每經(jīng)編輯 李宇嘉    

◎李宇嘉

5月份，70個大中城市新房均價環(huán)比下跌0.16%，這是2012年6月以來該指數(shù)首次由上漲轉(zhuǎn)為下跌，市場整體步入下降通道，就連一直被認為非常堅挺的一線城市也扛不住了。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新披露的數(shù)據(jù)，5月份上海和深圳的新房價格分別環(huán)比下跌0.3%和0.2%，深圳新房價格為23個月以來環(huán)比首次下跌，北京二手住房價格連續(xù)兩個月下跌，5月份環(huán)比下跌0.9%，創(chuàng)28個月環(huán)比最大跌幅。

在樓市交投慘淡、悲觀氣氛彌漫、“唱空”論調(diào)不斷的情況下，一線城市房價下跌，無疑將沉重打擊包括購房者、開發(fā)商在內(nèi)的所有市場主體。一個顯而易見的結(jié)論就是，樓市將在低迷的泥潭中越陷越深，樓市企穩(wěn)回升更是遙遙無期。目前，我們最為關(guān)注的是一線城市房價進入下跌通道對于整個樓市意味著什么？加速下跌，正中大佬們諸如“崩潰論”、“撞冰山論”、“泡沫破滅論”的判斷，還是以降價來去泡沫，讓房價收入比趨于合理，并刺激老百姓積極入市和漸進消化過剩。

事實上，發(fā)展中國家或新興國家的房價大幅度波動是一個常見的現(xiàn)象，平穩(wěn)的時候反而非常少見。因此，房價上漲與下跌本身非常正常，沒什么大驚小怪。關(guān)鍵是，樓市會不會因為沒有需求支撐而急劇下滑，沖擊到經(jīng)濟增長、金融體系和就業(yè)穩(wěn)定。但是，總結(jié)各國城市化規(guī)律而得出的一個結(jié)論是，樓市危機式的大起大落很少發(fā)生在城市化快速推進時期。這是因為，城市化快速推進一般會持續(xù)幾十年，這一時期人口和資源在大城市規(guī)?；邸⒎止ず献骱彤a(chǎn)業(yè)升級迅速推進，城市空間資源價值不斷提升并優(yōu)化。對樓市來說，這就意味著需求基礎(chǔ)不斷增厚，并給樓市帶來紅利。即便樓市量價會波動，但只要控制好金融杠桿、外資和熱錢沖擊，一般不會發(fā)生金融危機。因為，強大的需求始終存在，樓市波動中的一些問題也很容易被消化。

房改以來，我國主要城市（特別是一、二線重點城市）的房價之所以一直在上漲，一個重要原因就在于城市化帶來的強大需求。因此，判斷樓市前景就是要在宏觀上把握這種需求潛力。我國城鎮(zhèn)居民戶均套數(shù)比從2008年的0.74套增加到2013年的1.0~1.1套，部分二三線、三四線城市過去幾年供應(yīng)了大量的住房，但人口、產(chǎn)業(yè)并未相應(yīng)增長和集聚，出現(xiàn)了“鬼城”、“空城”等供應(yīng)過剩的問題。因此，總體上判斷，全國范圍內(nèi)告別了住房短缺，也告別了需求大規(guī)模釋放的時代，廣大的中小城市在未來還要思考如何消化供應(yīng)過剩。

但是，住房供求對比在全國范圍內(nèi)的差別很大。過去10年，一、二線50個主要城市集聚了2.6億外來人口中的80%，人口資源集聚、分工合作和產(chǎn)業(yè)升級遠遠優(yōu)于其他城市，這些城市的住房需求潛力非常大。根據(jù)第六次人口普查的結(jié)果，一線城市常住人口戶均擁有套數(shù)在0.7~0.8套，如果考慮到正常的投資需求（投放到租賃市場）、改善性需求和拆遷需求，人均套數(shù)可能會更低。未來，以城市群為主的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，主要城市將依舊是人口流入的目標地，住房需求也將仍舊保持旺盛態(tài)勢。

今年以來，之所以連一線城市的住房市場都持續(xù)低迷，并非是需求不在了，而是住房供求結(jié)構(gòu)性失衡或供求錯配。在這些城市，投資或改善性需求部分被“限購”住了，大部分因為關(guān)注樓市下行風(fēng)險而減倉了，目前留在市場上的需求基本上都是所謂的“剛需”，如婚房需求、工作區(qū)域變動帶來的購房需求、家庭規(guī)模擴大帶來的購房需求等。這類需求有三個基本特征：一是對高價房承受能力較低，二是對與居住相關(guān)的生活成本比較敏感，三是對公共服務(wù)配套有強烈的需求。但是，在一線城市，無論是新房還是二手住房，經(jīng)過10多年快速上漲后，房價水平已經(jīng)達到了一個歷史高點。即便是郊區(qū)的住房，其價格水平也上漲到兩萬元左右，以此計算的房價收入比也在13倍左右，對于留在市場上的“剛需”來說，這樣的價格水平難以承受。

同時，大城市二手住房交投比較活躍的區(qū)域集中在主城區(qū)，其價格水平一般要高于新房價格的10%~20%，且交易成本（中介成本和稅收成本）也很高，“剛需”難以接受。新房價格盡管相對較低，但其供應(yīng)主要分布在城市外圍或開發(fā)價值較低的區(qū)域。在這些區(qū)域，住房建設(shè)速度遠快于公共服務(wù)配套（交通、教育、醫(yī)療等）跟進的速度。而且，越是新供應(yīng)的住房，其配套差的問題就越嚴重，配套差意味著生活成本高、供應(yīng)的有效性差，不適合“剛需”人群的需求。

另外，2010年以來，一、二線重點城市土地價格快速上漲，地王頻繁出現(xiàn)。按照兩年左右的開發(fā)周期，土地高溢價將會體現(xiàn)在2011年以來的高房價，而主要城市近幾年的房價數(shù)據(jù)也佐證了這一點。在高地價驅(qū)動下，樓市開發(fā)一般會往大戶型、高檔化的模式上走，只有這樣才能保證開發(fā)商的預(yù)期盈利，這也迎合了過去幾年房價快速上漲時期需求過度釋放，特別是投資需求旺盛的特征。根據(jù)筆者的調(diào)研，在一、二線重點城市，目前的新房供應(yīng)中，大戶型住房供應(yīng)占比較大，而“剛需”人群需要的中低價位、中小戶型的普通住房供應(yīng)則偏少。

目前，一線城市的庫存消化周期也超過12個月的警戒線了，很多人認為一線城市也存在供應(yīng)過剩的問題。國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)發(fā)布后，對于5月份一線城市房價下跌的問題，國家統(tǒng)計局高級統(tǒng)計師劉建偉表示，房價下跌的主要原因是庫存壓力較大，這是對供求關(guān)系的誤解。事實上，庫存中更多的是無效供應(yīng)，或者是“剛需”用腳投票的結(jié)果。未來，重點城市限購政策不會取消，國家希望通過支持“剛需”人群購房，特別是希望加速非戶籍常住人口城市化來化解住房供應(yīng)過剩、漸進去泡沫。但是，要想讓這部分市場需求真正實現(xiàn)，就需要正視住房供求結(jié)構(gòu)目前存在的失衡和錯配問題，增加針對“剛需”人群的住房產(chǎn)品和貨真價實的公共服務(wù)配套體系建設(shè)，如發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，加快公共服務(wù)均等化，增加軌道交通和教育醫(yī)療投入，社會保障實現(xiàn)異地統(tǒng)籌并向常住人口全覆蓋等。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）