每經(jīng)編輯 陳小雨

每經(jīng)記者  尚希  發(fā)自北京

“我們現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備除了福建，基本都在北京和上海，這些區(qū)域能夠?qū)崿F(xiàn)快速去化。”剛剛從河北武清以6億元總價(jià)、200%的高溢價(jià)率奪地歸來的泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森，18日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)表示，在武清拿地是為了瞄準(zhǔn)北京市場(chǎng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)了泰禾年內(nèi)的拿地金額，截至目前（4月20日），泰禾地產(chǎn)共斥資140億元拿地。在今年房企拿地積極性略有放緩的同時(shí)，泰禾在土地儲(chǔ)備方面的支出依然大手筆。根據(jù)克而瑞最新統(tǒng)計(jì)的房企拿地金額排名前50強(qiáng)，僅兩家企業(yè)拿地金額超過百億。

對(duì)于全年土地支出，黃其森表示，不會(huì)超過今年的銷售額。

融資成本欲再降

相比去年全年195億元的拿地金額，泰禾今年拿地的速度并未放緩。今年以來，泰禾分別在福建、上海、北京等地拿下多宗地塊，總斥資約140億元，“補(bǔ)倉(cāng)”動(dòng)作頻頻。

“去年拿下的這些地塊如果放在現(xiàn)在，可能就要花400億元來拿。”黃其森對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前對(duì)房企來說最大的成本便是土地成本，“只要地拿對(duì)了，項(xiàng)目基本上就成功了一半。”據(jù)其透露，泰禾今年的銷售目標(biāo)是250億元。

一直以來，泰禾在開發(fā)過程中對(duì)金融杠桿的使用十分密集。“基本上能看到的金融工具我們都用過或者正在研究。”根據(jù)泰禾內(nèi)部一位負(fù)責(zé)投資的高管告訴記者，目前在泰禾的融資機(jī)構(gòu)比例中，銀行開發(fā)貸占比大約在30%~35%，房地產(chǎn)基金大概在30%，信托為30%。他進(jìn)一步表示，今年仍然會(huì)靈活運(yùn)用這些金融工具。據(jù)其透露，泰禾斥資51.7億元在10日剛剛拿下的大興黃村地塊，也是在拿地之前就與金融機(jī)構(gòu)談好了合作。

不難發(fā)現(xiàn)，在泰禾的拿地歷史記錄上，幾乎都離不開金融機(jī)構(gòu)的支撐。這樣的操作手法支撐了泰禾快速拿地，但對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率也造成了一定的影響。

在采訪中，黃其森也并不回避這樣的問題，“其實(shí)我們跟很多機(jī)構(gòu)的分析人士交流了很多，大家之所以認(rèn)為泰禾安全，還是在于我們布局的這些城市市場(chǎng)情況相對(duì)安全。”

黃其森告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在泰禾每筆融資貸款中，都有土地資產(chǎn)作為質(zhì)押，“而且是按照原始成本，以北京院子為例，雖然之后的土地價(jià)格已經(jīng)上升，但公司還是按照最初的樓面價(jià)來做質(zhì)押，雖然現(xiàn)在泰禾負(fù)債比較高，但在高速發(fā)展的階段，公司會(huì)通過各種措施，來降低負(fù)債率。”據(jù)其透露，泰禾目前綜合融資成本在12%左右，今年計(jì)劃要將其降低至10%。

不走“降價(jià)策略”

“房地產(chǎn)發(fā)展到一定程度時(shí)對(duì)專業(yè)化要求非常高，壓一年基本就沒有利潤(rùn)了，放幾年可能就虧損了。”在黃其森看來，即便是在北京土地市場(chǎng)大幅溢價(jià)的情況下，泰禾也要堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略。

對(duì)此，蘭德咨詢總裁宋延慶指出，“兩高一輕（高周轉(zhuǎn)高杠桿輕資產(chǎn)）”的模式已經(jīng)成為現(xiàn)在的主流，“只有高周轉(zhuǎn)，速度更快才可能跑贏市場(chǎng)。”他表示，從一線品牌企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)來看，推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化、供方資源戰(zhàn)略化等是實(shí)現(xiàn)“快”的最有效辦法。而且事實(shí)證明，只要能實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，利潤(rùn)率和杠桿率也能隨之提高。

黃其森表示，目前泰禾的拿地規(guī)?？刂圃?00畝左右，絕對(duì)不會(huì)超過200畝，這樣對(duì)前期資金占用比較低，“而且相比其他企業(yè)，泰禾在福建拿地成本相對(duì)較低，前期定價(jià)也會(huì)更合理，所以我們不會(huì)走降價(jià)的策略。”