每經(jīng)編輯 陳小雨

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

昨日（6月30日），由花樣年控股分拆的彩生活（01778，HK）在香港聯(lián)交所掛牌，與近年來(lái)多數(shù)新晉內(nèi)房股上市開盤即破發(fā)不同，彩生活上市首日大漲21.69%，公司估值遠(yuǎn)高于部分內(nèi)房股。

輝立證券房地產(chǎn)分析師陳耕在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)原有粗放的增長(zhǎng)模式難以為繼，挖掘需求、服務(wù)業(yè)主成為房企業(yè)績(jī)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，彩生活上市受到追捧或意味著新服務(wù)、輕資產(chǎn)代表著地產(chǎn)行業(yè)新的方向。

彩生活此次發(fā)售價(jià)定為每股3.78港元，扣除全球發(fā)售應(yīng)付的包銷費(fèi)用、傭金及估計(jì)開支后，彩生活所得款項(xiàng)凈額約為8.481億港元。其中，國(guó)際發(fā)售股份獲適度超額認(rèn)購(gòu)，香港公開發(fā)售股份獲超4倍認(rèn)購(gòu)。

截至昨日收盤，彩生活收?qǐng)?bào)于4.6港元/股，漲幅為21.69%，成為香港資本市場(chǎng)近年來(lái)掛牌首日走勢(shì)最強(qiáng)勁的內(nèi)地房地產(chǎn)股票。

事實(shí)上，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的影響，今年以來(lái)多家內(nèi)地房企謀求赴港上市均遭冷落。6月26日，眾安房產(chǎn)(00672，HK)宣布，其分拆上市的中國(guó)新城市(01321，HK)由于未能獲得足額認(rèn)購(gòu)，最終發(fā)售價(jià)定于1.30港元/股，不僅遠(yuǎn)低于招股價(jià)下限2.12港元/股，上市日期也由原定的6月27日延后至7月10日。方興地產(chǎn)分拆旗下酒店業(yè)務(wù)上市的金茂投資（06139，HK）由于公開發(fā)售股份未獲足額認(rèn)購(gòu)，發(fā)行價(jià)最終定在招股價(jià)下限5.35港元/股，公司發(fā)行市值較物業(yè)賬面凈值大幅折讓65%。

陳耕表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)容量進(jìn)入頂峰，未來(lái)開發(fā)規(guī)模勢(shì)必出現(xiàn)回落，房企要尋求可持續(xù)性增長(zhǎng)，數(shù)量巨大的業(yè)主群是他們擁有的最寶貴財(cái)富。彩生活的估值之所以能顯著高出傳統(tǒng)地產(chǎn)股，恰恰是由于其商業(yè)模式是基于業(yè)主，且具備新服務(wù)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心優(yōu)勢(shì)，智能化和網(wǎng)絡(luò)化的運(yùn)營(yíng)有助于投資者給出更高的估值水平，這也成了公司股價(jià)最大的催化動(dòng)力。

世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松此前表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“下半場(chǎng)”，重資產(chǎn)的傳統(tǒng)開發(fā)模式將面臨更大風(fēng)險(xiǎn)，隨之而來(lái)的是行業(yè)將進(jìn)入服務(wù)時(shí)代。

記者注意到，越來(lái)越多的房企巨頭加碼社區(qū)服務(wù)，欲尋找下一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。繼今年提出向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型后，萬(wàn)科于6月9日與百度簽訂戰(zhàn)略合作伙伴，基于移動(dòng)互聯(lián)的大數(shù)據(jù)挖掘和人工智能算法等技術(shù)將在萬(wàn)科“城市配套服務(wù)商”平臺(tái)上的經(jīng)濟(jì)主體消費(fèi)行為中得到應(yīng)用。卓越地產(chǎn)也于日前推出“E+商務(wù)”平臺(tái)，試圖在社區(qū)服務(wù)的藍(lán)海中分一杯羹。

但不可忽視的是，目前物業(yè)服務(wù)商的主營(yíng)收入仍主要依賴于傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，通過(guò)挖掘業(yè)主需求的增值服務(wù)貢獻(xiàn)依然很低。以彩生活為例，2013年公司在物業(yè)管理與工程服務(wù)兩塊傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的收入占整體收入超80%。

陳耕坦言，盡管彩生活在社區(qū)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方面取得一定突破，但未來(lái)的核心增長(zhǎng)點(diǎn)增值服務(wù)仍處于起步階段，要成為公司主要收入來(lái)源尚需時(shí)日。