每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存嚴(yán)重過剩，開發(fā)商面臨轉(zhuǎn)型的情況下，更為成熟和穩(wěn)定的海外市場(chǎng)也許是開發(fā)商最好的“避風(fēng)港”。

事實(shí)上，海外市場(chǎng)帶給開發(fā)商的并不只是一個(gè)穩(wěn)定的新市場(chǎng)，還可能有更高的利潤(rùn)率以及更為成熟的開發(fā)體系。如果體量龐大的國(guó)內(nèi)龍頭開發(fā)商能成功在海外掘金，一個(gè)個(gè)真正意義上的全球一線地產(chǎn)品牌也有望浮出水面。

可能遠(yuǎn)高于境內(nèi)的毛利

此前，綠地董事長(zhǎng)張玉良曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，海外的項(xiàng)目利潤(rùn)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于境內(nèi)。這一說法得到多位業(yè)內(nèi)人士的肯定。

蘭德咨詢公司總裁宋延慶說，海外的房地產(chǎn)項(xiàng)目拿地成本要普遍低于國(guó)內(nèi)，同時(shí)融資成本也更低，再加上開發(fā)都比較透明，沒有各種灰色成本，因此開發(fā)商的毛利可能超過國(guó)內(nèi)。

邦瑞集團(tuán)中華區(qū)首席代表白兮也表示，目前境外的地價(jià)相對(duì)還是便宜的，但是房?jī)r(jià)卻有開始上漲的跡象。在這一背景下，開發(fā)商還可以享有到海外開發(fā)土地升值帶來的收益。此外，由于很多國(guó)家并不像國(guó)內(nèi)那樣規(guī)定，兩年沒有開發(fā)就會(huì)收回，理論上說開發(fā)商還有機(jī)會(huì)獲得土地升值帶來的豐厚利潤(rùn)。不少國(guó)家甚至規(guī)定，買地的土地款也可以從銀行貸款，開發(fā)商實(shí)際上需要支付的自有資金并不高。這就讓企業(yè)有機(jī)會(huì)獲取更高的利潤(rùn)。如此一來，公司的財(cái)報(bào)有望因?yàn)楹Ｍ忭?xiàng)目靚麗業(yè)績(jī)而在各項(xiàng)指標(biāo)上得到提升。

高質(zhì)量產(chǎn)品無法在國(guó)內(nèi)復(fù)制？

除了利潤(rùn)方面的考慮，由于海外市場(chǎng)對(duì)于產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)更高，消費(fèi)者也更為苛刻，開發(fā)商還有望從海外市場(chǎng)習(xí)得更好的產(chǎn)品開發(fā)技能和標(biāo)準(zhǔn)。

多名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)工業(yè)化已經(jīng)進(jìn)入到相當(dāng)成熟的階段，整個(gè)成品的設(shè)計(jì)、規(guī)劃考慮得更細(xì)。特別是很多產(chǎn)品是按施工節(jié)奏分批付款的，因此房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量普遍要比境內(nèi)高。這些海外的地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)和標(biāo)準(zhǔn)，如果能夠帶到國(guó)內(nèi)來，那么開發(fā)商在國(guó)內(nèi)開發(fā)的產(chǎn)品將會(huì)擁有非常強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力。例如，此前萬科就已經(jīng)在把歐美的部分現(xiàn)代房地產(chǎn)建造工藝引入到境內(nèi)，最終為其帶來一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

一些開發(fā)商表示，如果把海外項(xiàng)目引到境內(nèi)，那么境內(nèi)的很多產(chǎn)品將不得不降價(jià)才能與之匹敵，但這些一流的產(chǎn)品和技術(shù)，卻很難被應(yīng)用到國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中。

行業(yè)資深人士錢生輝說，關(guān)鍵的問題是國(guó)外的高質(zhì)量產(chǎn)品，是依靠當(dāng)?shù)爻墒斓漠a(chǎn)業(yè)鏈來完成的，國(guó)內(nèi)開發(fā)商并沒有現(xiàn)成的產(chǎn)業(yè)鏈來復(fù)制國(guó)外那些高品質(zhì)住房。這一點(diǎn)可以從境外房企在境內(nèi)的項(xiàng)目上得到印證。

他表示，按理目前入境的很多海外房企施工技術(shù)和產(chǎn)品都是全球一流的，但是他們?cè)趪?guó)內(nèi)開發(fā)就是很難復(fù)制在境外的水平。核心的原因可能是，這些開發(fā)商無法把境外的整條產(chǎn)業(yè)鏈一塊帶來，最終導(dǎo)致境內(nèi)的房子產(chǎn)品水準(zhǔn)較境外項(xiàng)目大幅下降。

房地產(chǎn)研究人士蔡為民指出另一個(gè)因素：境內(nèi)和境外的開發(fā)環(huán)境不同。他表示，目前中國(guó)的預(yù)售制度允許房地產(chǎn)企業(yè)在房子還沒有蓋完前先一次性收完預(yù)售款，直到最終交房才能知道是什么樣子。企業(yè)很難有動(dòng)力，去愿意蓋好房子。

全球品牌的高附加值

出海后，全球一線品牌的“光環(huán)”，能否為房企的一線項(xiàng)目帶來更高的品牌附加值？?jī)|翰中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究中心副主任張化東對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者肯定地表示——能，因?yàn)樵谶^去的幾十年里，國(guó)人的品牌觀念越來越強(qiáng)烈。此前，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在收購(gòu)綠城中國(guó)的股權(quán)時(shí)，除了計(jì)算過其賬面資產(chǎn)價(jià)值，還仔細(xì)考慮過綠城品牌的附加值。

世界一線的房地產(chǎn)企業(yè)品牌，相比于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的一線品牌，顯然更能刺激購(gòu)房者的購(gòu)買欲，也更容易產(chǎn)生品牌的高溢價(jià)。

對(duì)開發(fā)商來說，全球一線品牌的價(jià)值還不僅僅是高附加值這么簡(jiǎn)單。此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾就地產(chǎn)股的低市值采訪過我國(guó)香港地區(qū)一些投資機(jī)構(gòu)。他們表示，海外資本對(duì)境內(nèi)的企業(yè)并不熟悉，對(duì)企業(yè)的商業(yè)模式和成長(zhǎng)空間也了解得不夠深入，特別是房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)總是不夠穩(wěn)定。在這樣的情況下，境內(nèi)地產(chǎn)公司很難獲得高市盈率。