每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 杜冉樂(lè) 查道坤 楊羚強(qiáng) 王杰 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 杜冉樂(lè) 查道坤 楊羚強(qiáng) 王杰 發(fā)自上海

曾幾何時(shí)，無(wú)數(shù)其他行業(yè)的資本競(jìng)相涌入房地產(chǎn)業(yè)。而在市場(chǎng)環(huán)境風(fēng)云變幻之后，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的資本，開始尋求向外擴(kuò)張。

這種變化背后的邏輯，除了資本逐利而生的天性使然，更反映出當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的嚴(yán)苛——對(duì)于身處其中的房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，與其等待政策“救贖”，不如從自身出發(fā)，尋找新的盈利渠道。

無(wú)論市場(chǎng)風(fēng)云如何變化，任何行業(yè)的運(yùn)行其實(shí)都有不變的規(guī)律——唯有變革，才有生機(jī)。

最近，一篇題為《一個(gè)杯子的8種不同營(yíng)銷方案，悟透了能當(dāng)營(yíng)銷總監(jiān)》的文章在網(wǎng)絡(luò)上紅火一時(shí)。作者認(rèn)為，通過(guò)不斷地賦予杯子新的價(jià)值，比如奧巴馬等名人用一個(gè)杯子喝過(guò)水，之后又被帶到了太空，那么這個(gè)杯子的售價(jià)就有可能從3元上漲到2000元以上，增值速度甚至可以超過(guò)火箭。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這一理論同樣有效。但是，開發(fā)商不可能讓所有的房子都請(qǐng)名人去住，要提升房屋的附加值，唯一的辦法就是由單純從事房地產(chǎn)開發(fā)向其他領(lǐng)域擴(kuò)張，最終使公司綜合競(jìng)爭(zhēng)力擁有其他開發(fā)商無(wú)法企及的優(yōu)勢(shì)。

養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、現(xiàn)代化辦公及工業(yè)園區(qū)，這些都是房地產(chǎn)公司開拓其他領(lǐng)域以后發(fā)展出的地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，這些新的業(yè)態(tài)因?yàn)槟軌蛴舷M(fèi)者對(duì)房屋以外的訴求，從而擁有很大的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)空間。

除此之外，跨行業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)，也讓房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道、經(jīng)營(yíng)成本等多個(gè)層面獲得優(yōu)勢(shì)。

不僅如此，跨行業(yè)發(fā)展，還讓開發(fā)商獲得了更為豐厚的利潤(rùn)。至于通過(guò)跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)，獲取大量的消費(fèi)者資源和數(shù)據(jù)，則是跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)另外的“副產(chǎn)品”。

海通證券的報(bào)告稱，如果說(shuō)在黃金十年地產(chǎn)商應(yīng)該做減法，不斷將房地產(chǎn)以外業(yè)務(wù)剝離，那么，今天開發(fā)商需要做加法，通過(guò)開拓新的業(yè)務(wù)平臺(tái)，增加房地產(chǎn)本身的競(jìng)爭(zhēng)力，并提升總體盈利能力。

公司樣本/

◎新歐鵬：

整合五大產(chǎn)業(yè)資源

渝派房企“黑馬”新鷗鵬（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)突然間成為當(dāng)前樓市調(diào)整期的明星房企。

今年6月初，原金科地產(chǎn)副總裁李戰(zhàn)洪加盟新鷗鵬（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)，并擔(dān)任該集團(tuán)副總裁，而來(lái)自龍湖、華宇、東原、碧桂園等房企的部分高管也火速入伙。

在新的高管團(tuán)隊(duì)組建后不久，新鷗鵬（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)旗下新鷗鵬地產(chǎn)集團(tuán)奔赴成都，以8.39億元拿下城東4塊土地，并拋出了“未來(lái)3年躋身全國(guó)20強(qiáng)與渝派房企前2強(qiáng)”的雄心戰(zhàn)略。

新鷗鵬官網(wǎng)顯示，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中，公司排名第65位，今年地產(chǎn)銷售額只有41億元。面對(duì)今年樓市下半場(chǎng)，新鷗鵬（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)將如何實(shí)現(xiàn)“彎道超車”？

李戰(zhàn)洪解釋說(shuō)，新鷗鵬最大的競(jìng)爭(zhēng)力就在于產(chǎn)業(yè)復(fù)合下的多業(yè)態(tài)拓展和跨行業(yè)擴(kuò)張，充分整合旗下地產(chǎn)、教育、農(nóng)業(yè)、金融、產(chǎn)業(yè)園區(qū)五大資源。未來(lái)包括教育、醫(yī)療、商業(yè)配套、交通等在內(nèi)的復(fù)合型功能社區(qū)，將是新鷗鵬地產(chǎn)最重要的品牌。

◎云南城投：

發(fā)展旅游地產(chǎn)

云南城投曾號(hào)稱是 “一級(jí)土地開發(fā)第一股”，但面對(duì)當(dāng)前樓市新變局，云南城投開始思變，力求突圍。

在今年一季報(bào)中，云南城投披露公司已儲(chǔ)備了12個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，權(quán)益投資近300億元，總建筑面積513.7萬(wàn)平方米，主要涉及云南省內(nèi)的昆明、大理、玉溪、西雙版納及四川、陜西等區(qū)域。

對(duì)于發(fā)展規(guī)劃，云南城投表示，當(dāng)前公司正從扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略向增長(zhǎng)型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，將積極進(jìn)行差異化發(fā)展，依托集團(tuán)和公司的旅游資源拓展優(yōu)勢(shì)，以旅游產(chǎn)業(yè)合伙企業(yè)安盛創(chuàng)享為平臺(tái)，把旅游地產(chǎn)樹立為核心業(yè)務(wù)，塑造品牌，培育模式。

在當(dāng)前旅游地產(chǎn)開發(fā)中，一個(gè)不容忽視的難題是空置率較高，資產(chǎn)利用率偏低。當(dāng)前，云南正推進(jìn)“旅游強(qiáng)省”戰(zhàn)略，為云南城投發(fā)力旅游地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)遇。

今年4月，云南城投首試分時(shí)度假模式，擬借助大股東旗下的酒店、景區(qū)、第三方支付平臺(tái)等資源，打造公司旅游地產(chǎn)連鎖運(yùn)營(yíng)“分時(shí)度假”平臺(tái)，為業(yè)主提供度假增值服務(wù)。

◎中南建設(shè)：

研發(fā)建筑機(jī)器人

一直致力于三、四線城市發(fā)展的中南建設(shè)，開始跨入房地產(chǎn)之外的行業(yè)發(fā)展。

5月8日，中南建設(shè)發(fā)布公告稱，公司與蘇州大學(xué)相關(guān)單位簽訂框架協(xié)議，共同研發(fā)建筑機(jī)器人及智能裝備。首先，大學(xué)要協(xié)助中南建設(shè)制定建筑機(jī)器人及智能裝備的發(fā)展規(guī)劃及人才技術(shù)引進(jìn)，并指導(dǎo)公司發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。其次，合作共建產(chǎn)學(xué)研結(jié)合示范基地，針對(duì)公司的建筑機(jī)器人及智能裝備發(fā)展戰(zhàn)略，探討可行的攻關(guān)方向；同時(shí)，雙方根據(jù)合作的需要和業(yè)務(wù)開展情況，建立聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室；另外大學(xué)還要幫助中南建設(shè)開展機(jī)器人專業(yè)人才培養(yǎng)、技術(shù)咨詢和技術(shù)培訓(xùn)。

中南建設(shè)是一家以建筑施工及房地產(chǎn)開發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的公司，每年完成施工面積超600萬(wàn)平方米，主要承接電視塔、體育會(huì)展中心、超高層公共建筑等項(xiàng)目。中南建設(shè)在公告中指出，隨著城市的發(fā)展，高層建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑、社會(huì)公共建筑對(duì)施工質(zhì)量、施工效率、施工安全的要求越來(lái)越高，須借助高端的自動(dòng)化、智能化建筑工程裝備。

◎棲霞建設(shè)：

多渠道多行業(yè)投資

作為南京僅有的主營(yíng)房地產(chǎn)的國(guó)資上市公司，棲霞建設(shè)近年來(lái)在做好房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，對(duì)外投資也成績(jī)斐然。其中，棲霞建設(shè)投資參股的棕櫚園林股份有限公司，是一次極為成功的投資。2008年公司作為戰(zhàn)略投資者，以現(xiàn)金出資2100萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)棕櫚園林股份有限公司870萬(wàn)股，持股比例為7.25%，隨著棕櫚園林上市，公司取得了6億多元投資收益。今年5月25日，棲霞建設(shè)以現(xiàn)金出資1.6億元認(rèn)購(gòu)棕櫚園林非公開發(fā)行股票1000萬(wàn)股，認(rèn)購(gòu)價(jià)格為每股16元。棲霞建設(shè)稱，此舉是為進(jìn)一步延伸上下游產(chǎn)業(yè)鏈、分散行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、拓寬盈利渠道。

此外，棲霞建設(shè)還積極跨界金融行業(yè)投資河北銀行股份有限公司。另外，投資南京電子網(wǎng)板科技股份有限公司也取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，電子網(wǎng)板老廠區(qū)地塊已經(jīng)被南京市國(guó)有土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，電子網(wǎng)板公司已獲得政府拆遷補(bǔ)償款6.8億元，這不僅還清了棲霞建設(shè)之前所有的前期借款，還為公司帶來(lái)良好的投資收益。

◎金科地產(chǎn)：

發(fā)力“產(chǎn)業(yè)嫁接地產(chǎn)”

金科地產(chǎn)在2013年年報(bào)中表示，面對(duì)樓市轉(zhuǎn)型，加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)迫在眉睫，除了住宅之外，公司正發(fā)力“產(chǎn)業(yè)嫁接地產(chǎn)”戰(zhàn)略，加速戰(zhàn)略落地，強(qiáng)化對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)模式定型和管控創(chuàng)新。

今年1月初，公司剛成立的金科文旅投資集團(tuán)明確定位于文化新城、古街古鎮(zhèn)、旅游景區(qū)開發(fā)等，未來(lái)5年銷售150億元，擬打造川渝文旅投資龍頭企業(yè)。3月份，金科地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃紅云在接受媒體采訪時(shí)透露，明年銷售將實(shí)現(xiàn)500億元，公司今年可以推出養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

按照戰(zhàn)略規(guī)劃，金科地產(chǎn)力爭(zhēng)五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售額超千億元。

◎蘇寧環(huán)球：

涉足影視提升主業(yè)

海通證券近期發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，地產(chǎn)開發(fā)商“1+X”跨行業(yè)發(fā)展將成為主要趨勢(shì)，并指出，只有發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的其他業(yè)務(wù)板塊，開發(fā)商才能有較好的盈利前景和投資收益。

事實(shí)上，在這份研報(bào)發(fā)表之前，很多地產(chǎn)企業(yè)就已經(jīng)在嘗試拓展新業(yè)務(wù)，目的是提升整體資金收益率和利潤(rùn)率。蘇寧環(huán)球就是其中的一家。除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，公司涉足的領(lǐng)域包括混凝土生產(chǎn)與銷售、酒店住宿、餐飲，以及商業(yè)百貨等板塊。7月17日，蘇寧環(huán)球旗下蘇寧文化產(chǎn)業(yè)有限公司與上海泓霆影業(yè)有限公司簽訂并購(gòu)框架協(xié)議，此舉標(biāo)志著蘇寧環(huán)球正式進(jìn)軍文化影視產(chǎn)業(yè)。

業(yè)界猜測(cè)認(rèn)為，上述影視業(yè)務(wù)可能會(huì)和蘇寧環(huán)球的房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是項(xiàng)目的營(yíng)銷環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)資源共享，其投資的部分電視劇，有可能以蘇寧環(huán)球旗下項(xiàng)目為背景，提供更多的營(yíng)銷通道。

◎華業(yè)地產(chǎn)：

養(yǎng)老等業(yè)務(wù)多元拓展

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)黃金十年已飄然而去，房企走多元化道路，成為目前發(fā)展的捷徑之一。值得注意的是，華業(yè)地產(chǎn)2011年便已涉足礦產(chǎn)。

光大證券的研報(bào)指出，多元擴(kuò)張、快速執(zhí)行，華業(yè)地產(chǎn)始終把握行業(yè)趨勢(shì)。公司的3次重大變化對(duì)新產(chǎn)業(yè)拓展和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸作出了實(shí)踐。2011年為減少地產(chǎn)周期下行影響，華業(yè)地產(chǎn)成為當(dāng)年涉礦的代表公司，2013年9月養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策頻出，公司于2013年11月開設(shè)養(yǎng)老子公司；2014年銀行資金支持大幅減少，資金渠道轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)私募基金，公司于2014年1月參與設(shè)立國(guó)泰君安申易基金。

光大證券認(rèn)為，變革是對(duì)未來(lái)的預(yù)期，公司以實(shí)際行動(dòng)證明其變革的持續(xù)，其快速執(zhí)行的能力將保障公司變革的落實(shí)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，多元化戰(zhàn)略的協(xié)同效應(yīng)主要表現(xiàn)為，通過(guò)人力、設(shè)備、資金、知識(shí)、技能、關(guān)系、品牌等資源的共享來(lái)降低成本、分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以及實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。

◎中弘股份：

多點(diǎn)開花分散風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)住宅地產(chǎn)的開發(fā)遭遇 “天花板”瓶頸后，不少企業(yè)寄希望于在其他行業(yè)逆襲。

作為一家以旅游地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房企，中弘股份不斷為其多元化發(fā)展布局，投資礦業(yè)就是中弘的選擇之一。

早在2011年8月，中弘股份就曾發(fā)布公告，宣布以自有資金6000萬(wàn)元收購(gòu)仁源投資所持鑫興礦業(yè)49%的股權(quán)。2013年8月，中弘股份宣布與唐杭生游戲團(tuán)隊(duì)簽訂 《手機(jī)游戲戰(zhàn)略合作協(xié)議書》,擬在杭州組建杭州威震江湖網(wǎng)絡(luò)有限公司,力爭(zhēng)在2016年前成為中國(guó)手機(jī)游戲的領(lǐng)先公司之一。

國(guó)泰君安的研報(bào)指出，公司涉足礦產(chǎn)投資、手游等，分散主業(yè)風(fēng)險(xiǎn)并有助于增強(qiáng)長(zhǎng)期盈利能力，同時(shí)，公司在北京、海南、云南等地均有較大規(guī)模的特色旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，后期具較大發(fā)展空間。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，多元化的發(fā)展策略，能夠分散企業(yè)投資的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。在樓市政策不斷調(diào)整的環(huán)境中，若有多元化產(chǎn)業(yè)做后盾，則企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力自然會(huì)增強(qiáng)。

（實(shí)習(xí)生丁舟洋對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）

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記者觀察

房企跨界須防止盲目多元化

每經(jīng)記者 吳悅

隨著房地產(chǎn)行業(yè)走過(guò)黃金十年，“瓶頸期”、“下行周期”等成為這個(gè)行業(yè)常常被人提起的關(guān)鍵詞。與不少其他行業(yè)的大型企業(yè)屢屢強(qiáng)調(diào)“專注主業(yè)”不同，房產(chǎn)行業(yè)如今更新的潮流是主業(yè)外擴(kuò)張，以謀求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)途徑。

但是，市場(chǎng)中也有無(wú)數(shù)的案例告訴我們，盲目多元化也可能招致更大的風(fēng)險(xiǎn)。比如在一些地區(qū)出現(xiàn)的中小房企資金鏈斷裂的案例中，其背后原因無(wú)一例外都有 “盲目多元化”——有限的資金下，卻把攤子鋪得太大，而這些業(yè)務(wù)之間沒(méi)有互相的協(xié)同，或者也沒(méi)有充分考慮投入和產(chǎn)出期的時(shí)間關(guān)系等，導(dǎo)致最終無(wú)以為繼，有些中小房企甚至因此而破產(chǎn)。

目前，房產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入平衡發(fā)展期，未來(lái)幾年或許都很難再出現(xiàn)以往十年那樣的爆發(fā)式增長(zhǎng)機(jī)遇。在這種背景下，房企要想更好地生存和發(fā)展，對(duì)自身的能力也提出了更高要求，對(duì)內(nèi)需要精細(xì)化管理，從產(chǎn)品到服務(wù)全面提升品質(zhì)，對(duì)外需要結(jié)合自身資源去考慮擴(kuò)張戰(zhàn)略以保證企業(yè)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，同時(shí)規(guī)避新業(yè)務(wù)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

本期“第四屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)特別報(bào)道”所列舉的諸多企業(yè)，在跨界方面已經(jīng)進(jìn)行了不少有益的嘗試，它們或是向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等大房產(chǎn)領(lǐng)域下的子行業(yè)去滲透，或是拓展影視、機(jī)器人等新領(lǐng)域，不論涉足哪一個(gè)領(lǐng)域，都是考慮了現(xiàn)有條件和資源的情況下去充分整合，以發(fā)揮優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和協(xié)同效應(yīng)?；诖?，這些房企的跨界之路從實(shí)際效果看，也都開始有所收獲。

也希望這些樣本，能給業(yè)界一些啟示。

·主辦：每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)社

·時(shí)間：2014年7月25日~27日

·地點(diǎn)：中國(guó)·蘇州