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上海的高端住宅總是比普通住宅更保值一些。如果要細(xì)究深層次原因，可以發(fā)現(xiàn)上海高端住宅的成交量放大和上海財政在公共領(lǐng)域的投入，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投入有很大關(guān)系。梳理北上廣深等東部地區(qū)的高端住宅開發(fā)歷史可以發(fā)現(xiàn)，這些地區(qū)的高端住宅需求以及升值幅度，都與地方政府在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)上增大投入有巨大關(guān)聯(lián)。正如丁祖昱所說，城市基礎(chǔ)設(shè)施投入的每一元錢，最終都會在房價中得到體現(xiàn)。

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上海：基礎(chǔ)設(shè)施投入推動高端住宅價值提升

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

4月25日，綠城玫瑰園推出了最后一批房源。當(dāng)該別墅項目在2006年首次亮相時，單價不過2萬~3萬元/平方米，而現(xiàn)在這批房源的網(wǎng)上參考價已經(jīng)達到10萬元以上。無獨有偶，上海第一高端住宅——湯臣一品最新推出銷售的一批房源最高單價已經(jīng)達到25萬元/平方米，而2010年，湯臣一品推出銷售的復(fù)式房，還只有十幾萬元/平方米。

上海的高端住宅總是比普通住宅更保值一些。保值的原因，是上海高端住宅市場需求旺盛，根據(jù)德佑地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，從2009年開始，8萬元/平方米單價的住宅每年能保持在10萬平方米以上的成交量，且成交均價普遍能達到10萬元/平方米左右。

如果要細(xì)究深層次原因，可以發(fā)現(xiàn)上海高端住宅的成交量放大和上海財政在公共領(lǐng)域的投入，尤其是和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投入有很大關(guān)系。其中，上海在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的投資金額從2002年后每年連續(xù)遞增，至2009年達到2113多億元，是2001年的4倍多。而在財政開支領(lǐng)域，上海從2002年到2010年，也接近增加了4倍多的支出。由于財政開支的增加，上海在教育、公共衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等多個領(lǐng)域大幅度增加投入，提升了公共服務(wù)的質(zhì)量。

上海統(tǒng)計年鑒顯示，2006年全市教育投入只有230多億元，而到了2012年，這部分開支增加到600多億元。其他的開支，諸如醫(yī)療、城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)等都有大幅度增長，城市的公共服務(wù)因此有了大幅度提高。

截至2013年底，上海軌交全網(wǎng)運營線路總長增至525.2公里，日客流達到911.4萬人次 （不含磁懸浮，3、4號線共線段不重復(fù)計算，金山鐵路不計）、車站共計331座（均含磁懸浮在內(nèi)），運營規(guī)模列世界第一。

上海的高端住宅因為這些城市公共設(shè)施的大面積投入而受益，體現(xiàn)出了極大吸引力。

統(tǒng)計年鑒顯示，正是在上海的城市基礎(chǔ)設(shè)施和財政投入的大量支出下，整個上海的高端公寓和別墅的銷售面積不斷增長。2000年，這類住宅的總銷售量還不過只有53萬平方米，占當(dāng)時上海住宅銷售量的4%左右，而到了2008年以后，年銷售量平均達到200多萬平方米，占上海住宅銷售量的1/5。

玫瑰園所在的馬橋便是其中的代表。原來那里僅僅只是上海的一個農(nóng)業(yè)村，但是在2005年建成了上海旗忠體育城網(wǎng)球中心之后，這里的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到快速推進。從2005年開始，上述網(wǎng)球中心就成為頂級網(wǎng)球賽事的主賽場，曾舉辦過2005年~2008年的網(wǎng)球大師賽，以及上海ATP1000大師賽。

至于湯臣一品所在的陸家嘴，近幾年來在城市基礎(chǔ)設(shè)施方面的投入更是有目共睹。仲量聯(lián)行寫字樓部門的有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，最新成交案例顯示，陸家嘴的寫字樓租金已經(jīng)達到20元一天/平方米。

上海高端住宅的經(jīng)歷，也許可以看出城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入，對高端住宅價值提升的重要性。易居（中國）控股有限公司（紐交所上市代碼：EJ）執(zhí)行總裁丁祖昱說，城市基礎(chǔ)設(shè)施投入的每一元錢，最終都會在房價中得到體現(xiàn)。

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投資必讀

高端住宅產(chǎn)能過剩如何鑒別真?zhèn)危?/p>

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

和任何一類收藏品、投資品相同，當(dāng)高端住宅價格持續(xù)上升之時，必然會有人想辦法去仿造，試圖能讓普通住宅賣出高端住宅價格。

2010年以后，上海就曾發(fā)生過類似現(xiàn)象，開發(fā)商在普通住宅聚集區(qū)，甚至是經(jīng)濟適用房基地，蓋出大量定位高端的住宅，通過高端住宅作假，從中牟取暴利。

這也給有意購買高端住宅的購房者帶來困難，如何鑒別高端住宅，買到真正能夠長期保值的物業(yè)？

在高端住宅開發(fā)領(lǐng)域擁有豐富經(jīng)驗的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌的觀點是，必須在那些需求集中資源稀缺的地區(qū)作開發(fā)，才能確保高端住宅銷售不會出現(xiàn)滯銷。而這其中，深度市場調(diào)研必不可少，只有發(fā)現(xiàn)需求高度旺盛，但供應(yīng)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于需求的情況下，他們才會拿地、開發(fā)、銷售。

融創(chuàng)旗下的諸多項目均奉行此道。在上海，融創(chuàng)開發(fā)的綠城玫瑰園因為低容積率而稀缺。在無錫，融創(chuàng)開發(fā)的綠城香樟園所處的太湖湖岸線，目前規(guī)劃主要是以商旅用地為主，湖岸線基本建設(shè)的都是高星級酒店。類似香樟園這樣的產(chǎn)品供應(yīng)也非常少。

世界頂級的開發(fā)商都秉持著類似觀念，在需求最為旺盛的地區(qū)，開發(fā)最稀有的產(chǎn)品，以保證高端住宅項目的長線銷售。全球最大房地產(chǎn)商之一的美國漢斯就選擇在大連的開發(fā)區(qū)開發(fā)高端住宅項目。由于大量歐美公司的入駐，這一地區(qū)的需求量極為旺盛，大量的跨國公司入駐，帶來了對當(dāng)?shù)刈≌男枨?。而這些需求提升了住宅的價值。

幾乎所有的高端住宅，都具備相對于潛在需求的極度供不應(yīng)求。無論是湯臣一品，還是其他的一些高端住宅產(chǎn)品。只有達到這樣一個程度，高端住宅才能夠做到保值。

僅僅依靠土地的稀有，并不能確保物業(yè)在購買后幾年乃至幾十年的持續(xù)稀有。為了提升房屋的稀有程度，開發(fā)商還會通過運用大師級的建筑方案、獨特的建材、增加服務(wù)的質(zhì)量等舉措，進一步強化物業(yè)的稀有程度。

以綠城玫瑰園為例，每棟別墅會由兩個設(shè)計師服務(wù)，而其中有的別墅是境外的設(shè)計大師用時至少一年來設(shè)計的，而其中很多設(shè)計圖紙的施工，都被要求和設(shè)計要求零誤差，庭院鋪設(shè)的地磚甚至需要有經(jīng)驗的老師傅以一天僅鋪設(shè)4平方米的速度施工。高端住宅對施工要求的苛刻和精度要求可見一斑。

反觀不少人造高端住宅項目，雖然也會強調(diào)所使用的建材標(biāo)準(zhǔn)是全球頂級的，但是在設(shè)計、施工等細(xì)節(jié)上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達不到高段項目的要求，這點其實很容易被擁有豐富建筑裝修施工經(jīng)驗的內(nèi)行人一眼看出。

此前，一家房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工主管，就曾陪同《每日經(jīng)濟新聞》記者參觀過松江某個高端住宅樓盤。但是在僅僅看了房屋的外觀之后，他就連連搖頭，稱做工過于粗糙。而后上述高端住宅項目果然因為滯銷而連續(xù)降價，甚至因此出現(xiàn)虧損。在挑選高端住宅時，不妨帶上有經(jīng)驗的建筑設(shè)計師，了解房屋的做工和細(xì)節(jié)是不是夠好，同樣要蓋這樣一棟樓需要用多少錢。

北上廣深樣本：追尋高端住宅升值的內(nèi)在邏輯（下）

編 者 按

中國經(jīng)濟的高速發(fā)展成就了過去十年間國內(nèi)房地產(chǎn)市場的大牛市，作為其重要的組成部分，高端住宅也在不斷升值，高端住宅市場的區(qū)域性、功能性以及資產(chǎn)保值性的門檻同步抬升。而高端住宅需求以及升值幅度大幅提高的背后，既有企業(yè)精準(zhǔn)的商業(yè)眼光，更與當(dāng)?shù)卣诨A(chǔ)配套設(shè)施上的巨大投入分不開，帶動高端住宅所處區(qū)域價值提升，進而成為城市的新中心。

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北京：高端住宅進入“十萬元時代”功能定制加速物業(yè)升值

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

近兩年來，對于越來越多的高資產(chǎn)人士來說，高端住宅的使用功能不再僅局限于居住，而是兼顧了資產(chǎn)配置與商務(wù)接待等多重功能。

高端住宅功能的不斷演變也凸顯出北京高端住宅市場的發(fā)展軌跡。2008年北京奧運會的舉辦，刺激了北京房地產(chǎn)市場的急速升溫，更是加速了京城高端住宅市場的“國際化”。

盤古大觀就是北京高端住宅的一個標(biāo)桿性項目，其價格走勢像是在為京城高端地產(chǎn)市場背書。而在價值不斷抬升的背后，高端住宅市場的區(qū)域性、功能性以及資產(chǎn)保值性的門檻同步抬升。

區(qū)位決定升值潛力

第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年到明年，北京市將有近10個單價超過10萬元的高端住宅項目入市。其中計劃在今年入市的一個高端項目目前預(yù)計售價高達15萬元/平方米。

2013年以來，北京土地市場持續(xù)火熱，“地王”頻出，夏家胡同、孫河、亦莊等多宗高溢價土地相繼成交，區(qū)域樓面價屢創(chuàng)新高。優(yōu)質(zhì)宅地的稀缺性致使土地成本居高不下，進一步刺激了現(xiàn)有高端住宅的銷售。

高地價與開發(fā)商合理利潤空間疊加，自然導(dǎo)致“地王”地塊打造出來的產(chǎn)品售價水漲船高，這就為高端住宅設(shè)定了房價上漲下限的標(biāo)尺。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，如果按照每月300套的去化速度計算，目前北京四環(huán)以內(nèi)僅存的7000余套住宅存量，只夠銷售兩年?？鄢糠猪椖孔猿峙c開發(fā)商惜售的部分，這一周期或?qū)⒏獭?/p>

從目前北京頂級高端住宅項目來看，均價基本都已超過10萬元/平方米，單套價格數(shù)千萬甚至過億。有數(shù)據(jù)顯示，2009年以3600萬元購進一套盤古大觀，在2012年就已升值到7100萬元。

盤古大觀的快速升值與其周邊區(qū)域建設(shè)投資的逐步完善有密切關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計，北京奧運會之前，政府共投入2800億元用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和交通環(huán)境的改善，除了修建比賽場館外，還配套建設(shè)了國家奧林匹克森林公園等一系列娛樂休閑設(shè)施、文化設(shè)施和商業(yè)設(shè)施。

不僅是盤古大觀，北京四環(huán)以內(nèi)的其他核心高端住宅項目也擁有十分完善的區(qū)位因素以及配套條件。北京高端住宅市場一位權(quán)威人士告訴記者，在北京核心城區(qū)高端住宅供應(yīng)匱乏、需求旺盛的作用下，預(yù)計當(dāng)前在售項目的價格將保持強勁上漲。3年內(nèi)，北京核心城區(qū)將出現(xiàn)多個單價超20萬元、總價過億的高端住宅。

高端住宅進入定制化時代

對于越來越多的高資產(chǎn)人士來說，高端項目具有的不僅是居住功能，對其資產(chǎn)分配以及圈層社交也有非常大的作用。

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來北京高端住宅市場成交并不旺盛。3月，北京57個在售報價超過5萬元/平方米的公寓高端住宅項目共成交135套，同比下滑7成，創(chuàng)下了除今年2月以外的第二低值。2014年一季度，北京公寓高端住宅市場僅成交399套，同比、環(huán)比分別下滑68%、100%。

從目前的成交狀況可以看到，高端住宅買家不再一味追求超大尺度和奢侈華麗，轉(zhuǎn)而更注重產(chǎn)品能否提供更多實用性的功能屬性，比如滿足高端社交、個人愛好及個性化生活需求。

一位在高端住宅市場浸淫多年的業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出，目前這些高端業(yè)主渴望在城市中心擁有一套房產(chǎn)，既要滿足接待客戶、款待友人、小型聚會等社交平臺需求，同時又擁有收藏展示、品鑒賞玩、甚至純粹滿足業(yè)主個人興趣愛好的功能。

記者近日在走訪中看到，北京一些核心區(qū)域的高端項目在功能方面都在力求從多方位進行詮釋，位于CBD核心區(qū)域的鴻坤·花語墅項目，大部分戶型的地下室，不再單純地作為常規(guī)的酒窖、影音室，還可以作為展覽室，字畫、玉器等藏品均可在此陳列。

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，目前北京高端住宅已經(jīng)悄然出現(xiàn)了居住型與會所型兩種分化趨勢。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前的高端住宅已經(jīng)在向“定制化”轉(zhuǎn)型，“定制化”或?qū)⒊蔀槲磥硎袌龅囊粋€重要趨勢。

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深圳：城市發(fā)展助區(qū)域轉(zhuǎn)型 華僑城十年升值十余倍

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

2013年8月，位于深圳市南山區(qū)的華僑城“波托菲諾”推出399套單位，這個均價超6萬元/平方米的高端住宅項目單日認(rèn)購超300套，總成交金額超過56億元，創(chuàng)下全國單項目的銷售紀(jì)錄，項目的樓王單位更爆出20萬元/平方米的天價。

誰也不曾想到，深圳華僑城片區(qū)在20年前曾經(jīng)是寶安縣光明華僑畜牧場沙河分場，如今，曾經(jīng)塵土飛揚的荒蕪?fù)恋匾呀?jīng)晉身成為深圳高端住宅的傳奇，短短十年時間內(nèi)物業(yè)升值十?dāng)?shù)倍，并成為全國各地高端住宅開發(fā)的藍(lán)本。

十年身價增十余倍

根據(jù)世聯(lián)行的一份研究報告顯示，從1990年~2004年，深圳華僑城區(qū)域內(nèi)高層住宅售價從3000元/平方米上漲至9000元/平方米，16年時間里區(qū)域房價漲幅為三倍。

然而，自華僑城“波托菲諾”一期“純水岸”發(fā)售后，2003年~2008年，“波托菲諾”銷售均價從8700元/平方米飆升至80000元/平方米，短短五年已實現(xiàn)九倍漲幅。據(jù)統(tǒng)計，截至2014年底，華僑城“波托菲諾”先后推出15期的高端住宅產(chǎn)品，部分二手單位售價接近15萬元/平方米，并帶動區(qū)域內(nèi)其他高端住宅項目大幅升值。

區(qū)域轉(zhuǎn)型帶動物業(yè)升值

“20年前，華僑城片區(qū)還是一片荒山野嶺，到處都是魚塘和菜地，深南路還是汽車一過塵土飛揚，大片荒丘中只有幾片工地”，綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁不由得對《每日經(jīng)濟新聞》記者感慨。

上世紀(jì)80年代，為推動制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級，深圳市政府在深圳西邊劃出一塊4.8平方公里的地塊，由華僑城參照蛇口模式進行開發(fā)升級。不過，由于地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，華僑城發(fā)展之初并不容易。

1986年，中旅集團與華僑城共同籌資興建“錦繡中華”，成為該區(qū)域首個大型旅游設(shè)施。隨后，包括民俗文化村、華夏藝術(shù)中心、世界之窗、歡樂谷等文化旅游項目爭相面世。

同時，深圳市政府大力推動區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套，2004年12月，從羅湖火車站至世界之窗的地鐵一號線正式開通，加上學(xué)校醫(yī)院等配套設(shè)施陸續(xù)投入使用，曾經(jīng)的荒山野嶺搖身一變成為著名旅游勝地，乃至高端居住區(qū)。

在宋丁看來，深圳華僑城高端住宅區(qū)的成功，在于其滿足了深圳特區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要。政府在基礎(chǔ)配套設(shè)施不遺余力的投入，讓華僑城與城市中心的距離迅速縮短，帶動區(qū)域價值提升，成為城市新核心。

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廣州：2000億政府投入“魔力”珠江新城高端住宅十年漲16倍

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

本月，位于廣州天河區(qū)珠江新城的一個高端住宅項目成交了一套面積為1505平方米的復(fù)式洋房，網(wǎng)簽總價為2.2346億元，網(wǎng)簽均價為148477元/平方米，一舉刷新廣州高端住宅成交紀(jì)錄。

1992年，當(dāng)廣州市政府決定將珠江新城建成廣州未來的“中央商務(wù)區(qū)（CBD）”時，誰也不曾料到，這塊曾經(jīng)荒蕪的土地如今成為廣東乃至全國最炙手可熱的高端住宅集中地。記者查閱2003年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，珠江新城高端住宅項目最高售價約為9000元/平方米，如今，珠江新城高端住宅最高售價接近160000元/平方米，演繹了十年增值近16倍的財富神話。

十年16倍的投資神話

作為私營企業(yè)主的陳元生，在2000年初經(jīng)過艱苦創(chuàng)業(yè)后積累了一筆財富，無論是出于居住還是投資需求，陳元生把目光投向了當(dāng)時陷入低迷的廣州高端住宅市場。

2003年，廣州 爆 發(fā)SARS，房地產(chǎn)市場幾乎降至冰點。這一年，位于珠江新城海風(fēng)路的高端住宅項目凱旋新世界開售，吸引了陳元生的注意。

“雖然在2003年，珠江新城依然是方興未艾，環(huán)境和配套與廣州傳統(tǒng)的二沙島、天河高端住宅區(qū)有天淵之別，但廣州市政府將珠江新城打造成新城市中心的決心卻非常堅定”，在陳元生看來，凱旋新世界當(dāng)時的售價約在7000~9000元/平方米，而同樣品質(zhì)的高端住宅在北京售價至少要達到20000~30000元/平方米。

最終，陳元生以總價超300萬元的代價購入兩套超200平方米的復(fù)式大戶型，隨后發(fā)生的事情令他意想不到，2003年廣州樓市觸底后開啟了一波至今尚未結(jié)束的大牛市。

根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年廣州新建住宅成交均價為13289元/平方米，較2003年同期均價上漲242%。凱旋新世界最新一期的銷售均價已經(jīng)達到90000元/平方米，部分臨江單位售價高達120000~200000元/平方米，陳元生所購買的的兩套單位市值在十年內(nèi)膨脹了接近16倍，正如陳元生所言，這兩套高端住宅為他賺取了遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越實業(yè)領(lǐng)域的豐厚利潤。

政府投入達2000億元

早年，廣州真正意義上的高端住宅均集中在越秀區(qū)的二沙島，盡管廣州市政府早于1992年決定建設(shè)廣州新城市中心——珠江新城，但在前十年，珠江新城的定位為純商務(wù)區(qū)，加上政府投入有限，珠江新城發(fā)展舉步艱難。

“2003年可謂是珠江新城發(fā)展歷程上的一個轉(zhuǎn)折點”，合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，當(dāng)年廣州市政府發(fā)出《珠江新城規(guī)劃檢討》通告，通過適當(dāng)增加住宅數(shù)量替代以往以寫字樓為核心的純商業(yè)定位，提升區(qū)域常住人口以降低當(dāng)時的“睡城”困境；更重要的是，廣州市政府大力推動區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括地鐵三號線與五號線的交匯點、建設(shè)旅客自動輸送系統(tǒng)以及引入六大標(biāo)志性建筑，帶動珠江新城區(qū)域建設(shè)進入爆發(fā)階段。

根據(jù)合富輝煌的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廣州市政府在珠江新城的總投入達到2000億元。在政府的大力支持下，珠江新城核心區(qū)建設(shè)全面啟動，廣州歌劇院、廣州圖書館、廣東省博物館、廣州市第二少年宮、超高雙塔在內(nèi)的六大標(biāo)志性建筑、核心區(qū)地下空間建設(shè)均在2010年 “廣州亞運年”前建成。

“坐落于大都市中心的高端住宅產(chǎn)品定位第一居所，區(qū)域價值的提升成為物業(yè)增值的核心推動力，也正是廣州市政府大力的投入，讓珠江新城真正成為廣州乃至華南的中央商務(wù)區(qū)，并成為新的高端住宅標(biāo)桿區(qū)域”，黎文江認(rèn)為。