編者按：春節(jié)過后，燕郊房價(jià)開始走低，投資客也開始考慮出貨。但《證券日報(bào)》記者一線調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從二手房市場來看，并未出現(xiàn)大面積集中拋售的現(xiàn)象，新房也非之前傳聞出現(xiàn)“2萬元∕平方米下降至1.2萬元∕平方米”的斷崖式下降。通過記者現(xiàn)場調(diào)查，希望能給投資者以理性參考。

燕郊投資客“扛不住”樓市低溫

部分二手房直降超10萬元《證券日報(bào)》記者實(shí)地調(diào)查燕郊二手房市場后發(fā)現(xiàn)，與去年下半年相比，部分投資客已經(jīng)扛不住市場低溫，直降10萬元以上拋售，不過房價(jià)整體小幅微降，但春節(jié)后成交量驟減

部分二手房直降超10萬元

《證券日報(bào)》記者實(shí)地調(diào)查燕郊二手房市場后發(fā)現(xiàn)，與去年下半年相比，部分投資客已經(jīng)扛不住市場低溫，直降10萬元以上拋售，不過房價(jià)整體小幅微降，但春節(jié)后成交量驟減

■本報(bào)記者王麗新王崢

“春節(jié)以后，燕郊二手房市場成交量開始走低，經(jīng)手我們中介的單子現(xiàn)在每月大概能成交200多套，而此前則平均每月成交300多套。”5月21日，《證券日報(bào)》記者在實(shí)地調(diào)查燕郊樓市時(shí)，燕郊某中介機(jī)構(gòu)李經(jīng)理（化名）向記者透露，有些在心理上“扛不住”市場走低的投資客開始考慮出貨，但從整個(gè)二手市場來看，并未出現(xiàn)大面積集中拋售的現(xiàn)象。

事實(shí)上，《證券日報(bào)》走訪了多個(gè)售樓中心后也發(fā)現(xiàn)，燕郊樓市房價(jià)并未出現(xiàn)“2萬元∕平方米下降至1.2萬元∕平方米”的斷崖式下降，無論是一手房市場還是二手房市場，燕郊房價(jià)的表現(xiàn)整體上都較為穩(wěn)定，但確實(shí)有個(gè)別新項(xiàng)目低價(jià)開盤，甚至出現(xiàn)每平方米幾百元的降幅，但市場成交量確實(shí)大幅下滑。

不過，投資客的“不淡定”情緒有所升級(jí)，個(gè)別熬不住的投資客不再堅(jiān)持當(dāng)一直瞄準(zhǔn)的狙擊手，開始考慮，甚至已經(jīng)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的拋售出貨意愿。

部分二手房直降13萬元

5月21日，《證券日報(bào)》記者到訪燕郊，剛下通燕高速進(jìn)入燕郊時(shí)，主街國道兩側(cè)各種巨幅大字的售樓中心即撲面而來，甚至有某售樓處銷售人員向記者戲稱，這是“售樓一條街”。而當(dāng)記者從中駿置業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目出來時(shí)，正猶豫著再去哪家樓盤走訪時(shí)，拿著傳單的大媽馬上來跟你搭話，一路跟著你，堅(jiān)持不放手地向你挨個(gè)樓盤推介。

無獨(dú)有偶，記者常在國貿(mào)和通州之間往返，此前就發(fā)現(xiàn)燕郊項(xiàng)目的營銷之手早就伸到了國貿(mào)和通州。國貿(mào)地鐵站C口常年駐扎著一些手拿樓盤傳單“招攬”購房者去燕郊看房的蹲點(diǎn)人，通州也一樣有這樣的“蹲點(diǎn)處”。

事實(shí)上，不難看出，來自北京的購房者或者投資客已經(jīng)成為燕郊樓盤穩(wěn)定且主力的接盤者。其中，除了一部分因在北京買不起房而“被趕到”燕郊的購房者，還有一批眼光毒辣的投資客。而下了通燕高速，沿著燕順路方向分布的幾樓盤則是這些投資客早已出手拿下的“貨物”集中營。

“如果你是用于投資，這幾個(gè)項(xiàng)目升值比較快，不但離北京近，而且交通非常方便，配套也成熟。”李經(jīng)理向記者推介道，有些樓盤近5年來每平方米升值了9000元。

“我們現(xiàn)在手里有一套東貿(mào)國際41平方米的房子，這個(gè)項(xiàng)目是下了通燕高速的第一個(gè)項(xiàng)目，升值空間高，現(xiàn)在業(yè)主報(bào)價(jià)是52萬元。”李經(jīng)理稱，“這套房子去年5月份以后報(bào)價(jià)是65萬元，不過業(yè)主一直沒賣”。

據(jù)李經(jīng)理透露，東貿(mào)國際的這套房子不但總價(jià)直降了13萬元，而且在現(xiàn)在52萬元的報(bào)價(jià)上還可以優(yōu)惠1萬元左右，簡言之，一套房子降了14萬元左右。

此外，他還透露，潮白人家項(xiàng)目一套65平方米的房子,今天業(yè)主剛剛掛出來，61萬元大概可以成交，“如果按市場高點(diǎn)時(shí)估量，這套房子應(yīng)該值85萬元，即使是現(xiàn)在的市場價(jià)也能達(dá)到70萬元”，李經(jīng)理如是直言。

投資客拋售心理加劇

值得一提的是，記者在調(diào)查中獲悉，東貿(mào)國際2008年和2009年兩次開盤，開盤之初的銷售均價(jià)為6000元∕平方米左右，而其去年在二手市場的成交價(jià)格超過了1.5萬元∕平方米，這一銷售價(jià)格是介于燕郊和大廠之間區(qū)位疊拼別墅的銷售均價(jià)，甚至要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于個(gè)別急于平價(jià)出貨的類似別墅項(xiàng)目銷售價(jià)格5000元∕平方米左右。

“這個(gè)項(xiàng)目多數(shù)都是當(dāng)年的投資客買下的，甚至有買一整層投資的，買了也不裝修，就等著高點(diǎn)出手。”上述消息人士向記者透露，現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)有所下降，大概維持在13000元∕平方米以上。保守估計(jì)，若開盤之初就下單，且在去年高點(diǎn)出手的投資客，以40平方米的最小戶型計(jì)算，5年來也賺了約36萬元，若當(dāng)年買下整層，其收益也超過幾百萬元吧。

值得注意的是，有消息人士向記者透露，在燕順路向北這一片燕郊樓市投資客的集中營中，靠近燕郊成熟配套區(qū)一側(cè)，空地所剩不多，不少購房者想要買房，不得不聚集到缺少配套設(shè)施的新盤聚集地去買，即使這樣，目前其房價(jià)低價(jià)位也保持在8000元∕平方米以上。

鑒于此，這兩年燕郊的二手房市場開始有所活躍。“我們中介的成交額大概占燕郊整個(gè)二手房市場的20%，雖然春節(jié)之后的這幾個(gè)月成交量有所下降，但大概也每月成交200多套的紀(jì)錄。”李經(jīng)理向記者表示，最近市場觀望情緒很濃，導(dǎo)致一些投資客恐慌性降價(jià)，個(gè)別業(yè)主扛不住開始拋售，但這并未蔓延至整個(gè)市場。目前，燕郊的二手房市場整體還比較平穩(wěn)，雖然個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)幅度較大，但并未見大面積拋售的現(xiàn)象。

“投資客是賣跌不賣漲，見市場低迷時(shí)，有些投資客可能在心理上較為恐慌，拋售意愿逐漸強(qiáng)烈。”有業(yè)內(nèi)分析人士向記者表示，一旦市場出現(xiàn)降價(jià)賣房后，不排除有跟進(jìn)者。

更為值得注意的是，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在燕郊的二手房市場中，存在著“倒房客”，即一般快速收購低于市場價(jià)10萬元左右的房子，然后在市場售價(jià)稍微上揚(yáng)時(shí)即賣掉，賺取低買高賣的差價(jià)。

“一般‘倒房客’都跟中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手去做，中介機(jī)構(gòu)提供房源信息，倒房客提供資金買入。”某中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部人士向記者透露，賺取的差價(jià)，各自分食。這些‘倒房客’在某種程度上也影響了房價(jià)的走向，其存在著持房不賣推高房價(jià)的操作空間。

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