《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，滬深兩市76家上市房企平均凈利率下跌至11%，而在港上市的41家主營業(yè)務(wù)在內(nèi)地的典型房企平均凈利率則下滑至36%

■本報記者 王麗新

截至3月30日，《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國[微博]房地產(chǎn)行業(yè)分類，滬深兩市已經(jīng)有76家房企公布2013年年報，占142家房企的53.5%，其平均銷售凈利率為10.88%，同比下跌1個百分點；41家主營業(yè)務(wù)在內(nèi)地而在港上市的典型房企公布2013年業(yè)績，約占內(nèi)地房企在港上市總數(shù)的60%，其平均銷售凈利率為36.08%，同比下滑近9個百分點。

更為值得注意的是，滬深兩市已公布年報的76家房企中，42家上市房企利潤率同比下滑，占比為55.26%。

“所謂暴利，其實已經(jīng)是過去，只是因為房地產(chǎn)總值高。如果僅看利潤率，房地產(chǎn)已屬‘中利行業(yè)’，而且到2015年很有可能觸及‘10%紅線’。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，總體來說，房地產(chǎn)開發(fā)的剛性成本，包括土地、融資、人力成本等越來越高，但因庫存量、潛在供應(yīng)量有增無減，導(dǎo)致售價和利潤壓力越來越大，這是房價居高不下，而開發(fā)利潤率卻越來越低的根本原因。

盈利能力走低

據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計，算上在香港上市不久的陽光100和海昌控股，目前全行業(yè)共有210家上市公司。

據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，在這210家上市房企中，至少有117家房企已經(jīng)公布了2013年業(yè)績，總體來說，不少企業(yè)都沒有逃脫盈利能力下降的命運。

據(jù)申萬報告顯示，2013年前三季度A股上市房企結(jié)算凈利率為12.8%，毛利率為35.3%，較2012年同期分別下降了1個百分點和3個百分點。

對此，宋延慶表示，從2010年開始，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入盈利能力下降周期，行業(yè)平均利潤率每年降幅都在1個百分點左右。“我們預(yù)計，2013年上市房企平均凈利率13%左右，全行業(yè)則為11%左右”。

無獨有偶，據(jù)德勤發(fā)布研究報告顯示，2012年近60%的上市房企出現(xiàn)了凈利潤率下滑，權(quán)益回報比率從2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%。

對此，中海地產(chǎn)主席兼首席執(zhí)行官郝建民認(rèn)為，今后房地產(chǎn)毛利率持續(xù)達(dá)到20%已屬及格，而30%為優(yōu)秀，40%以上則為卓越水平。對于企業(yè)毛利率，他認(rèn)為會根據(jù)不同企業(yè)的管理水平出現(xiàn)分化。

事實上，關(guān)于行業(yè)未來盈利空間方面，《證券日報》記者獲悉，多位房企高層與郝建民基本持有一致觀點，其認(rèn)為，如今不僅一、二線城市和三、四線城市樓市分化加速，甚至一、二線城市本身的樓市分化現(xiàn)象已經(jīng)凸顯出來，且愈發(fā)加劇。在此過程中，房企若想提高盈利能力，爭的或許是管理能力和周轉(zhuǎn)能力，以此換銷售毛利率和銷售凈利率指標(biāo)的成長，同時減少資金成本壓力。

中海凈利率為萬科2.5倍

“2013年仍在延續(xù)盈利能力分化的趨勢。”宋延慶向本報記者表示，從萬科和中海地產(chǎn)的情況就可窺見一二。

據(jù)記者了解，2013年，中海銷售額1385億港元(7.7576, 0.0005, 0.01%)；實現(xiàn)營收824.7億港元，同比增長27.7%；實現(xiàn)凈利潤231.78億港元(約合人民幣(6.2270, 0.0148, 0.24%)183.16億元)，同比增加23.1%；折合凈利潤率為28.1%，比2012年下降0.9個百分點。

同年，萬科實現(xiàn)銷售額1709.4億元，同比增長21%；實現(xiàn)營收1354.2億元，增長31.3%；實現(xiàn)歸屬于上市股東的凈利潤151.19億元，同比增長20.46%；全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為19.66%，與2012年持平。

對此，宋延慶稱，盡管凈利潤保持增長，但萬科的結(jié)算凈利潤率為12.01%，比2012年下降了1.07個百分點；凈利潤除以營業(yè)收入后的凈利潤率為11.16%，下降了1.01個百分點。雖然兩家企業(yè)的利潤核算口徑不一致，但即使對比核心凈利，中海的凈利潤率也是萬科的2.5倍以上。

事實上，從中海資金成本控制能力或許可以窺見其成為近年來“最賺錢的房企”的秘密。2013年10月，中海發(fā)行了3檔高級無擔(dān)保債券，5年、10年和30年期各5億美元，息率分別是3.375%、5.375%和6.375%。

對此，宋延慶稱，中海一流的成本控制水平，嫻熟的逆周期拿地能力，以及較高的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度，再加上有極低的息率和幾乎無償債壓力的超長年期債券的融資手段，這是中海“最賺錢”的主要因素。

除此之外，本報記者在統(tǒng)計上述數(shù)據(jù)時也發(fā)現(xiàn)，在港上市的內(nèi)地房企盈利能力明顯高于A股房企，而且具備普遍性趨勢。

“在香港上市的內(nèi)地房企凈利率整體高于滬深A(yù)股企業(yè)，2012年分別是21.93%和13.57%。雖然利潤核算口徑不同，但即使去掉持有物業(yè)評估增值部分，香港內(nèi)房股的凈利率還是整體較高。”宋延慶表示，這可能與2010年暫停IPO后，一些業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)轉(zhuǎn)至香港上市有關(guān)。另外，香港內(nèi)房股企業(yè)，比如恒大、龍湖、旭輝等，大都是以標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開發(fā)為主的高周轉(zhuǎn)企業(yè)，而滬深A(yù)股企業(yè)則良莠不齊，拉低了整體凈利率。

除此之外，宋延慶還強調(diào)，從上述房企歷年業(yè)績情況分析，通常房企規(guī)模越大，盈利能力越強。德勤報告顯示，2012年174家上市房企中，34.5%的大型企業(yè)為其股東帶來超過20%的回報，而這個比例在小型企業(yè)中只有1.7%。

值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，要提高開發(fā)利潤率，一是“控”，即控制成本費用；二是“提”，即提高溢價率。“控”的重點是土地成本和資金成本，“提”的重點是提高產(chǎn)品溢價和服務(wù)溢價。

謀多方拉升利潤

事實上，《證券日報》記者在多次采訪房企高管的過程中也發(fā)現(xiàn)，他們早就意識到盈利能力進(jìn)入下降周期的問題，并在近幾年開始實施各種試圖改善凈利率、毛利率等盈利能力指標(biāo)的戰(zhàn)略，而管控成本、增加產(chǎn)品附加值，調(diào)整項目周轉(zhuǎn)速度等成為其主要手段。

“我們的凈利潤率沒降，穩(wěn)中略有提升”。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2013年業(yè)績發(fā)布會上表示，2013年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)額311億元，同比上升9%；核心凈利潤達(dá)30.36億元，同比上升21%。

對此，李明坦言，“因為成本控制取得了一定的效果”。他進(jìn)一步解釋道，“我們的營銷費用、管理費用、財務(wù)費用等方面有了很明顯的下降。銷售收入都在增長，但是營銷費用絕對值下降了”。此外，李明預(yù)計，“我們今年在建安成本，前期成本等方面還將有下降的體現(xiàn)”。

值得一提的是，李明向記者直言，在新項目獲取上，遠(yuǎn)洋非?？粗氐耐顿Y標(biāo)準(zhǔn)有兩個，一個是毛利率，還有一個是IRR，即內(nèi)部收益率。如果毛利低，IRR能夠高也可以接受。如果IRR低，毛利率高也可以接受，這是遠(yuǎn)洋內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)。

而在增加產(chǎn)品附加值上，靠拉升產(chǎn)品溢價空間來提高利潤方面，方興地產(chǎn)的表現(xiàn)則值得關(guān)注。眾所周知，方興的金茂府系列產(chǎn)品不但銷售價格高于周邊同類產(chǎn)品，且在“量”上也能實現(xiàn)預(yù)期。

對此，方興地產(chǎn)相關(guān)人士向《證券日報》記者透露，金茂府系列都屬于“綠金”產(chǎn)品，即將綠色建筑的技術(shù)應(yīng)用于金茂府高端住宅產(chǎn)品中，例如，可以實現(xiàn)不開空調(diào)也能將室溫全年保持在24℃-27℃之間。該人士還向記者透露，“在方興的未來規(guī)劃中，將借力‘綠金’謀擴張版圖，而方興在上?；ㄙM101億元所拿的住宅地塊也將應(yīng)用綠色技術(shù)”。

“不同的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)不同，投入的成本也不同，但一般在國內(nèi)應(yīng)用的綠色技術(shù)分?jǐn)偟某杀旧?，排除特殊項目，預(yù)計每平方米不足800元。”有專業(yè)人士向《證券日報》透露，而鑒于PM2.5概念以及霧霾天氣的擴散，應(yīng)用綠色技術(shù)的房地產(chǎn)產(chǎn)品未來市場空間非常大。

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