每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

早在2008年就陷入出售風(fēng)波的盈科中心終于易主。

4月8日，電訊盈科有限公司及盈科大衍地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)盈大地產(chǎn)）聯(lián)合公告稱(chēng)，以總代價(jià)9.28億美元（相當(dāng)于約72.01億港元）出售北京盈科中心權(quán)益予買(mǎi)方VinterStarLimited。接盤(pán)一方是來(lái)自海外的房地產(chǎn)私募基金基匯資本，該基金曾在2007年與太古地產(chǎn)合作發(fā)展北京三里屯項(xiàng)目。

時(shí)隔7年，接手同樣位于三里屯的盈科中心，基匯資本此番出手似乎并不唐突。

值得注意的是，伴隨著盈科中心的出售，李澤楷旗下盈大地產(chǎn)在內(nèi)地將不再有其他的項(xiàng)目，這一總值72億港元的收購(gòu)一旦完成，也將成為海外私募基金在中國(guó)最大的單項(xiàng)物業(yè)收購(gòu)案。

“其實(shí)盈科中心的租金收入還是比較可觀，但這一項(xiàng)目是1998年的老項(xiàng)目，所以，升值空間相對(duì)有限，對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，盈科中心也是其在內(nèi)地唯一的寫(xiě)字樓，更多的業(yè)務(wù)還是在香港。”國(guó)際房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)萊坊董事、北京研究及咨詢(xún)部主管張婧婧告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金漲幅不斷放緩，商業(yè)部分的管理乏力，這一項(xiàng)目一直都被列在“待出售”的名單中。

交易樓面價(jià)低于周邊項(xiàng)目/

雖然此前李嘉誠(chéng)并不愿意接受“撤資論”，但越來(lái)越多出現(xiàn)在出清名單上的內(nèi)地項(xiàng)目不得不讓人對(duì)其投資路徑產(chǎn)生疑問(wèn)，脫手盈科背后的真正原因究竟為何？海外基金又為何愿意在此時(shí)接盤(pán)？

8日，電訊盈科有限公司及盈科大衍地產(chǎn)發(fā)展有限公司聯(lián)合公告顯示，北京盈科中心位于北京市中心，物業(yè)由1座商業(yè)及住宅綜合體、2座辦公大樓、2座服務(wù)式公寓及1個(gè)購(gòu)物中心組成。2013年12月31日，該物業(yè)被列為盈大地產(chǎn)集團(tuán)的投資物業(yè)，估值為66.57億港元；同時(shí)，就電訊盈科集團(tuán)而言，上述物業(yè)的總值為66.42億港元，包括估值為66.03億港元的投資物業(yè)，及3900萬(wàn)港元的土地及樓宇。

有資料顯示，北京盈科中心總樓面面積逾21.27萬(wàn)平方米，包括寫(xiě)字樓、服務(wù)式公寓及商場(chǎng)，總出租樓面面積約17萬(wàn)平方米，2013年上半年為盈大地產(chǎn)增加1.19億港元租金收入。

“這一項(xiàng)目可售面積17萬(wàn)平方米，如果按照72億港元的總值來(lái)看，此次交易的樓面價(jià)在3.4萬(wàn)元/平方米。”張婧婧告訴記者，由于是整售，這一價(jià)格要遠(yuǎn)低于周邊其他在售的一些項(xiàng)目，“周邊一些散售的項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)可以達(dá)到5萬(wàn)元/平方米左右。”

位于北京三里屯的盈科中心在北京商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)十年飛速發(fā)展藍(lán)圖中，是不容忽視的一筆。1998年，盈科中心落成，由李澤楷創(chuàng)立的香港最大的電訊公司電訊盈科持股62%的盈大地產(chǎn)持有。該項(xiàng)目也吸引了包括IBM、諾基亞、波音等國(guó)際知名品牌企業(yè)的入駐，但作為盈大地產(chǎn)落子內(nèi)地的唯一項(xiàng)目，自2008年起卻頻頻傳出欲出售的消息。

2008年4月，盈大地產(chǎn)曾發(fā)出通告稱(chēng)，將出售該項(xiàng)物業(yè)，當(dāng)時(shí)叫價(jià)41.03億港元，最終沒(méi)有售出。后又有消息傳出，多家財(cái)團(tuán)接觸盈大地產(chǎn)洽購(gòu)北京盈科中心項(xiàng)目，估價(jià)60億至80億港元，其中包括華潤(rùn)、SOHO中國(guó)等潛在買(mǎi)家，但最終都沒(méi)有達(dá)成。

“應(yīng)該說(shuō)，這其中接觸過(guò)的買(mǎi)家有幾十家，最后達(dá)成協(xié)議的基匯資本與盈大地產(chǎn)也洽談了相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。”一位知情人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“最終雙方對(duì)于這一價(jià)格都比較滿意，除此之外，接盤(pán)者的執(zhí)行力以及口碑等，賣(mài)方都有所考量。”

但對(duì)于這一項(xiàng)目的出售，該人士表示，并非出于對(duì)市場(chǎng)的看淡，“因?yàn)檫@一項(xiàng)目在2008年就有意向出售，主要也是因?yàn)楸本﹩蝹€(gè)項(xiàng)目還需要設(shè)立管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)整個(gè)公司來(lái)說(shuō)，并不是舉足輕重的市場(chǎng)，所以一直希望能將其出手。”

補(bǔ)給57億港元的現(xiàn)金回流/

盈科中心的脫手，為李澤楷旗下的盈大地產(chǎn)補(bǔ)給了57億港元的現(xiàn)金回流。

根據(jù)公告，盈大地產(chǎn)擬于完成后將出售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)用于償還港幣融資文件下的全數(shù)未償還結(jié)余，金額為15億港元，余額將作一般營(yíng)運(yùn)資金用途，以及償還現(xiàn)有債項(xiàng)，而部分資金則用作日本、泰國(guó)及印尼現(xiàn)有項(xiàng)目的資金以及盈大地產(chǎn)集團(tuán)不久的將來(lái)可能進(jìn)行的其他業(yè)務(wù)發(fā)展及投資 (包括亞洲或海外的新發(fā)展項(xiàng)目及新投資計(jì)劃)用途。

自去年以來(lái)，“超人”李嘉誠(chéng)頻拋內(nèi)地物業(yè)引發(fā)外界猜測(cè)紛紛，“套現(xiàn)說(shuō)”、“撤資論”頻頻見(jiàn)諸報(bào)端，此番“小超人”李澤楷拋售盈大地產(chǎn)于內(nèi)地的最后一宗物業(yè)自然也引發(fā)了諸多關(guān)注。

對(duì)于此次交易，上述公告中也表示，盈大地產(chǎn)一直在物色不同的商業(yè)及投資機(jī)會(huì)，正循不同渠道以滿足盈大地產(chǎn)集團(tuán)的預(yù)計(jì)資金需求。由于有跡象顯示環(huán)球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)企穩(wěn)并緩慢復(fù)蘇，盈大地產(chǎn)董事認(rèn)為，出售事項(xiàng)乃盈大地產(chǎn)集團(tuán)以合理價(jià)錢(qián)出售該物業(yè)套現(xiàn)的良機(jī)，藉以加強(qiáng)盈大地產(chǎn)集團(tuán)整體的財(cái)務(wù)狀況。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨后翻閱了盈大地產(chǎn)2013年業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2013年12月31日，集團(tuán)錄得綜合營(yíng)業(yè)額約港幣6.74億元，較2012年的11.84億港元減少約43%。公司股東應(yīng)占溢利約為港幣7700萬(wàn)元，每股基本盈利港幣4.89分。

公告稱(chēng)，目前公司擁有日本北海道、泰國(guó)攀牙省及印尼雅加達(dá)三個(gè)發(fā)展中項(xiàng)目，這些項(xiàng)目正按照各自的時(shí)間表進(jìn)行。這些項(xiàng)目的投資，尚需一段時(shí)間方可為集團(tuán)帶來(lái)收益。

從其業(yè)績(jī)報(bào)告中可以看到，盈大地產(chǎn)的收入主要來(lái)自四部分。最主要的是香港的物業(yè)開(kāi)發(fā)，其次是內(nèi)地物業(yè)投資、日本康樂(lè)活動(dòng)項(xiàng)目以及物業(yè)管理。“其實(shí)包括去年李嘉誠(chéng)出售內(nèi)地的一些項(xiàng)目，以及盈科中心的轉(zhuǎn)手，都是比較正常的商業(yè)行為，需要將一些非核心資產(chǎn)、盈利狀況并不豐厚的項(xiàng)目清除，未來(lái)集中力量開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)。”張婧婧告訴記者。

張婧婧稱(chēng)，2011年盈科中心的租金收益約為2.6億港元，2012年略有減少，為2.4億港元。雖然寫(xiě)字樓部分的出租狀況一直良好，但商業(yè)部分受到太平洋百貨關(guān)店的影響，近幾年一直處于空置狀況。

雖然相比目前區(qū)域在售項(xiàng)目最高可達(dá)5萬(wàn)元/平方米以上的樓面價(jià)，以及此前農(nóng)展館地塊被拍到7萬(wàn)元/平方米的高價(jià)，盈科中心此次交易的樓面價(jià)并不算高。此前也有報(bào)道中指出，盈科中心當(dāng)時(shí)的地價(jià)及建安成本總投資大約為每平方米1萬(wàn)元。

業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)并非“撤資”/

“應(yīng)該說(shuō)，當(dāng)時(shí)的投資成本在后續(xù)的運(yùn)營(yíng)中都已經(jīng)陸續(xù)收回，對(duì)于理性的投資行為來(lái)說(shuō)，獲利退出也算完成了一個(gè)投資周期，而且目前的成交金額應(yīng)該是全部可記為凈溢價(jià)。”在譽(yù)翔安地產(chǎn)合伙人王珂看來(lái)，盈科中心選擇在資產(chǎn)高估值的時(shí)期套現(xiàn)，之所以沒(méi)有繼續(xù)加倉(cāng)，也是看到了未來(lái)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，“特別是東邊核心區(qū)域，供不應(yīng)求的狀況雖然還會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，但租金的漲幅不會(huì)太大，這對(duì)于盈大地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這一獲益遠(yuǎn)大于等待租金上漲的收益。”

來(lái)自DTZ戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年第一季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金小幅上漲至每月每平方米301.03元，環(huán)比上升0.07%。但本季度甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求較平淡，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量為38443平方米，環(huán)比下降58.6%，較去年同期下降27.43%。

在記者的采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，盈科中心此番出售是盈大地產(chǎn)正常的商業(yè)投資行為，并非李嘉誠(chéng)家族有意撤出內(nèi)地市場(chǎng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)了去年以來(lái)包括李嘉誠(chéng)旗下公司在內(nèi)地出售的項(xiàng)目，目前李嘉誠(chéng)家族出售的內(nèi)地資產(chǎn)達(dá)到了200億元，“這在包括和記黃埔以及長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在內(nèi)地的布局來(lái)說(shuō)，并不算大，單東方廣場(chǎng)一個(gè)項(xiàng)目的總資產(chǎn)就高達(dá)近400億元。而且他們?cè)趦?nèi)地還有大量的土地儲(chǔ)備。”張婧婧說(shuō)道。

對(duì)于接盤(pán)的基匯資本來(lái)說(shuō)，同樣也是看重了北京核心區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。

基匯資本總裁和聯(lián)合創(chuàng)辦人吳繼泰表示：“這是個(gè)難能可貴的機(jī)會(huì)，可在北京無(wú)法復(fù)制的精華地段收購(gòu)到如此大型、可生產(chǎn)穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目。我們相信，此類(lèi)型的資產(chǎn)將繼續(xù)提供出色的回報(bào)。”吳稱(chēng)，該項(xiàng)目來(lái)自零售、辦公樓和服務(wù)型公寓多樣化的現(xiàn)金流，將能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

“目前來(lái)看，接手方在未來(lái)3~5年將處于持續(xù)經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)，不排除變現(xiàn)其中一部分資產(chǎn)，但對(duì)于這一項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行升級(jí)改造之后，可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的盈利還是樂(lè)觀的。”王珂同時(shí)指出，雖然目前周邊拍出的地塊樓面價(jià)比較高，但接手方在短期內(nèi)并不能加價(jià)售出，出售價(jià)格的增加將帶來(lái)巨額的土地增值稅。