每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王霞 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 王霞 發(fā)自上海

今年4月19日，張江高科（600895，收盤價6.47元）發(fā)布關(guān)于全資子公司——上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司 （以下簡稱集電公司）與上海張江（集團）有限公司（以下簡稱張江集團）簽署《房屋租賃合同》暨關(guān)聯(lián)交易的公告，標(biāo)的為上海浦東張東路1158號3號樓（張江集電港4期東塊3號樓）。

蹊蹺的是，《每日經(jīng)濟新聞》記者日前在上述公告中的上海浦東張東路1158號3號樓調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，實際辦公單位并非公告中顯示的承租人張江集團，而是張江高科技園區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。記者進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，公告顯示相關(guān)租賃合同是今年4月份簽訂的，但是在去年10月份,管委會就已經(jīng)入駐并辦公。此外，記者對比集電港租售中心的租價與公告的租金水平，發(fā)現(xiàn)此次出租的房租價格低于周邊同類物業(yè)。

對此，記者從前天（7月14日）開始通過多種途徑采訪張江高科，其中董事長陳干錦電話無人接聽；公司董秘朱攀則表示自己在休假不接受記者采訪，記者隨后將采訪要點短信發(fā)送給朱攀，此后也沒有回應(yīng)。記者最后聯(lián)系到張江高科證券代表，并通過電子郵件發(fā)送了采訪提綱，截至發(fā)稿時仍未得到任何回復(fù)。

實際使用人和出租公告不符/

今年4月19日，張江高科公告，根據(jù)合同約定，集電公司同意向張江集團出租位于上海張江高科技園區(qū)開發(fā)園區(qū)張東路1158號3號樓第1至9層及地下一層的部分區(qū)域的房屋及其設(shè)施。

同時，集電公司受張江集團委托，按張江集團要求將標(biāo)的房屋進行裝修，裝修費用由張江集團承擔(dān)。由于張江集團為公司控股股東,因而該事項構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

從具體的租賃信息來看，租賃面積約為17296平方米。并且在董事會決議公告中，張江高科明確表示，“張江集團只可將租賃房屋用于日常辦公用途，不得作為其他用途使用。但是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，出租物業(yè)的實際使用人并非承租方張江集團，而是管委會。

中國高新技術(shù)開發(fā)區(qū)研究所上海分所所長肖元真告訴記者，管委會的性質(zhì)是機關(guān)，但是張江集團的性質(zhì)是企業(yè)。“張江集團很多資源都是上市公司的，上市公司和母公司是資源共享”。

資料顯示，截至2012年底，張江集團總資產(chǎn)規(guī)模規(guī)模471億元，直接投資企業(yè)128家，其中包括于1996年上市的張江高科。

值得注意的是，張江高科前任董事長丁磊在擔(dān)任張江集團黨委書記、總經(jīng)理時也兼任管委會黨組副書記、常務(wù)副主任。

記者來到公告披露的地址張東路1158號3號樓，發(fā)現(xiàn)這里實際辦公的正是管委會，其中包括公安出入境受理、稅務(wù)、人才、工商等各種審批行政工作。

對于張江集團是否對辦公樓進行了轉(zhuǎn)租、究竟與管委會有何種協(xié)議等具體細節(jié)，卻無從得知。記者此前多次撥打張江集團黨委書記、總經(jīng)理陳干錦的電話，卻無人接聽。

有接近張江高科的消息人士人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，之所以張江集團會與上市公司有該關(guān)聯(lián)交易，是管委會為了規(guī)避有關(guān)規(guī)定。“因此以張江集團的名義為簽約方，與張江高科簽署了一份關(guān)聯(lián)交易的《房屋租賃合同》并以董事會公告的形式對資本市場予以披露。”

而對于張江集團的這種行為，證券律師嚴義明在接受記者采訪時表示，從董事會決議公告中的表述來看，一般可認為張江集團是用于自己辦公，也不能轉(zhuǎn)租出去。“因此從現(xiàn)在的實際使用人來講，很明顯沒有自己辦公，也可能客觀上進行了轉(zhuǎn)租。”

管委會提前半年入駐/

不僅如此，記者進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，管委會的實際入駐時間也與公告內(nèi)容存在很大的出入。

在張江高科4月19日的公告中，公司稱此關(guān)聯(lián)交易的生效條件為租賃合同的簽署日即2014年4月19日。租賃期限為自2014年4月17日起至2017年4月16日止，合同自雙方簽章之日起生效。

但是記者調(diào)查獲悉，該物業(yè)的實際使用人管委會早于2013年10月8日已正式入住并對外辦公。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱管委會官方網(wǎng)站張江在線發(fā)現(xiàn)，其中一則介紹中表示，“10月份，管委會搬遷至新的綜合服務(wù)大樓，實現(xiàn)前臺審批和后臺服務(wù)的物理空間融合。”并且，在去年10月份，多家媒體也報道了張江行政中心整體搬遷的消息。

這一事實也在不同的消息人士處得到證實，其中管委會問詢處的咨詢?nèi)藛T在回應(yīng)記者咨詢時證實是在去年10月8日搬到新的辦公大樓。此外，集電港租賃中心一位工作人員也向記者證實，該樓去年10月取得產(chǎn)權(quán)證，“管委會是去年10月份進來的。”

如此看來，該公告中合同的生效時間與該標(biāo)的房屋的真正使用人管委會的實際入駐時間相差竟超過半年之久。

為何管委會在合同簽訂半年前就已經(jīng)入駐？之間走了怎樣的程序？對于記者的這些疑問，張江高科方面未給任何回應(yīng)。

除此之外，前述消息人士向記者透露，在這長達半年之久的期間，集電公司未收到任何租金。對此，張江集團未對記者做任何回復(fù)。

在記者的調(diào)查中，租售中心工作人員告訴記者，對于3號樓公司是整棟出租的。“我們建設(shè)這個項目的時候就說好給他們（管委會），但是具體價格不知道，他們是我們開發(fā)商（張江高科）的老總簽的協(xié)議，走的流程也跟我們平時的流程不一樣。”

在本月初，《每日經(jīng)濟新聞》記者曾經(jīng)報道，張江高科將公開配股的項目最終變成政府公益性項目，公司此后發(fā)布的澄清公告雖然對該項目如何虧損做了解釋，但是并沒有解釋為何最初的配股項目變成政府公益性項目。

出租價格低于市場價格/

從交易價格來看，公告顯示租賃面積約為17296平方米、租賃房屋月租金為131521.67元,以此計算，租用價格為2.534元/平米/天。此外，公告表示，自2017年4月17日起至2019年4月16日止,租賃房屋基準租金可在上一期基礎(chǔ)上進行調(diào)整，具體金額由雙方協(xié)商確定，但調(diào)整幅度不超過上一期基準租金的15%。

對于裝修，集電公司已受張江集團委托，按張江集團要求將該房屋進行裝修。裝修總額暫定為2400萬元 （最終以經(jīng)審計的工程決算報告為準），由張江集團承擔(dān)。

在公告中，張江高科明確表示，此次張江集團承租集電公司物業(yè)屬于公司正常的業(yè)務(wù)范圍，以市場公允價格作為交易基礎(chǔ)。

肖元真告訴記者，通常情況下，租給一般的企業(yè)一般給市場價，但是如果是知名企業(yè)，考慮到后續(xù)的資源、稅收等，價格可能稍微低一點。“但是如果是租給機關(guān)的話，就應(yīng)該是市場價格。如果其中有支持關(guān)系，則是其他的算法。”

記者調(diào)查了解到，該樓宇建筑標(biāo)準是按照美國環(huán)保建筑最高等級的鉑金（LEED標(biāo)準）級設(shè)計并已完成施工建設(shè)，但是其交易價格卻仍按照張江集團與集電公司的日常關(guān)聯(lián)交易價格確定并簽約，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，該交易價格有失公允性。

記者以咨詢的名義來到集電港租售中心，其中一位工作人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹稱，目前張江集電港4期東塊1號樓和2號樓尚在租售期并且現(xiàn)在入駐企業(yè)還不是很多。

從該人士提供給記者的價格來看，其中全裝修并且裝修標(biāo)準較高的1號樓價格相對較貴為3.8元/平米/天，沒有進行裝修的2號樓價格是3.2元/平米/天，這樣看來，2.5元/平米/天的價格遠低于市場價格。

對于管委會已經(jīng)進駐辦公的3號樓，該人士表示，由于該項目走的流程跟普通的商務(wù)租賃不一樣，也并不知道具體的租金是多少。

“即便是轉(zhuǎn)租也應(yīng)該是合理的租賃價格，不應(yīng)該低于市場平均價格。”嚴義明告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“如果后期租賃價格過低，就已經(jīng)不是正常的商業(yè)行為，則是變相的利益輸送。”

前獨立董事：不記得了

記者注意到，對于該物業(yè)的出租，當(dāng)初的公告是這樣描述的：“本次房屋租賃事項已經(jīng)公司五屆三十一次董事會會議審議通過,關(guān)聯(lián)董事回避了該事項的表決。公司獨立董事對此次租賃事宜已事前認可,認為此次張江集團承租集電公司物業(yè)的關(guān)聯(lián)交易是公開、公平、公正的,不存在損害公司和全體股東特別是中小股東利益的情形”。“1、在該議案的表決中,關(guān)聯(lián)董事陳干錦、彭望爵回避了表決,表決程序合法、有效；2、此次張江集團承租集電公司物業(yè)屬于公司正常的業(yè)務(wù)范圍,以市場公允價格作為交易基礎(chǔ),此次關(guān)聯(lián)交易是公開、公平、公正的,不存在損害公司和全體股東特別是中小股東利益的情形。”

記者昨天就此事聯(lián)系到時任張江高科獨立董事的周駿 （張江高科資料顯示現(xiàn)任上海地產(chǎn)（集團）有限公司資金管理部經(jīng)理），周駿表示“不記得了。”

此前，張江高科在回復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》關(guān)于《“市場招聘”總經(jīng)理谷奕偉離任 引發(fā)張江高科治理爭議》的報道時曾經(jīng)表示 “公司五屆董事會董事和獨立董事勤勉盡職”。