樓市信貸“兩頭”緊 2014中國(guó)房地產(chǎn)將往何處去？

新華網(wǎng)上海4月22日電(記者 鄭鈞天 王濤)一季度房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)近期陸續(xù)發(fā)布，前期一直為“崩盤陰影”所困的中國(guó)樓市確已出現(xiàn)量?jī)r(jià)增速雙雙放緩的跡象。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)人房貸“兩頭收緊”的信貸環(huán)境下，中國(guó)樓市將往何處去？

房地產(chǎn)一季報(bào)出爐：樓市成交量?jī)r(jià)增速雙降

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相繼發(fā)布了“2014年1－3月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況”和“3月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”。作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“一季報(bào)”，這組數(shù)據(jù)顯示，今年前3月，全國(guó)樓市成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)增速雙降：

2014年1－3月份，全國(guó)商品住宅銷售面積17825萬(wàn)平方米，同比下降5.7%，相比去年全年增幅下滑23.2個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售額11075億元，同比下降7.7%，降幅與去年全年下滑34.3個(gè)百分點(diǎn)。

房?jī)r(jià)方面，3月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份68個(gè)城市漲幅回落；與2月相比，4個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格現(xiàn)已下降。

DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，雖然一季度是傳統(tǒng)市場(chǎng)淡季，但2014年一季度樓市成交量下滑更重要的原因是，經(jīng)歷了2013年市場(chǎng)成交量和房?jī)r(jià)的大幅上升后，市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在20日舉辦的“2014年中國(guó)城鎮(zhèn)化高層國(guó)際論壇”上表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)三大趨勢(shì)，一是房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)仍處于高位，但房?jī)r(jià)、投資額、交易量等指標(biāo)的漲幅均在下滑；二是房地產(chǎn)資金總體緊張；三是不同城市、地區(qū)、企業(yè)間的分化將持續(xù)，“表現(xiàn)會(huì)有很大差距”。

地價(jià)高企或影響未來(lái)商品房供應(yīng)

數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，雖然一季度土地購(gòu)置面積出現(xiàn)下滑，但是土地成交價(jià)款卻仍大幅增長(zhǎng)，可見(jiàn)土地均價(jià)增速之快。數(shù)據(jù)顯示，1－3月份，全國(guó)土地成交價(jià)款9918億元，增長(zhǎng)33.9%，增速提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。

第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，一季度上海平均成交樓板價(jià)環(huán)比上漲17.9%，達(dá)到每平方米13400元人民幣。

首開(kāi)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉希模認(rèn)為，北京的地價(jià)漲幅甚至比上海更高。“地價(jià)的上漲無(wú)疑將推動(dòng)房?jī)r(jià)。”另一位房企老總告訴記者，“原來(lái)土地成本只占開(kāi)發(fā)成本的三分之一不到，現(xiàn)在要達(dá)到一半了。”

聶梅生表示，土地價(jià)格的節(jié)節(jié)上漲，讓房企將大量資金用于拿地，由于目前商品房銷售增速放緩、成交量下降，房企的資金回籠慢，從而減少了對(duì)房地產(chǎn)的投資。她擔(dān)心：“我國(guó)房地產(chǎn)投資增速下滑，或?qū)⑼{今后的商品房供應(yīng)量，甚至有可能影響地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。”

由于土地資源的稀缺性，許多實(shí)力房企逐漸把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向舊城改造。然而，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，舊改只能推高城市住宅均價(jià)，而不能改變供求關(guān)系。

戴德梁行認(rèn)為，考慮到其稀缺的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、土地成本等因素的疊加，中心城區(qū)舊改一般會(huì)形成新的高端住宅大盤。從供需來(lái)看，市中心高端住宅大盤開(kāi)發(fā)節(jié)奏緩慢，不會(huì)形成集中供應(yīng)，無(wú)法改變住宅市場(chǎng)的供需關(guān)系；從售價(jià)來(lái)看，中心城區(qū)舊改項(xiàng)目將使未來(lái)住宅均價(jià)的上漲幅度比較明顯。

信貸“兩頭緊” 資金成剛需“緊箍咒”

自去年年底以來(lái)，房地產(chǎn)類貸款出現(xiàn)了“兩頭緊”的窘境。

聶梅生指出，今年一季度的特點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的渠道和成本比較緊張，而購(gòu)房者想獲得按揭貸款同樣也不容易。

一方面，在樓市成交整體低迷的大環(huán)境下，個(gè)人房貸政策絲毫沒(méi)有放松的跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市中，有25個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，占比超過(guò)70%。停貸銀行主要以中小銀行為主，如平安銀行(11.06, 0.37, 3.46%)、民生銀行、廣發(fā)銀行[微博]、中信銀行(4.90, 0.20, 4.26%)等，國(guó)有銀行也大多處于半停貸狀態(tài)。

記者近日走訪上海多家銀行發(fā)現(xiàn)，各銀行雖然沒(méi)有明確已經(jīng)“停貸”，但審批周期“可能會(huì)比以前長(zhǎng)一些”。

另一方面，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款的審批日趨謹(jǐn)慎，使開(kāi)發(fā)商在資金方面捉襟見(jiàn)肘。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金28731億元，同比僅增長(zhǎng)6.6%，增速較去年全年回落20.3個(gè)百分點(diǎn)。

聶梅生認(rèn)為，樓市的剛性需求不僅包含無(wú)房者，還包括剛性的改善型需求者。政府應(yīng)當(dāng)允許、鼓勵(lì)和保障他們的購(gòu)房需求，堅(jiān)持實(shí)施差別化信貸政策，在金融方面給予支持。

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