每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

蓬勃發(fā)展的電子商務(wù)，一方面給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)沖擊，另一方面為物流地產(chǎn)帶來(lái)機(jī)遇。

世邦魏理仕日前發(fā)布的研究報(bào)告顯示，根據(jù)艾瑞研究預(yù)測(cè)，至2017年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售額將達(dá)4.1萬(wàn)億人民幣，相對(duì)于供應(yīng)過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)加劇的寫字樓及商鋪市場(chǎng)，以及擁有大量新增供應(yīng)且受政策管控的住宅相比，物流地產(chǎn)回報(bào)較高且發(fā)展前景廣闊，吸引包括萬(wàn)科、綠地在內(nèi)的越來(lái)越多傳統(tǒng)房企進(jìn)入。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，近年來(lái)，以普洛斯、豐樹為代表的外資營(yíng)運(yùn)商已經(jīng)占據(jù)我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)主要份額，以阿里巴巴、京東為代表的“電商派”也在加緊跑馬圈地，萬(wàn)科等傳統(tǒng)房企能否分得一杯羹仍然是未知數(shù)。

物流地產(chǎn)需求旺盛收益高

物流地產(chǎn)受到垂青，與電商的高速發(fā)展不無(wú)關(guān)系。世邦魏理仕的研究報(bào)告指出，隨著國(guó)內(nèi)個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)、零售市場(chǎng)成熟及電子商務(wù)的不斷蓬勃發(fā)展，零售行業(yè)對(duì)物流設(shè)施尤其是高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)的需求近年來(lái)增長(zhǎng)迅速。

據(jù)中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì)估算，截至2012年底，全國(guó)營(yíng)業(yè)性通用倉(cāng)庫(kù)總體量達(dá)6.98億平方米。但世邦魏理仕的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2013年底，由12家主要的全國(guó)性物流專業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)僅約1300萬(wàn)平方米，占全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總面積的比例甚微，難以滿足以電商為主導(dǎo)的零售行業(yè)高速發(fā)展所產(chǎn)生的需求。

仲量聯(lián)行廣州工業(yè)地產(chǎn)部董事張寧告訴記者，由于物流地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，目前物流地產(chǎn)的凈租賃回報(bào)率約為5%～6%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)約3%的平均回報(bào)水平。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，5月16日，河北省廊坊市國(guó)土土地開發(fā)建設(shè)投資有限公司與北京萬(wàn)科簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，擬就雙方基于京津冀一體化戰(zhàn)略下的物流及城市新區(qū)建設(shè)方面建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定、全面的戰(zhàn)略合作關(guān)系。綠地集團(tuán)、萬(wàn)通控股、合生創(chuàng)展等傳統(tǒng)住宅開發(fā)商近年來(lái)也陸續(xù)進(jìn)軍物流地產(chǎn)。其中，綠地去年逐步將工業(yè)物流地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主攻方向加以推進(jìn)。萬(wàn)通控股也分別與TCL、匯源等合作開發(fā)工業(yè)物流地產(chǎn)。合生創(chuàng)展也成功開發(fā)了包括廣州合生T.I.T國(guó)際產(chǎn)業(yè)園、北京中關(guān)村科技園亦莊園項(xiàng)目、合生粵港金融科技產(chǎn)業(yè)園等工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

傳統(tǒng)房企仍然有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

目前，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)以普洛斯、嘉民等外資巨頭占主導(dǎo)地位。以全球最大的物流地產(chǎn)商普洛斯為例，自2003年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，普洛斯的版圖已經(jīng)擴(kuò)張到國(guó)內(nèi)29個(gè)重要城市，投資并管理著103個(gè)物流園區(qū)，可供租賃面積達(dá)1150萬(wàn)平方米，基本形成了對(duì)中國(guó)主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消費(fèi)市場(chǎng)的物流配送網(wǎng)路的覆蓋。

張寧告訴記者，這些外資物流地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)接近10年，占據(jù)70%以上的市場(chǎng)份額，其業(yè)務(wù)遍布國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，像普洛斯這種龍頭企業(yè)不僅擁有豐富的開發(fā)營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，背后更擁有強(qiáng)大的融資渠道，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商要從這些外資巨頭手上分一杯羹并非易事。

此外，以阿里巴巴、京東、蘇寧為代表的電商企業(yè)也在加緊跑馬圈地。已赴美IPO的京東為例，根據(jù)該公司5月19日向美國(guó)證券交易所更新遞交的F-1招股書顯示，京東已在全國(guó)34個(gè)城市擁有82間倉(cāng)庫(kù)，總建筑面積超過(guò)130萬(wàn)平方米，未來(lái)還將進(jìn)一步在一線和三線城市擴(kuò)大版圖。

張寧認(rèn)為，雖然物流地產(chǎn)市場(chǎng)“強(qiáng)手林立”，但傳統(tǒng)住宅開發(fā)商仍然有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)：首先，房地產(chǎn)開發(fā)商自身?yè)碛胁簧偕虡I(yè)項(xiàng)目，借此擁有數(shù)量龐大的企業(yè)客戶群體，能為其物流地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)客戶資源；其次，由于地方政府在出讓地塊時(shí)更著眼于能夠給政府帶來(lái)稅收并創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因此在出讓倉(cāng)儲(chǔ)物流用地時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎，住宅開發(fā)商往往擁有良好的政府資源，更容易獲得地段更佳、體量更大的工業(yè)地塊。