每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

轉(zhuǎn)動(dòng)房門鑰匙的那一刻，劉青回過頭苦笑著說，“后悔死了，當(dāng)時(shí)290萬的時(shí)候沒有賣。”

在北京大興區(qū)地鐵四號(hào)線西紅門站附近一小區(qū)里，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者見到了“翹班”回來的劉青，為了將這套89平方米的兩居室迅速轉(zhuǎn)手，她不愿意錯(cuò)失任何一位上門看房者。但此時(shí)的報(bào)價(jià)距離半年前整整降低了30萬元。

眼下市場(chǎng)絲毫沒有提振之勢(shì)，伴隨信貸收緊等利空影響，北京二手房在進(jìn)入第二季度之后成交量與價(jià)格持續(xù)下探。鏈家地產(chǎn)對(duì)掛牌房源的調(diào)價(jià)情況監(jiān)測(cè)顯示，4月第三周，調(diào)價(jià)案例中價(jià)格下調(diào)的比例為86.3%，這也是自3月中旬至今，掛牌價(jià)下調(diào)比例連續(xù)五周保持在85%以上高位。

“其實(shí)還有一個(gè)核心因素，消費(fèi)貸款被嚴(yán)查，禁止用作房屋抵押貸款。”昨日（21日），一位銀行業(yè)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，此前很多二套房貸可以通過中介提供的“特殊金融服務(wù)”，只需提供三成首付便能購(gòu)房，另外四成則通過銀行消費(fèi)抵押貸款實(shí)現(xiàn)。

二手房?jī)r(jià)格走低

雖然在中介人員的口中，很難聽到“降價(jià)”二字，但市場(chǎng)逐漸降低的“溫度”，買賣雙方早已有所感知。

“再降10萬吧，看看有沒有人要。”在朝陽區(qū)東四環(huán)百子灣家園附近的中介門店，記者遇到了前來調(diào)價(jià)的李毅，他名下的這套112平方米的兩居室房源信息已經(jīng)在這家中介門店的玻璃墻上停留了小半年。“去年12月中旬就登出來了，但基本上沒什么人來電話，所以想降價(jià)看看。”李毅如是說。

“買漲不買跌”的市場(chǎng)規(guī)律修改著二手房市場(chǎng)上不同角色的話語權(quán)。“現(xiàn)在業(yè)主基本都松口了，如果您誠(chéng)心想買，價(jià)格還可以談。”中介人員說。

“說實(shí)話，當(dāng)時(shí)有兩家都想買我這套房子，其中一家更是說可以全款，但我猶豫了，覺得放一放再漲個(gè)10萬、20萬不成問題，但沒想到現(xiàn)在降到260萬都沒人買。”劉青對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

自上周末以來，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了北京通州、大興、朝陽、豐臺(tái)等多個(gè)區(qū)域，最直觀的感受是，地鐵旁、小區(qū)門口又多了很多中介人員推薦，“現(xiàn)在一天也帶不上一兩組客戶，閑的時(shí)候就守在網(wǎng)上，看看有沒有在線咨詢的客戶。”一位中介人員對(duì)記者說道。 值得注意的是，很多臨近地鐵成熟商圈的小區(qū)，在市場(chǎng)火熱的時(shí)候幾乎一房難尋，去年9月，記者在走訪豐臺(tái)區(qū)彩虹城以及東四環(huán)沿海賽洛城這些成熟小區(qū)時(shí)就發(fā)現(xiàn)，這些小區(qū)二手房市場(chǎng)房源十分緊張。而在近日的走訪中，不但掛牌的房源開始增多，價(jià)格也出現(xiàn)下調(diào)。

鏈家地產(chǎn)掛牌房源的調(diào)價(jià)情況監(jiān)測(cè)顯示，新增房源掛牌價(jià)連續(xù)五周出現(xiàn)下降，本周環(huán)比下降2.1%。當(dāng)前的新增房源掛牌價(jià)已降至2013年8月中旬以來最低水平。受當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)影響，買賣雙方博弈日益加深，業(yè)主對(duì)于房?jī)r(jià)的心理預(yù)期進(jìn)一步松動(dòng)。

記者隨后在通州區(qū)走訪多個(gè)項(xiàng)目時(shí)同樣看到，相比半年前的報(bào)價(jià)，整體價(jià)格下浮40萬~50萬元的房源不在少數(shù)，以去年天時(shí)名苑一套100平方米的二居室為例，當(dāng)時(shí)的報(bào)價(jià)接近300萬元，而目前大部分報(bào)價(jià)在250萬~260萬元。

“郊區(qū)市場(chǎng)會(huì)領(lǐng)跌，但城區(qū)價(jià)格也基本沒有上漲的動(dòng)力，一部分著急出售的業(yè)主也會(huì)自動(dòng)下調(diào)價(jià)格。”一位不愿具名的市場(chǎng)分析人士告訴記者，目前北京二手房市場(chǎng)整體價(jià)格下調(diào)幅度已經(jīng)達(dá)到了6%~8%。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，今年第16周二手房成交均價(jià)為31882元/平方米，較3月成交均價(jià)下跌1.9%。

消費(fèi)貸管控趨嚴(yán)

北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年3月北京市二手房共成交8943套，是2009年以來歷年3月份成交套數(shù)最低的一次。今年4月上半月二手房成交套數(shù)環(huán)比3月下半月下跌34.6%。

在多位業(yè)內(nèi)分析人士看來，預(yù)期的改變對(duì)二手房市場(chǎng)的影響非常大，再加上銀行信貸的收緊，直接導(dǎo)致這一市場(chǎng)降溫。

“銀行對(duì)于消費(fèi)貸的嚴(yán)查，直接影響了改善型需求的入市。”上述知情人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道，在此之前，對(duì)于二套房的購(gòu)房者來說，一旦不能提供七成的首付，可以通過中介提供的“3+4”服務(wù)來實(shí)現(xiàn)購(gòu)房。“基本上有15%的改善型客戶會(huì)選擇這樣的方式。”上述人士說道，但目前情況對(duì)于二手房市場(chǎng)成交有非常明顯的降溫作用，“改善型客戶一旦觀望，剛需成交也會(huì)因此放緩，造成連鎖反應(yīng)。”

所謂“3+4”，即購(gòu)房者提供三成首付，剩余的四成，中介通過銀行消費(fèi)抵押貸款來實(shí)現(xiàn)，雖然貸款期限僅為10年，但對(duì)于一部分改善型客戶來說，即便資金有限也可以先行入市。

這種原本只能用作購(gòu)物消費(fèi)的貸款本來不能用作購(gòu)房投資，但在中介與銀行之間形成的“利益鏈條”逐漸催生了這樣的服務(wù)。該人士進(jìn)一步說道，自去年底央視對(duì)此曝光以后，銀行層面對(duì)于消費(fèi)貸的把控逐漸嚴(yán)格。“此前每筆交易中介可以收取2%~3%的服務(wù)費(fèi)，但為了杜絕這一現(xiàn)象，銀行消費(fèi)貸的利率已經(jīng)上調(diào)。”該人士說道。

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的走訪中，對(duì)于是否還能辦理“3+4”服務(wù)，多家中介門店回答不一。

“還是可以辦理，但利率有所上浮。”其中一位中介人員告訴記者，但對(duì)于這四成資金是否是通過消費(fèi)貸抵押，該人員諱莫如深，只是含糊其辭稱是 “其他類似的商業(yè)貸款”。

另外一家門店的中介人員聽聞此服務(wù)，對(duì)記者說，已經(jīng)接到通知，下個(gè)月開始就不能辦理了。“如果現(xiàn)在買，說不定還能辦，但再過幾天我們就不敢保證了。”

隨后，記者咨詢了招商銀行、興業(yè)銀行等多家銀行，對(duì)于消費(fèi)貸是否可以用于抵押購(gòu)房，上述銀行工作人員都予以否認(rèn)，稱對(duì)于二套房貸來說必須提供七成首付。

不僅如此，銀行信貸整體環(huán)境也未放松。“如果持續(xù)收緊，二季度房?jī)r(jià)下降將可能加速。”該人士說道。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，3月北京市二手房交易中商業(yè)貸款的比例為36.91%，進(jìn)入2014年以來，商業(yè)貸款的比例逐月降低。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭對(duì)此表示，信貸政策自去年四季度收緊以來，至今還未有任何放松跡象，這使得購(gòu)房者的貸款成本進(jìn)一步增加，部分資金承受能力有限的剛需購(gòu)房者被擠出市場(chǎng)。