每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

在主力店盈利能力孱弱，市場(chǎng)號(hào)召力欠缺的大背景下，有開發(fā)商通過跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)，提升旗下的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，為最終在資本市場(chǎng)獨(dú)立分拆上市或發(fā)行REITs等產(chǎn)品奠定基礎(chǔ)。萬達(dá)、復(fù)星、世茂、恒大則是這類開發(fā)商的代表。

多種手段提升商場(chǎng)人氣

商業(yè)地產(chǎn)跨界的典型案例是萬達(dá)集團(tuán)，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾指出，房地產(chǎn)行業(yè)無法產(chǎn)生長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因而萬達(dá)必須向文化旅游轉(zhuǎn)型。4月下旬，萬達(dá)院線招股書發(fā)布，計(jì)劃募資20億元，在深圳中小板上市。萬達(dá)院線目前主營(yíng)影院投資建設(shè)、電影放映及衍生業(yè)務(wù)。招股書顯示，2013年，萬達(dá)院線31.6億元的票房收入占市場(chǎng)14.5%。萬達(dá)影院對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)的客流貢獻(xiàn)也較大。

萬達(dá)集團(tuán)并非個(gè)案，世茂也成立了世茂影院投資發(fā)展有限公司，采取院線捆綁商業(yè)地產(chǎn)的模式，目前已經(jīng)發(fā)展多家影院。這些影院有助于提升商業(yè)地產(chǎn)的人氣。此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾調(diào)查過世茂開設(shè)在部分二、三線城市的購物中心，發(fā)現(xiàn)影院是幫助這些購物中心留住人流的一個(gè)很好的途徑。世茂還非常懂得利用自己在住宅資源上的優(yōu)勢(shì)來吸引客流。世茂部分住宅項(xiàng)目運(yùn)行的“云服務(wù)”板塊內(nèi)容之一，就是世茂百貨的“商務(wù)云”，通過這一方式，世茂將客流量大量吸引到自己的購物中心內(nèi)。

復(fù)星集團(tuán)則通過投資時(shí)尚品牌，從而在商業(yè)地產(chǎn)的招租規(guī)劃中擁有更多自主權(quán)。主持投資意大利男裝品牌Caruso的復(fù)星集團(tuán)國(guó)際發(fā)展部總經(jīng)理仲雷透露，Caruso在中國(guó)的第一家旗艦店將開在復(fù)星旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了健康管理事業(yè)部，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)承諾為入住的企業(yè)提供包括注冊(cè)到融資的一系列服務(wù)。

給客群獨(dú)特消費(fèi)體驗(yàn)

為商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃未來，如今首先要考慮的一個(gè)因素就是互聯(lián)網(wǎng)，其次是在經(jīng)營(yíng)方面提升品質(zhì)。

互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)的普及，以及低成本的物流和配送服務(wù)推動(dòng)了在線零售業(yè)的快速發(fā)展，在這樣的大趨勢(shì)下，實(shí)體店挖空心思，只有提供互聯(lián)網(wǎng)無法滿足的服務(wù)和需求，才能繼續(xù)吸引客流。

一個(gè)重要的變化是，餐飲這種無法在網(wǎng)上完成的消費(fèi)，在購物中心變得越來越重要。

據(jù)《成都商報(bào)》報(bào)道，數(shù)據(jù)顯示，過去餐飲在購物中心的比例一般在15%~20%之間。但最近部分購物中心的餐飲租戶占比高達(dá)40%。在上海的一些新興區(qū)域和新開業(yè)項(xiàng)目，餐飲商家尤其是連鎖快餐、咖啡店以及大型本土餐廳的進(jìn)駐，成為提高入駐率和吸引客流的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)資咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球在一份報(bào)告中表示，百貨若想獲得成功，有幾種思路，如利用區(qū)位和歷史積淀，或者將百貨購物中心化為零售主力店創(chuàng)造更多空間；另一個(gè)做法就是“跨界”，在某些領(lǐng)域變得更加專長(zhǎng)，例如向消費(fèi)者傳遞最新的高端服飾流行趨勢(shì)。

高緯環(huán)球顧問部中國(guó)區(qū)董事雷玉紅認(rèn)為，“有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商更愿意選擇有豐富零售物業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的建筑師，以便設(shè)計(jì)出更能吸引商家和顧客的項(xiàng)目。同時(shí)，有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商更有可能說服那些關(guān)鍵的主力商家進(jìn)駐?！?/p>

一些購物中心如上海嘉里城、北京的僑福芳草地等最近則在購物中心經(jīng)營(yíng)上更加強(qiáng)調(diào)品質(zhì)生活這一概念。

道賓商務(wù)咨詢顧問蕭長(zhǎng)明曾擔(dān)任上海港匯恒隆廣場(chǎng)的副總經(jīng)理，他認(rèn)為，如今的購物中心已經(jīng)到了洗牌的階段，很多購物中心通過打折來吸引客流，這樣的做法僅在換季時(shí)可以采用，且效果越來越不明顯。

以上海的K11購物中心為例，K11主打“藝術(shù)牌”，且在購物中心安排了很多生活方式類的項(xiàng)目，可供全家人一起活動(dòng)。幾個(gè)月前，K11在商場(chǎng)出口處陳列出許多頗具設(shè)計(jì)感的彩色木馬，以吸引客流。蕭長(zhǎng)明告訴記者，木馬的創(chuàng)意早在上世紀(jì)四十年代就曾在法國(guó)一家酒店嘗試過，大獲成功。在迪拜、倫敦，很多商場(chǎng)都有巧妙的跨界設(shè)計(jì)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)商完全可以學(xué)習(xí)、借鑒國(guó)外的創(chuàng)意巧思，引入中國(guó)，給商業(yè)地產(chǎn)帶來活力。