每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

在更嚴(yán)厲的項(xiàng)目規(guī)劃、預(yù)售款監(jiān)控以及勞工制度下，中國房企要在海外市場施展高周轉(zhuǎn)的快速復(fù)制戰(zhàn)略幾乎不可能。

日前，碧桂園、卓達(dá)集團(tuán)等企業(yè)內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于馬來西亞建筑周期長達(dá)3~4年，且房款也是按照工期進(jìn)度繳付，資金回籠速度遠(yuǎn)低于國內(nèi)開發(fā)，這意味著對于崇尚高周轉(zhuǎn)的國內(nèi)房企而言，以往擅長的“打法”在馬來西亞市場未必適用。

但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，較低的土地與資金成本為房企轉(zhuǎn)型精品化路線提供了可能，海外市場有望成為房企未來轉(zhuǎn)型的試驗(yàn)田。

資金回籠速度慢

在馬來西亞新山，中國地產(chǎn)開發(fā)商為當(dāng)?shù)厝苏故玖似淇焖匍_售的能力。碧桂園金海灣項(xiàng)目從拿地到開售只用了7個(gè)月時(shí)間。同時(shí)，記者也獲悉，去年12月成功拿地的富力地產(chǎn)新山項(xiàng)目，最快將于今年5月份開售。

但快速開盤并不意味著能快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，記者了解到，雖然在馬來西亞房地產(chǎn)項(xiàng)目一般在獲得開發(fā)審批的同時(shí)便能獲得銷售許可證，也就是說在沒有開工的時(shí)候就可以銷售。購房者此時(shí)購買的話需要支付總房款的10%。按照馬來西亞的預(yù)售制度，隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)分階段交付房款。由于該國無論是工人還是原材料供應(yīng)的效率均遠(yuǎn)低于國內(nèi)，一個(gè)項(xiàng)目整體開發(fā)周期長達(dá)3~4年，這大大降低了房企資金回籠的速度。

克爾瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從碧桂園實(shí)際經(jīng)驗(yàn)看，海外拓展尤其是大盤運(yùn)作需防范“人才”短缺風(fēng)險(xiǎn)。為了加快進(jìn)度，房企往往需要成批地將國內(nèi)員工運(yùn)送到海外，但滯留時(shí)間受簽證期限限制，企業(yè)仍要定期將員工派送回國，這無疑會增加開發(fā)成本，并影響項(xiàng)目進(jìn)度。

除此之外，資金回籠的風(fēng)險(xiǎn)也不可小覷。朱一鳴認(rèn)為，以碧桂園金海灣項(xiàng)目為例，根據(jù)馬來西亞當(dāng)?shù)刭彿空撸赘犊疃际请A段性支付——在合同簽訂、工程結(jié)頂、交房時(shí)分別支付相應(yīng)的比例。因此該項(xiàng)目盡管熱銷，但資金回款率較低，認(rèn)購銷售金額105億元，實(shí)際回籠資金可能只有10億元。

在日前舉辦的佳海國際澳洲房展會上，佳海國際市場總監(jiān)林通向記者表示，中國房企的高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略在很多海外國家難實(shí)現(xiàn)。以澳大利亞為例，一個(gè)新項(xiàng)目的規(guī)劃需要對周邊居民公示，獲得這些居民同意后才能開工。同時(shí)，澳大利亞擁有勢力強(qiáng)大的工會組織，當(dāng)?shù)毓と说母＠筝^高，但工作積極性與國內(nèi)工人相差甚遠(yuǎn)。此外，澳大利亞對于預(yù)售款有嚴(yán)格的監(jiān)管程序，購房者繳納的首付款必須寄存在政府的信托賬戶里，開發(fā)商必須在交樓后才能拿到這筆款項(xiàng)，資金回籠的速度更加緩慢。

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略難推廣

對于國內(nèi)房企而言，既然在海外市場高周轉(zhuǎn)策略打不響，那么走“精耕細(xì)作”路線，通過提高產(chǎn)品附加值獲取更高的毛利顯然是更好的選擇。

根據(jù) 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍(lán)皮書2013》統(tǒng)計(jì)，目前百強(qiáng)房企中92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)，每個(gè)企業(yè)平均有3.7個(gè)產(chǎn)品線。幾乎所有的一線房企都形成了多個(gè)產(chǎn)品系列和多條產(chǎn)品線，并在不同城市、不同項(xiàng)目上進(jìn)行著標(biāo)準(zhǔn)化連鎖、復(fù)制開發(fā)。以碧桂園金海灣為例，有業(yè)內(nèi)人士向記者形容，金海灣就像是一個(gè)異域的碧桂園十里銀灘或者十里金灘。

保利地產(chǎn)董事會秘書黃海此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“房地產(chǎn)與其他行業(yè)最大的不同，是其區(qū)域性特征很強(qiáng)，市場需求差異也很大，就算同樣是海外華僑，不同地區(qū)的華人對產(chǎn)品的需求也不盡相同，產(chǎn)品設(shè)計(jì)幾乎沒有可復(fù)制性，這意味著國內(nèi)房企慣用的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略很難在海外推廣。”

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，在國內(nèi)地價(jià)飛漲以及資金成本高企的環(huán)境下，如果不做高周轉(zhuǎn)，企業(yè)賺取的利潤還不夠在同一地區(qū)再拿一塊類似的土地，因此，企業(yè)只能通過加快周轉(zhuǎn)率獲取利潤，但海外市場有所不同，像馬來西亞的土地成本與貸款成本很低，土地款還可以分期繳付，對企業(yè)的現(xiàn)金流占用有限，這意味著房企可以花更多心思在產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及后續(xù)服務(wù)的提升上，通過提高產(chǎn)品附加值以提高利潤率。

黃立沖認(rèn)為，“除了產(chǎn)品設(shè)計(jì)，國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)模式依然停留在拿地-開發(fā)-售房，發(fā)展模式粗放。然而發(fā)達(dá)國家的開發(fā)商更講究后續(xù)的服務(wù)營運(yùn)，包括為業(yè)主提供豐富的資產(chǎn)管理以及管家服務(wù)，這也是國內(nèi)房企可以在‘出?！^程中可以學(xué)習(xí)的。”