試讓業(yè)主、客戶(hù)通過(guò)“眾籌”形式參與到社區(qū)配套的設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)上。

盡管目前“大數(shù)據(jù)”應(yīng)用仍在起步階段，但可以預(yù)見(jiàn)的是，對(duì)于坐擁60萬(wàn)戶(hù)海量業(yè)主的萬(wàn)科而言，一旦掌握了充足的用戶(hù)數(shù)據(jù)，通過(guò)細(xì)化分析挖掘尚未滿足的客戶(hù)需求，對(duì)于萬(wàn)科向城市配套轉(zhuǎn)型具備深刻的戰(zhàn)略意義。

類(lèi)似融綠、華夏幸?；鶚I(yè)這樣，能夠在買(mǎi)地投資前，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量潛在需求有充分梳理和挖掘的開(kāi)發(fā)商因此受益。

在萬(wàn)科和百度合作的新聞發(fā)布會(huì)召開(kāi)后短短一個(gè)月，首家基于社區(qū)平臺(tái)的電商——彩生活成功上市，市值甚至已經(jīng)高過(guò)其母公司花樣年。它所倡導(dǎo)的B2F（family）模式，被認(rèn)為比目前以淘寶為代表的電商更能貼近消費(fèi)者。

公司樣本/

◎藍(lán)光“生活家”

品牌進(jìn)入小區(qū)的必經(jīng)渠道

目前耕耘社區(qū)電商的房地產(chǎn)公司中，除了花樣年的彩生活外，還有藍(lán)光地產(chǎn)的“生活家”。

今年4月，藍(lán)光地產(chǎn)首創(chuàng)“生活家系統(tǒng)”商業(yè)模式，先后亮相北京和成都，對(duì)外宣布公司品牌戰(zhàn)略，劍指千億元銷(xiāo)售目標(biāo)。

2個(gè)月后，“生活家系統(tǒng)”首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目COCO開(kāi)放實(shí)體樣板體驗(yàn)區(qū)，涵蓋了健康中心、文化活動(dòng)中心、親子活動(dòng)中心、業(yè)主服務(wù)中心等，功能一應(yīng)俱全。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)藍(lán)光的業(yè)主從入駐開(kāi)始，無(wú)論是裝修保潔，還是兒童托管，所有物業(yè)增值服務(wù)均可在小區(qū)內(nèi)一站式享受，提高藍(lán)光地產(chǎn)的客戶(hù)黏性和品牌形象。

從今年上半年的表現(xiàn)來(lái)看，在克爾瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告中，藍(lán)光地產(chǎn)取得銷(xiāo)售金額90.5億元，名列TOP50強(qiáng)第36位；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積110.9萬(wàn)平方米，名列TOP50強(qiáng)第24位。

更為關(guān)鍵的是，藍(lán)光地產(chǎn)還在積極籌備借殼上市。今年6月初，迪康藥業(yè)重組預(yù)案獲得股東會(huì)高票通過(guò)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這將有利于藍(lán)光地產(chǎn)拓寬其融資渠道，提升整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

◎融創(chuàng)綠城

靠大數(shù)據(jù)研究拿地

很多人驚嘆，融創(chuàng)綠城能在成立僅兩年多時(shí)間里，就在上海市場(chǎng)大展拳腳，但很少有人知道其背后的原因是融綠擁有幫助其精準(zhǔn)拿地的大數(shù)據(jù)研究和分析團(tuán)隊(duì)。

融創(chuàng)綠城對(duì)市場(chǎng)的判斷和投資決策都是基于大量的針對(duì)性數(shù)據(jù)分析。融綠應(yīng)用的數(shù)據(jù)庫(kù)比較多元，其中包括公司自己開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的積累，包含銷(xiāo)售數(shù)據(jù)、客戶(hù)需求特征等；其次是外部購(gòu)買(mǎi)，數(shù)據(jù)來(lái)自重點(diǎn)城市、特定區(qū)域和全國(guó)范圍；購(gòu)買(mǎi)的對(duì)象包括研究類(lèi)公司、金融和宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、外資商用物業(yè)顧問(wèn)公司等。其中最主流的數(shù)據(jù)提供方包括代理公司、顧問(wèn)機(jī)構(gòu)、二手經(jīng)紀(jì)公司，融綠與他們長(zhǎng)期合作。

融綠所獲取的數(shù)據(jù)既有宏觀金融數(shù)據(jù)，也有房產(chǎn)成交價(jià)格、成交面積等市場(chǎng)數(shù)據(jù)，但重要的數(shù)據(jù)，主要由融綠的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)獲取。800名銷(xiāo)售人員常年為融綠的數(shù)據(jù)團(tuán)隊(duì)提供一線客戶(hù)數(shù)據(jù)。他們?cè)谶@些數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，會(huì)進(jìn)一步對(duì)客戶(hù)和各分公司最熟悉當(dāng)?shù)氐馁Y深專(zhuān)家深入訪談，獲取更為詳細(xì)的數(shù)據(jù)，最終做出決策。融綠從拿地到開(kāi)發(fā)再到銷(xiāo)售的全過(guò)程，都會(huì)使用到這些數(shù)據(jù)。

為了更好地利用這些數(shù)據(jù)，融綠在公司內(nèi)部成立了一個(gè)10人以上的大數(shù)據(jù)專(zhuān)門(mén)團(tuán)隊(duì)，成員各有分工和側(cè)重點(diǎn)。這些人員的專(zhuān)業(yè)背景各不相同，包括市場(chǎng)研究、營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和投資學(xué)專(zhuān)業(yè)人員。這支團(tuán)隊(duì)在融綠平臺(tái)專(zhuān)門(mén)做投資發(fā)展、市場(chǎng)研究、發(fā)展研究和項(xiàng)目定位研究等。

◎?qū)汖埖禺a(chǎn)

線下截流電商客流

在過(guò)去數(shù)年間，實(shí)體商業(yè)備受電商的沖擊。但是，實(shí)體商業(yè)反過(guò)來(lái)有沒(méi)有可能成功阻擊電商？

寶龍發(fā)明了一種全新的商業(yè)模式，讓實(shí)體商業(yè)在產(chǎn)品價(jià)格接近的情況下，更有可能從電商截流。

寶龍商業(yè)集團(tuán)電商中心總經(jīng)理吳弼川說(shuō)，他們已進(jìn)入了福州寶龍商業(yè)廣場(chǎng)輻射范圍內(nèi)的所有生活小區(qū)，不僅可以通過(guò)小區(qū)向業(yè)主推廣寶龍地產(chǎn)的電商APP，還能夠利用小區(qū)的物業(yè)輔助商品的中轉(zhuǎn)物流，迅速向消費(fèi)者運(yùn)送商品。

由于這種模式大大增加了業(yè)主消費(fèi)的便利性，被認(rèn)為很有可能從淘寶、京東等電商那里截流部分客戶(hù)資源，最終讓實(shí)體商業(yè)有機(jī)會(huì)在小區(qū)內(nèi)打敗電商。

根據(jù)吳弼川的介紹，寶龍地產(chǎn)對(duì)電商的探索是從去年11月份開(kāi)始的，并在福州試點(diǎn)運(yùn)營(yíng)。當(dāng)時(shí)，他們?cè)趯汖垙V場(chǎng)輻射5公里范圍內(nèi)的所有小區(qū)都進(jìn)行了推廣，頭三個(gè)月就取得了不錯(cuò)的效果。

通過(guò)寶龍地產(chǎn)的APP，小區(qū)業(yè)主能夠?qū)崿F(xiàn)和上百家商戶(hù)進(jìn)行對(duì)話，了解不同商家的特點(diǎn)，完成預(yù)約等服務(wù)。寶龍地產(chǎn)能對(duì)這些業(yè)主的偏好和生活習(xí)慣有所了解，在此基礎(chǔ)上向業(yè)主推薦更符合他們需要的商品?；趯?duì)業(yè)主生活需求的了解，寶龍地產(chǎn)曾經(jīng)推出過(guò)一款肯德基加啤酒的餐飲組合，發(fā)現(xiàn)這個(gè)組合比單獨(dú)賣(mài)肯德基或者單獨(dú)賣(mài)啤酒的售價(jià)要高。

◎嘉凱城

現(xiàn)實(shí)版的大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)

說(shuō)起餐飲的電商，很多人都會(huì)想到大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)。在長(zhǎng)三角一帶的新城鎮(zhèn)，嘉凱城開(kāi)發(fā)的城市客廳平臺(tái)，可以看作是一個(gè)現(xiàn)實(shí)版的大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)。它容納了一個(gè)城鎮(zhèn)需要的所有商業(yè)資源，最大限度滿足了整個(gè)城鎮(zhèn)居民的購(gòu)買(mǎi)需要。

城鎮(zhèn)商業(yè)戰(zhàn)略是嘉凱城順應(yīng)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略推出的，其定位首先面向長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)居民，以一站式城鎮(zhèn)會(huì)客廳的綜合業(yè)態(tài)提供包含傳統(tǒng)零售、餐飲、社交娛樂(lè)、O2O零售業(yè)態(tài)、綜合市政服務(wù)、公共特色空間在內(nèi)的消費(fèi)與生活服務(wù)平臺(tái)，全面滿足城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)、文化、社交娛樂(lè)全方位需求，其核心產(chǎn)品為城市客廳。

嘉凱城認(rèn)為，城市客廳是為城鎮(zhèn)居民能就地享受城市生活提供一個(gè)服務(wù)平臺(tái)。嘉凱城在這個(gè)過(guò)程中就是提供平臺(tái)，整合資源，做好運(yùn)營(yíng)與管理。城市客廳不是簡(jiǎn)單地做城鎮(zhèn)商業(yè)，一是為了讓城鎮(zhèn)居民更便捷地享受一二線城市生活提供平臺(tái)，二是幫助當(dāng)?shù)卣嵘卜?wù)水平，讓當(dāng)?shù)鼐用衲芟硎芨玫木C合市政服務(wù)提供平臺(tái)，三是幫助品牌商家線上線下銷(xiāo)售商業(yè)和資源整合提供一個(gè)平臺(tái)。

◎協(xié)信集團(tuán)

借O2O掌握潛在消費(fèi)者數(shù)據(jù)

今年3月底，協(xié)信集團(tuán)CEO劉愛(ài)明曾談到，專(zhuān)做住宅地產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)是專(zhuān)業(yè)化戰(zhàn)略中的單角化戰(zhàn)術(shù)，而住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都做，才是真正意義上的、非單角化的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化戰(zhàn)略。

這兩年來(lái)，協(xié)信集團(tuán)之所以厚積薄發(fā)，按照劉愛(ài)明的話講，公司打通了住宅、商業(yè)中心、寫(xiě)字樓、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)等各種地產(chǎn)環(huán)節(jié)的七經(jīng)八脈，形成真正意義上的、非單角化的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化戰(zhàn)略。

在商業(yè)地產(chǎn)，協(xié)信集團(tuán)一直比較篤定，尤其是公司曾不惜高薪挖到恒隆集團(tuán)商業(yè)運(yùn)作高手王裕強(qiáng)。今年6月，現(xiàn)任協(xié)信集團(tuán)高級(jí)副總裁王裕強(qiáng)在談到購(gòu)物中心O2O時(shí)指出，購(gòu)物中心必須注重新技術(shù)的運(yùn)用，尤其是O2O大數(shù)據(jù)的收集、分析和應(yīng)用，從而豐富和提升營(yíng)銷(xiāo)手段，吸引更多消費(fèi)者。

◎世茂云平臺(tái)

購(gòu)買(mǎi)一流服務(wù)的主渠道

最好的教育、最一流的醫(yī)療服務(wù)、最優(yōu)秀的藝術(shù)培訓(xùn)……這些通過(guò)淘寶、京東等普通電商不可能買(mǎi)到的服務(wù)，卻能通過(guò)世茂的云平臺(tái)獲得。這使得世茂的云平臺(tái)具有兩大特色：一方面將成為高端奢侈品和頂級(jí)服務(wù)的銷(xiāo)售平臺(tái)之一；另一方面，又能憑借獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)，提升房屋的銷(xiāo)售能力。

2013年6月，世茂創(chuàng)見(jiàn)性地提出以大數(shù)據(jù)應(yīng)用為基礎(chǔ)的“云服務(wù)”概念，打造教育、健康、商旅、定制、消費(fèi)五個(gè)云服務(wù)平臺(tái)。目前，這一概念以上海世茂佘山里“健康云”體驗(yàn)中心為代表，已經(jīng)在上海、南京、成都、南昌、武漢等多個(gè)城市陸續(xù)落地。

在經(jīng)過(guò)近半年的實(shí)踐之后，以“生活的可能——2013世茂生活藝術(shù)展”的舉辦為標(biāo)志性事件，世茂再度將云服務(wù)理念在全行業(yè)率先 “進(jìn)化”為生活方式服務(wù)商模式。

為了不斷為云平臺(tái)嫁接新的服務(wù)資源，世茂成立了一個(gè)新的部門(mén)——戰(zhàn)略資源部，來(lái)整合各類(lèi)資源。

世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅說(shuō)，未來(lái)的商業(yè)模式一定是顛覆性地把原來(lái)固有的行業(yè)之間的資源壁壘全部廢除和打碎，打碎的過(guò)程中誰(shuí)會(huì)最早最快地完成這些資源的整合和駕馭，誰(shuí)就具備了先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

◎華夏幸?；鶚I(yè)

通過(guò)大數(shù)據(jù)搭建商業(yè)模式

今年上半年，華夏幸?；鶚I(yè)的銷(xiāo)售額為242億元，同比增長(zhǎng)52%。

“按照這樣的同比增幅，華夏幸?；鶚I(yè)全年完成500億元目標(biāo)不成問(wèn)題。”易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示。他認(rèn)為，受市場(chǎng)降溫影響，今年上半年很多房企在業(yè)務(wù)增長(zhǎng)、年度銷(xiāo)售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)等方面都不盡如人意。

很少有人知道，華夏幸?；鶚I(yè)業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)背后，有大數(shù)據(jù)帶來(lái)的貢獻(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前大數(shù)據(jù)的概念剛剛開(kāi)始，很多企業(yè)僅僅從數(shù)據(jù)獲取上做文章。其實(shí)這是一個(gè)誤解。真正的大數(shù)據(jù)概念，不是單一圍繞數(shù)據(jù)進(jìn)行挖掘，而是通過(guò)對(duì)整個(gè)數(shù)據(jù)背后的商業(yè)模式進(jìn)行重構(gòu)，從而能夠形成“數(shù)據(jù)支持業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)反饋數(shù)據(jù)”的良性循環(huán)態(tài)勢(shì)。

華夏幸?；鶚I(yè)有10年以上的綜合性園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、龐大的專(zhuān)業(yè)招商團(tuán)隊(duì)和橫跨多個(gè)行業(yè)的企業(yè)客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)，能夠?yàn)閰^(qū)域發(fā)展提供綜合解決方案，能夠從園區(qū)總規(guī)到產(chǎn)業(yè)詳規(guī)，從投資取向到投資規(guī)模、從基礎(chǔ)設(shè)施到環(huán)境保護(hù)等方面進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性規(guī)劃，以確保實(shí)現(xiàn)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

全球化布局為國(guó)內(nèi)房企帶來(lái)諸多新的機(jī)遇，萊蒙國(guó)際首席執(zhí)行官陳風(fēng)揚(yáng)向記者表示，國(guó)內(nèi)房企適當(dāng)增加海外布局，不僅有利于減少單一市場(chǎng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)更可以分享海外發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇所帶來(lái)的貨幣升值紅利。

英國(guó)最大地產(chǎn)商邦瑞集團(tuán)駐中華區(qū)首席代表白兮更認(rèn)為，憑借著雄厚的資源實(shí)力與客戶(hù)資源，境內(nèi)開(kāi)發(fā)商的“出海熱”只是開(kāi)始，他們所面臨的機(jī)遇是前所未有的。改革開(kāi)放數(shù)十年以來(lái)，房地產(chǎn)也許會(huì)是第一個(gè)最接近全球化的行業(yè)。

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記者觀察

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代哪家房企被低估？

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

最近兩年，雖然房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅下跌，但在A股和H股市場(chǎng)，房地產(chǎn)股卻因?yàn)闃I(yè)績(jī)預(yù)期的下降，表現(xiàn)低迷，市值普遍縮水，部分計(jì)劃赴港上市的內(nèi)房股甚至只能打折招股。

出人意料的是，剛剛在H股登陸的互聯(lián)網(wǎng)概念社區(qū)運(yùn)營(yíng)股彩生活（01778，HK），卻因?yàn)楦吖乐刀屓搜矍耙涣痢ｏL(fēng)投對(duì)其估值為46倍靜態(tài)市盈率，而在港股市場(chǎng)最終發(fā)行價(jià)格3.78港元，對(duì)應(yīng)靜態(tài)市盈率達(dá)到68倍，彩生活在資本市場(chǎng)的受歡迎程度，讓開(kāi)發(fā)商突然意識(shí)到，在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，房產(chǎn)企業(yè)存在尚未被發(fā)現(xiàn)的價(jià)值。

此前，因?yàn)槲飿I(yè)管理領(lǐng)域的普遍虧損，業(yè)界普遍忽視了開(kāi)發(fā)商所擁有的幾十萬(wàn)上百萬(wàn)戶(hù)級(jí)別的業(yè)主資源，也忽視了他們的消費(fèi)能力。同樣，業(yè)界也忽視了開(kāi)發(fā)商多年積累的融資經(jīng)驗(yàn)和風(fēng)險(xiǎn)控制能力，可能讓他們?cè)诨ヂ?lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域有不錯(cuò)的成績(jī)。業(yè)界更忽視了，全球不僅中國(guó)有城鎮(zhèn)化的需要，其他國(guó)家也存在城鎮(zhèn)化需要的事實(shí)。

正是因?yàn)楹鲆?，開(kāi)發(fā)商沒(méi)能把這些潛在的資源變成現(xiàn)金；也因?yàn)楸缓鲆?，多?shù)上市房企在股價(jià)上并沒(méi)有表現(xiàn)出互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代應(yīng)有的價(jià)值。

然而，在彩生活上市后，開(kāi)發(fā)商潛在的亮點(diǎn)開(kāi)始被逐漸發(fā)掘。人們發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)被認(rèn)為到了瓶頸期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，竟然可以依靠互聯(lián)網(wǎng)東山再起?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代，還有哪些企業(yè)的價(jià)值尚未被發(fā)現(xiàn)？

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房地產(chǎn)也能玩“穿越”到海外復(fù)制黃金十年

每經(jīng)記者 區(qū)家彥、盧曦發(fā)自廣州、上海

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，從2014年1月1日~6月22日，綠地、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、雅居樂(lè)、新華聯(lián)、復(fù)星集團(tuán)以及開(kāi)源控股等7家房企出海投資額度或?qū)⒊^(guò)600億元（人民幣，下同），投資物業(yè)涉及住宅、酒店、文化旅游綜合體等業(yè)態(tài)。今年一季度，中國(guó)房企在海外市場(chǎng)的總投資額達(dá)到近千億元，已經(jīng)超過(guò)去年全年的總投資額，高力國(guó)際預(yù)測(cè)今年中國(guó)房企海外投資總額可能超過(guò)300億美元。

蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前海外很多發(fā)展中國(guó)家城鎮(zhèn)化的空間仍然很大，開(kāi)發(fā)商有希望復(fù)制“黃金十年”。

此外，多家成功出海的房企高層也曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，海外的項(xiàng)目利潤(rùn)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于境內(nèi)。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，在海外開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅收支出遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)，這也為企業(yè)帶來(lái)良好的投資回報(bào)提供保障。房企在內(nèi)地開(kāi)發(fā)需要繳納數(shù)額不菲的土地增值稅，但在海外并沒(méi)有該稅種，開(kāi)發(fā)商可以享有到海外開(kāi)發(fā)土地升值帶來(lái)的收益，加上不少?lài)?guó)家規(guī)定買(mǎi)地的土地款可以從銀行貸款，有利于開(kāi)發(fā)商提高杠桿獲取更高的利潤(rùn)。

此外，拓展海外市場(chǎng)對(duì)于提升國(guó)內(nèi)房企營(yíng)運(yùn)能力具有積極意義。房企龍頭萬(wàn)科在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司進(jìn)行國(guó)際化業(yè)務(wù)嘗試，目的主要在于通過(guò)合作學(xué)習(xí)國(guó)外優(yōu)秀同行的專(zhuān)業(yè)能力和管理水平。

公司樣本/

◎碧桂園

十年內(nèi)海外市場(chǎng)占半壁江山

在這一波中國(guó)房企出海潮中，碧桂園無(wú)疑是領(lǐng)跑者。作為碧桂園在海外市場(chǎng)的試水之作，其位于馬來(lái)西亞柔佛州新山市的金海灣項(xiàng)目于去年8月份正式開(kāi)賣(mài)，僅僅兩個(gè)月時(shí)間，金海灣成功賣(mài)出6000多套房子，實(shí)現(xiàn)約100億元銷(xiāo)售額，不足一年的時(shí)間便成為馬來(lái)西亞最大的地產(chǎn)商。

馬來(lái)西亞項(xiàng)目的背后，是碧桂園將其在國(guó)內(nèi)的模式復(fù)制至海外的結(jié)果。金海灣項(xiàng)目從拿地到銷(xiāo)售只用了約8個(gè)月的時(shí)間，碧桂園迅速完成了中建五局超過(guò)5000人的勞務(wù)簽注并火速“空降”至馬來(lái)西亞。為了深挖老業(yè)主資源，鼓動(dòng)他們到馬來(lái)西亞購(gòu)房，碧桂園給每位老業(yè)主補(bǔ)貼2000元，用飛機(jī)一撥撥地把人拉到馬來(lái)西亞體驗(yàn)金海灣項(xiàng)目，將原本分成四個(gè)階段發(fā)售的近萬(wàn)套單位一次性推向市場(chǎng)。

碧桂園總裁莫斌在此前接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司希望在未來(lái)10年內(nèi)實(shí)現(xiàn)海外市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)“兩分天下”的目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，碧桂園不僅將其海外版圖拓展至澳大利亞，位于悉尼的碧桂園萊德花園將于近期正式發(fā)售，此前擔(dān)任國(guó)內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)總負(fù)責(zé)人的執(zhí)行董事楊永潮更調(diào)任主攻海外市場(chǎng)。

◎萬(wàn)科

意在“偷師”國(guó)際級(jí)企業(yè)

盡管海外擴(kuò)張的勢(shì)頭比不上碧桂園與綠地，但房企龍頭萬(wàn)科也在悄然布局海外市場(chǎng)。今年2月，萬(wàn)科與美國(guó)知名房地產(chǎn)公司 “鐵獅門(mén)”合作，共同開(kāi)發(fā)位于舊金山兩棟相連的高層住宅樓，共包含655套單位，萬(wàn)科將持有合資公司70%的股權(quán)。4月16日，萬(wàn)科通過(guò)全資子公司出資1.355億新元（約合6.78億元人民幣）現(xiàn)金，收購(gòu)吉寶置業(yè)在新加坡一個(gè)公寓項(xiàng)目30%的權(quán)益。

在萬(wàn)科董事局主席王石看來(lái)，在經(jīng)歷了金融海嘯的低谷之后，美國(guó)樓市漸漸回暖，海外華人及內(nèi)地富有人群對(duì)美元資產(chǎn)需求加大，這恰恰是萬(wàn)科布局海外尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的機(jī)會(huì)，公司未來(lái)還會(huì)到美國(guó)紐約、波士頓甚至加拿大等地物色合適的項(xiàng)目。

與此同時(shí)，萬(wàn)科在海外市場(chǎng)并不急著跑馬圈地，萬(wàn)科總裁郁亮坦言，萬(wàn)科絕不能學(xué)上世紀(jì)80年代的日本去抄底，海外市場(chǎng)比重占萬(wàn)科總量最多只有20%。萬(wàn)科更希望借助海外拓展的機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)世界級(jí)優(yōu)秀企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助公司進(jìn)一步提升管理與營(yíng)運(yùn)能力，成為真正的國(guó)際級(jí)優(yōu)秀企業(yè)。

◎富力：

借力海外市場(chǎng)沖刺千億

過(guò)去三年銷(xiāo)售額一直徘徊在300億~400億元水平的富力地產(chǎn)，今年一反常態(tài)提出了700億元的激進(jìn)銷(xiāo)售目標(biāo)，其中，海外市場(chǎng)有望成為公司銷(xiāo)售額大幅提升的主要?jiǎng)恿Α?/p>

去年12月，富力地產(chǎn)全資子公司以85億元收購(gòu)位于馬來(lái)西亞柔佛州新山地區(qū)的四幅空置永久業(yè)權(quán)地塊及兩幅永久業(yè)權(quán)填海地塊，總面積約為116英畝，項(xiàng)目命名為“富力公主灣”，將建成包括高層住宅單位、低密度住宅、零售物業(yè)、辦公樓、酒店及購(gòu)物商場(chǎng)的大型綜合體。對(duì)于其首個(gè)海外項(xiàng)目，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示：“上述地塊地價(jià)成本僅為2000元/平方米，但區(qū)域售價(jià)高達(dá)16000元/平方米，利潤(rùn)遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，加上項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，擁有海景，今年公司馬來(lái)西亞項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)為50億元。”

輝立證券分析師陳耕向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)于寄望在2016年沖刺千億銷(xiāo)售規(guī)模的富力地產(chǎn)而言，總貨值高達(dá)600億元的馬來(lái)西亞項(xiàng)目將成為其能否晉身一線龍頭房企的關(guān)鍵因素之一。

◎金地：

商業(yè)地產(chǎn)“開(kāi)路”海外市場(chǎng)

與大多數(shù)房企以住宅開(kāi)拓海外市場(chǎng)不同，金地集團(tuán)選擇以商業(yè)地產(chǎn)為海外市場(chǎng)開(kāi)路。4月24日，金地集團(tuán)發(fā)布公告，公司與美國(guó)知名開(kāi)發(fā)商林肯地產(chǎn)成立合資公司收購(gòu)位于美國(guó)加州舊金山市CBD核心區(qū)域的兩幅商用地塊，兩地塊建筑面積合共49348平方米，擬分別建成一棟19層高和5層高的寫(xiě)字樓。

據(jù)金地集團(tuán)方面介紹，地塊所在城市屬于美國(guó)西部主要經(jīng)濟(jì)圈——灣區(qū)的核心城市。舊金山作為灣區(qū)專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)的傳統(tǒng)聚集區(qū)，金融等服務(wù)行業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇迅速增長(zhǎng)。據(jù)市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，自2013年四季度以來(lái)，舊金山寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛，空置率持續(xù)下降，預(yù)計(jì)未來(lái)4年內(nèi)竣工的大部分在建寫(xiě)字樓已處在預(yù)出租狀態(tài)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金水平正維持穩(wěn)步的上升態(tài)勢(shì)。

借助商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)金地商置，金地集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)作頻繁。此外，隨著生命人壽與安邦保險(xiǎn)成為公司大股東，保險(xiǎn)資金的進(jìn)駐有望大幅提升公司資金實(shí)力。

◎中海：

海外擴(kuò)張穩(wěn)扎穩(wěn)打

與萬(wàn)科相同，中海地產(chǎn)在海外擴(kuò)張上也堅(jiān)持穩(wěn)扎穩(wěn)打的策略。2012年，中海地產(chǎn)斥資2億英鎊購(gòu)買(mǎi)了英國(guó)倫敦的一棟寫(xiě)字樓，項(xiàng)目已經(jīng)為公司帶來(lái)租金收入。不過(guò)，截至目前，中海地產(chǎn)的海外業(yè)務(wù)只局限于在倫敦核心地段的2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

中國(guó)海外集團(tuán)副董事長(zhǎng)孔慶平曾經(jīng)表示，由于潛在風(fēng)險(xiǎn)比較大，除了在中國(guó)港澳地區(qū)，中海地產(chǎn)去其他海外市場(chǎng)投資會(huì)十分謹(jǐn)慎。“雖然2008年全球金融危機(jī)確實(shí)給了我們一些機(jī)會(huì)，讓歐美的資產(chǎn)處于一個(gè)比較低的價(jià)位，但我們收購(gòu)也是比較有節(jié)制的。目前中海只收購(gòu)現(xiàn)成的項(xiàng)目，希望以此為一個(gè)點(diǎn)，慢慢建立一個(gè)團(tuán)隊(duì)，再通過(guò)這個(gè)團(tuán)隊(duì)了解市場(chǎng)、熟悉市場(chǎng)，進(jìn)而尋找開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。”

事實(shí)上，中海地產(chǎn)早于上世紀(jì)90年代已經(jīng)在我國(guó)香港與澳門(mén)兩個(gè)特別行政區(qū)發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，可謂是國(guó)際化發(fā)展最早的房企之一，加上公司擁有強(qiáng)大的融資渠道，一旦尋找到合適的發(fā)展機(jī)會(huì)，中海在海外市場(chǎng)的后勁不可小覷。

◎綠地：

借專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)全球化擴(kuò)張

綠地獨(dú)立出海從2012年開(kāi)始起步，此前多為合作項(xiàng)目。2013年一年內(nèi)，綠地形成了“4洲6國(guó)9城”的全球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局，今年提出海外房地產(chǎn)銷(xiāo)售200億元的目標(biāo)。2014年4月30日，綠地位于韓國(guó)濟(jì)州島的健康旅游城住宅項(xiàng)目啟動(dòng)首批產(chǎn)品交付，是綠地獨(dú)資的首個(gè)海外項(xiàng)目，這也是近年來(lái)第一個(gè)交房的“中國(guó)制造”海外住宅。綠地在海外運(yùn)作的慣例是：由總部派遣總經(jīng)理、副總及每個(gè)條線主要負(fù)責(zé)人共5到8人到外地成立事業(yè)部或公司，其余員工在本地招聘。策略上，綠地主要選擇海外地價(jià)合理、成本可控的項(xiàng)目，并針對(duì)中國(guó)赴海外投資者開(kāi)發(fā)，獲取高收益。

濟(jì)州島項(xiàng)目之后，綠地在澳大利亞、美國(guó)、英國(guó)、馬來(lái)西亞等多地出手投資多個(gè)項(xiàng)目。

截至2013年底，綠地累計(jì)海外項(xiàng)目投資總額近200億元。在此之前，綠地借殼盛高置地實(shí)現(xiàn)港股上市，進(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)。張玉良表示，國(guó)際化是綠地的最終目標(biāo)。綠地已經(jīng)具備品牌基礎(chǔ)、自身的條件、合適的團(tuán)隊(duì)，還需要不斷地提升以適應(yīng)國(guó)際化的需要。

·主辦：每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)社

·時(shí)間：2014年7月25日~27日

·地點(diǎn)：中國(guó)·蘇州