每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 謝振宇 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 謝振宇 發(fā)自成都

2013年至今，成都高端住宅市場競爭步入“戰(zhàn)國時代”。以成都萬科等為代表的品牌房企紛紛發(fā)力，老牌高端住宅“專業(yè)戶”似乎也不甘寂寞，如萬華投資打造的“麓湖”銷售重回一線陣營。

成都萬華投資集團(tuán)董事、總裁羅立平，去年底至今數(shù)次接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時強(qiáng)調(diào)，2014年“麓湖”欲奪回成都高端住宅銷售的“桂冠”，而2013年其銷售額已達(dá)到23億元，排名前列。

成都作為國內(nèi)1.5線城市之首，市場需求巨大，高端住宅市場的發(fā)展正呈現(xiàn)主城高端住宅漸次“上位”的趨勢。然而，2013年成都主城區(qū)各區(qū)位大平層（150平方米以上）成交均價為12989元/平方米，有業(yè)內(nèi)人士稱，這一價格指標(biāo)在國內(nèi)9個1.5線城市中排名過于靠后，與成都的城市地位、經(jīng)濟(jì)總量及發(fā)展?jié)摿Σ黄ヅ洹?/p>

成交量集體看漲/

與以往高端住宅“扎堆”城郊區(qū)域不同，成都高端住宅已開始向城市回流?！案纳葡騼?nèi)，剛需向外。”熟知成都房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的中原地產(chǎn)華西區(qū)總經(jīng)理莊澤寶如是總結(jié)這一現(xiàn)象。

4月25日，莊澤寶在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，高端住宅向市區(qū)發(fā)展，主要由于市區(qū)土地的稀缺性，城市高端住宅的比例正明顯增加，改善型需求對于面積的需求更大。

高端住宅漸次向主城區(qū)集中是樓市發(fā)展的趨勢之一。由成都知名代理機(jī)構(gòu)吉信行發(fā)布的 《2013年成都高端市場分析》（以下簡稱《分析》）報(bào)告指出，2008年至今，成都各區(qū)域商品住宅成交單套面積逐年接近，其中主城區(qū)商品住宅成交平均面積連年擴(kuò)大，近郊住宅成交平均面積逐年減小，剛需客群逐漸流向郊縣，主城區(qū)主要以改善類住房為主。

“主城區(qū)由于地價、配套等多方面因素，產(chǎn)品類型逐漸轉(zhuǎn)向改善類或中高端類偏移?！痹搱?bào)告總結(jié)稱。

與此同時，一些位于成都主城區(qū)的高端住宅區(qū)域，也更受開發(fā)商和購房者的追捧，代表為東二環(huán)的天府門廊。

作為成都主城區(qū)最大規(guī)模的成熟用地，天府門廊板塊如今聚集了6家內(nèi)地龍頭房企、4家港資實(shí)力運(yùn)營商、3家外資巨型企業(yè)，包括新鴻基、九龍倉、恒基兆業(yè)、仁恒置地、吉寶置業(yè)、綠地集團(tuán)、樂天集團(tuán)、合景泰富、香港置地、通用地產(chǎn)……

“東大街、南延線，有些整片供應(yīng)的改造土地，是傳統(tǒng)的城市核心區(qū)域，地段突出，自是十分稀缺。”莊澤寶認(rèn)為。

城市核心區(qū)域的土地供應(yīng)，適合發(fā)展為高端住宅集中區(qū)域的更是“鳳毛麟角”。公司代理多個高端項(xiàng)目的吉信行董事總經(jīng)理潘海認(rèn)為，“從地產(chǎn)專業(yè)的角度而言，高端物業(yè)未來的趨勢就是低密化、城市化、稀缺性，其實(shí)這三者是矛盾的?！痹谀壳暗氖袌霰尘跋?，城市的規(guī)劃指標(biāo)已經(jīng)很難低密度，要實(shí)現(xiàn)低密度，基本都是要遠(yuǎn)離城市，也就意味著，在任何城市區(qū)域，符合這些條件的高端物業(yè)，都是鳳毛麟角。

毋庸置疑，在國家日漸嚴(yán)苛的土地政策下，城市土地成為真正意義上的寸土寸金。所幸，城市一些舊城區(qū)域的改造以及城市擴(kuò)圍，重新給予高端住宅新機(jī)會。

近兩年，中海、保利、綠地、萬科、龍湖等品牌房企積極推出高端物業(yè)，成都高端物業(yè)的市場格局在悄然改變中，也迎來了成交量的集體看漲，有了品牌開發(fā)商的紛紛加碼，也讓成都高端住宅顯得“舉足輕重”。

市場格局生變/

如果說，幾年前成都真正的高端物業(yè)代表還屈指可數(shù)的話，那么如今成都高端住宅市場已步入 “百花齊放”的時代。

細(xì)數(shù)成都前幾年的一線高端住宅項(xiàng)目，中海城南一號、譽(yù)峰、麓山國際社區(qū)“炙手可熱”。進(jìn)入2013年以來，中海城南華府、仁恒濱河灣、綠地錦天府、成都ICC天曜、凌云峰閣、保利康橋等，一大批代表高端物業(yè)開發(fā)水平的明星項(xiàng)目入市。

不難發(fā)現(xiàn)，萬科、保利、龍湖等開發(fā)商紛紛推出高端項(xiàng)目，成都高端市場的格局正悄然發(fā)生改變。

作為最早進(jìn)入成都市場的一線品牌開發(fā)商，成都萬科近兩年明顯在高端市場“開足馬力”。繼城北的“五龍山”項(xiàng)目后，去年下半年以來，萬科公園5號、天逸相繼推出，角逐高端市場。

今年初，成都萬科營銷策劃部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，除主流住宅外，成都萬科正加碼高端系列產(chǎn)品的推出。

“成都高端市場供應(yīng)在2013年較往年有很明顯的變化，眾多一線品牌開發(fā)商將其旗下的高端產(chǎn)品線帶到成都，豐富了市場物業(yè)形態(tài)。同時高端市場供應(yīng)增多，加大了競爭，也將成都高端物業(yè)開發(fā)、管理水平向更高層次推進(jìn)，帶動了整個行業(yè)的發(fā)展?！迸撕ＵJ(rèn)為。

“房地產(chǎn)市場逐漸走向壟斷、集中，或出現(xiàn)寡頭，企業(yè)做大做強(qiáng)，在產(chǎn)品布局和產(chǎn)品線上更加豐富，做到全產(chǎn)品線。大型房企在全產(chǎn)品線上的布局更加豐富，已更多加盟高端住宅市場。”成都家慈地產(chǎn)總經(jīng)理張猛認(rèn)為。

不限于國內(nèi)外知名品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，成都“老牌”高端住宅開發(fā)商也不甘寂寞，萬華即是其中代表。

這一成功塑造“麓山國際社區(qū)”成為成都高端“標(biāo)桿”的房企，如今正憑借“麓湖生態(tài)城”的銷售，在短暫告別成都高端住宅銷售一線陣營后“卷土重來”。

“大概應(yīng)該在下半年發(fā)力，我們推盤力度就會大幅度上去?！苯衲?月，羅立平接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，此前受制于一些原因，“麓湖”推盤量并不大，但即便如此，去年“我們簽約銷售額有23億”。

去年底，羅立平也曾表示，盡管去年的簽約銷售額已排名前列，2014年欲奪回成都高端住宅銷售的“桂冠”。

在莊澤寶看來，支撐一線開發(fā)商紛紛加碼高端住宅市場的原因還在于，成都不乏位于金字塔尖的強(qiáng)勁購買力，以及輻射西南的市場影響力。

成都高端物業(yè)成價格洼地/

“輻射川內(nèi)二、三線城市以及整個大西南，購買力強(qiáng)勁！”這一概述常是業(yè)內(nèi)人士乃至全國性的知名專家們對成都房地產(chǎn)市場的總結(jié)之一。成都作為1.5線城市之首，市場需求巨大。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，成都高端住宅已經(jīng)具備一線高端住宅條件，卻仍然堅(jiān)持著“成都價格”。

今年3月發(fā)布的萊坊 《財(cái)富報(bào)告》研究顯示，在2012年的短暫停滯后，中國主要城市房地產(chǎn)市場在2013年進(jìn)入了一個顯著恢復(fù)期。北京高端物業(yè)價格上漲了17%，大大高于2012年2.3%的漲幅，廣州也有14%的上漲幅度，上海的高端住宅物業(yè)價格上漲了7.3%。北京高端住宅價格達(dá)到每平方米17100美元，上海高端住宅價格達(dá)到每平方米19500美元。

從區(qū)域來看，成都高端住宅位城市核心區(qū)單價超過15000元/平方米，非城市核心區(qū)單價超過12000元/平方米。

前述吉信行發(fā)布的《分析》則顯示，2013年成都主城區(qū)各區(qū)位大平層 （150平方米以上）成交均價為12989元/平方米。如果相比同處1.5線行列的蘇州、南京等城市，成都高端住宅物業(yè)整體均價僅為上述城市的二分之一或三分之一。一位業(yè)內(nèi)人士曾分析表示，這一價格指標(biāo)在國內(nèi)9個1.5線城市中排名過于靠后，與成都的城市地位、經(jīng)濟(jì)總量及發(fā)展?jié)摿黄ヅ洹?/p>

今年4月初，成都市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2013年成都市“國際化水平”統(tǒng)計(jì)監(jiān)測報(bào)告》指出，從全年數(shù)據(jù)監(jiān)測結(jié)果看，18項(xiàng)檢測指標(biāo)中達(dá)到國際化城市標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)有5項(xiàng)，分別是人均地區(qū)生產(chǎn)總值、外貿(mào)依存度、落戶本市世界500強(qiáng)企業(yè)、舉辦國際會議次數(shù)和人均住房建筑面積，比2012年增加了兩項(xiàng)。其中，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到了10330美元/人，首次突破10000美元，而按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，人均GDP超過10000美元是公認(rèn)的從發(fā)展中狀態(tài)進(jìn)入發(fā)達(dá)狀態(tài)的標(biāo)線。

“本地的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，外來人口的聚集度以及落戶的世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量，都是成都房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，以及購買力強(qiáng)勁的體現(xiàn)，輻射川內(nèi)以及整個西南。”莊澤寶指出。

“成都平均房價低，此前的政策壓抑了一些改善型購買力，成都高端物業(yè)將迎來好的銷售形勢，會以平穩(wěn)的態(tài)勢發(fā)展。”張猛認(rèn)為，近期出現(xiàn)的一些高端樓盤降價行為僅是“個案范疇”，對高端樓市的總體影響或較小。

“成都樓市的發(fā)展空間很大?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容也曾表示，這主要表現(xiàn)在幾個方面：第一，市場容量大，不僅吸引了全國一線城市的買家，也吸引周邊城市以及四川二級城市的購房者。第二，品牌企業(yè)多，這些企業(yè)的進(jìn)入迅速提升了樓盤品質(zhì)，他們在激烈的競爭環(huán)境下給購房者提供了豐富的選擇，也在一定程度上抑制了一家獨(dú)大的溢價行情。第三，成都樓市的政策環(huán)境相對寬松，價格走勢也比較平穩(wěn)，這也一定程度上構(gòu)建了平穩(wěn)的市場。