每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

誰(shuí)也沒(méi)有想到，年初遭到資本市場(chǎng)拋棄的地產(chǎn)股，如今成為投資者眼中的“香餑餑”。

繼生命人壽與安邦保險(xiǎn)連續(xù)大手筆增持金地集團(tuán)（600383，SH）后，4月27日，“安邦系”旗下的和諧健康保險(xiǎn)股份有限公司也宣布對(duì)金融街（000402，SZ）舉牌。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師侯麗科告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，保險(xiǎn)資金頻頻舉牌地產(chǎn)公司，彰顯其對(duì)低估值、高盈利的地產(chǎn)板塊的看好，預(yù)計(jì)險(xiǎn)資后續(xù)仍有動(dòng)作，股權(quán)分散、資質(zhì)好和被低估的地產(chǎn)藍(lán)籌將成為他們的“狩獵”目標(biāo)。

險(xiǎn)資增持地產(chǎn)股

4月27日晚上，金融街發(fā)布公告，公司于2014年4月25日晚收到“安邦系”旗下的和諧健康險(xiǎn)通知，其通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)交易累計(jì)持有公司股票已達(dá)1.51億股，占公司股權(quán)比例超過(guò)5%。受險(xiǎn)資“舉牌”消息的刺激，金融街股價(jià)于昨日（4月28日）以漲停收盤(pán)。

自去年以來(lái)，被生命人壽與安邦保險(xiǎn)輪番增持的金地集團(tuán)更成為資本市場(chǎng)的焦點(diǎn)。公司最新發(fā)布的公告顯示，截至4月25日，生命人壽持有金地集團(tuán)總股本達(dá)24.81%，安邦保險(xiǎn)也持有15%，兩大險(xiǎn)資合共持有39.81%的股權(quán)，成為金地集團(tuán)前兩大股東。截至昨日，金地集團(tuán)股價(jià)收?qǐng)?bào)于10.22元/股，年內(nèi)漲幅高達(dá)55%。

國(guó)泰君安發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，險(xiǎn)資之所以大舉增持地產(chǎn)股，一方面是由于從今年5月1日起，新的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》開(kāi)始實(shí)施，理論上險(xiǎn)資投資股票和股票基金比例可升至30%，而截至2月末，該項(xiàng)投資金額比例僅為10.63%，資產(chǎn)質(zhì)量好、估值低的地產(chǎn)藍(lán)籌自然獲得保險(xiǎn)資金的青睞。另一方面，很多保險(xiǎn)公司開(kāi)始涉水養(yǎng)老地產(chǎn)，如果能控制地產(chǎn)公司有望實(shí)現(xiàn)更好的業(yè)務(wù)協(xié)同。

格雷投資研究總監(jiān)兼副總經(jīng)理馮立輝表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)頂峰期或?qū)⒔Y(jié)束，行業(yè)前景遭看淡，但行業(yè)集中度仍在不斷提高，這意味著市場(chǎng)份額正在向大型房企轉(zhuǎn)移，目前地產(chǎn)藍(lán)籌股估值很低，因此買(mǎi)入地產(chǎn)藍(lán)籌獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益是保險(xiǎn)資金大舉建倉(cāng)地產(chǎn)股的重要原因。

“除此之外，近年來(lái)越來(lái)越多保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)通過(guò)投資商業(yè)地產(chǎn)以求獲得穩(wěn)定的租金收益，但與直接收購(gòu)商業(yè)物業(yè)相比，通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)股權(quán)顯然更便宜?！瘪T立輝告訴記者，以金融街為例，公司目前持有68.2萬(wàn)平方米的自持物業(yè)，其中約45萬(wàn)平方米位于北京核心區(qū)域，單價(jià)至少為5萬(wàn)元/平方米，物業(yè)市值在200億元以上。相比之下，通過(guò)買(mǎi)入現(xiàn)時(shí)公司市值尚不足200億元的金融街股權(quán)，“曲線(xiàn)”獲取這些物業(yè)的投資收益顯然是更佳的選擇。

股權(quán)分散公司或成“獵物”

目前地產(chǎn)股估值已降至歷史最低水平，但房地產(chǎn)價(jià)格依然高企，這為險(xiǎn)資提供了極好的介入機(jī)會(huì)。

以萬(wàn)科為例，公司去年銷(xiāo)售額達(dá)到1709億元，拿地金額超過(guò)939億元，截至去年末萬(wàn)科持有的貨幣資金高達(dá)443.6億元，但以昨日的收盤(pán)價(jià)計(jì)算，萬(wàn)科的總市值僅為878億元。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱直言，按照郁亮的算法，300億元就能成為萬(wàn)科的第一大股東，如果這樣就能把全球第一大的房企控制下來(lái)，不失為一單非常劃算的投資。

侯麗科表示，在接連“舉牌”金地集團(tuán)與金融街后，預(yù)計(jì)險(xiǎn)資接下來(lái)仍有“動(dòng)作”，其中，對(duì)于部分股權(quán)分散且資質(zhì)較好的地產(chǎn)公司而言，由于險(xiǎn)資可以更容易獲得其實(shí)際控制權(quán)，并進(jìn)行相應(yīng)改組，從而獲得更好的業(yè)務(wù)協(xié)同，因此這類(lèi)公司最有可能獲得險(xiǎn)資的關(guān)注。

國(guó)泰君安的研究報(bào)告顯示，A股第一大股東持股比例在30%以下的地產(chǎn)股共有20家，包括萬(wàn)科、金地集團(tuán)、華發(fā)股份、陽(yáng)光城、蘇寧環(huán)球、珠江實(shí)業(yè)等知名房企，這其中共有16家地產(chǎn)股2014年預(yù)期市盈率低于10倍，這批公司有望成為險(xiǎn)資的新“獵物”。此外，華夏幸福、首開(kāi)股份、華業(yè)地產(chǎn)目前險(xiǎn)資持有比例已達(dá)5%及以上，預(yù)計(jì)未來(lái)繼續(xù)加倉(cāng)可能性較大。

但值得注意的是，險(xiǎn)資的 “舉牌”并不意味著上市房企現(xiàn)有管理層的控制權(quán)會(huì)輕易旁落。馮立輝告訴記者，即便是對(duì)上述股權(quán)分散型的上市房企，要取得絕對(duì)話(huà)語(yǔ)權(quán)并非易事，以萬(wàn)科為例，公司管理層向來(lái)以強(qiáng)勢(shì)著稱(chēng)，大股東華潤(rùn)集團(tuán)財(cái)力雄厚且與現(xiàn)任高管團(tuán)隊(duì)關(guān)系密切，像華發(fā)股份、珠江實(shí)業(yè)等房企背后均擁有國(guó)資背景，要從其手上獲取掌控權(quán)相當(dāng)困難。

“實(shí)際上，相對(duì)于保險(xiǎn)公司5.5%的投資收益假設(shè)，投資地產(chǎn)股有望獲得遠(yuǎn)高于此的收益率，因此我相信大多數(shù)保險(xiǎn)公司最終目的在于獲取長(zhǎng)期投資收益?！瘪T立輝認(rèn)為，部分險(xiǎn)資也會(huì)嘗試通過(guò)在董事會(huì)獲取一定的話(huà)語(yǔ)權(quán)后，施壓要求管理層加大現(xiàn)金分紅，但取代現(xiàn)任管理層的可能性并不高。