每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

誰也沒想到，去年的上市房地產(chǎn)企業(yè)中的千億黑馬碧桂園，近期卻意外成為香港資本市場的拋售對象。

3月12日，碧桂園于香港發(fā)布2013年度業(yè)績，公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入626.81億元人民幣，同比增長49.6%，權(quán)益所有人應(yīng)占凈利潤約為85.14億元人民幣，同比增長約24.2%，每股盈利約為0.4665元人民幣，同比上升約22.6%。

然而，這份看似靚麗的數(shù)據(jù)一經(jīng)公布，卻遭到資本市場沉重打擊。在3月12至3月14日的短短三個交易日，碧桂園（02007，HK）股票市值縮水高達24%，一時間讓國內(nèi)外資本市場為之側(cè)目。更引人關(guān)注的是，3月19日，碧桂園宣布首席財務(wù)官伍綺琴已辭職，且該公司尚未宣布接替首席財務(wù)官的人選。消息一經(jīng)公布，碧桂園股票再次暴跌12%，創(chuàng)出近18個月新低。

“投資者的反應(yīng)是有點過度激烈”，在輝立證券分析師陳耕看來，碧桂園去年交出的成績單其實并不差，雖然公司毛利率短期有所下滑，但隨著公司銷售規(guī)模的快速擴張，以及行業(yè)集中度的不斷提高，碧桂園獨特的開發(fā)模式將讓其成為城鎮(zhèn)化浪潮下的最大獲益者之一，公司未來仍有可觀的發(fā)展空間。

利潤率或?qū)⒎€(wěn)中有升

銷售數(shù)據(jù)顯示，2013年碧桂園合同銷售大增123%，進入千億軍團，全年合同銷售金額約達人民幣1060億元人民幣，合同銷售面積約1593萬平方米，同比增長109%，兩項指標(biāo)在上市房企中均名列前茅。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴認為，在業(yè)績快增的推動下，2013年碧桂園主要經(jīng)營指標(biāo)顯著改善。營業(yè)收入和總資產(chǎn)同比增長均超50%，規(guī)模和效益雙雙改善。運營效率進一步提升，存貨周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同比分別增長13%和6%至0.60次/年和0.37次/年，顯著高于行業(yè)均值。運營效率提升主要歸功于企業(yè)在三方面實施了高周轉(zhuǎn)策略：一是采取“全民營銷”加快銷售；二是權(quán)利下放加快拿地速度；三是縮短開盤周期，項目從拿地到開盤基本控制在6~8個月內(nèi)。

但在銷售規(guī)?？焖贁U張的同時，公司利潤率卻出現(xiàn)一定程度的下滑，年報數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2013年凈利潤率為13.6%，同比下降2.8個百分點，毛利率則為30.3%，同比下降6個百分點。碧桂園總裁莫斌表示，由于去年合約銷售的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，利潤較低的洋房產(chǎn)品占比從2012年的56%增加至65%，同時公司為了沖刺千億規(guī)模也加大了銷售力度，導(dǎo)致銷售成本有所增加，是毛利率出現(xiàn)下滑的主要原因。

此外，碧桂園加大了在廣東省外項目的拓展力度，以去年的合約銷售金額計算，碧桂園在廣東省外銷售收入占比達到50%，超過大本營廣東省的44%與海外市場的6%，成為最重要的銷售來源。公司全年共有37個全新項目開盤，30個在廣東省外。但由于碧桂園主要布局三四線城市，銷售均價難以獲得提升。年報顯示，碧桂園去年合約銷售均價為6656元人民幣/平方米，較2012年微增6.8%。

朱一鳴坦言，碧桂園去年利潤率之所以出現(xiàn)下降，一方面是由于去年公司開發(fā)成本上升，其與營業(yè)收入的比值較2012年上升了7個百分點；另一方面，2013年中高層洋房結(jié)算比重上升，相比別墅，其利潤率要低，加上廣東省外項目銷售貢獻率大幅提升，因為產(chǎn)業(yè)鏈配套沒有省內(nèi)完善，省外尤其海外項目的成本更高。

但有觀點認為，雖然碧桂園的利潤率下降是事實，但公司從2012年不到五百億到2013年跨越一千億，諸多嘗試如“全民營銷”和“成就共享”等新戰(zhàn)術(shù)，多交點學(xué)費也在情理之中。且該集團今年開始已狠抓成本控制，標(biāo)準(zhǔn)化各項費用指標(biāo)，隨著新戰(zhàn)術(shù)運用的日臻成熟，預(yù)計2014年利潤率應(yīng)會穩(wěn)中有升。

申銀萬國的研究報告便認為，雖然碧桂園毛利率與凈利率均出現(xiàn)下降，但這主要是由于當(dāng)期營銷及市場推廣費用接近翻倍至43億元，導(dǎo)致與同比增長50%的公司營業(yè)收入相比，費率從上年的5.2%進一步走高至6.9%，但如果與碧桂園同期增長123%的合約銷售相比，費率已從4.6%下降到4.1%，銷售成本不增反降。

申銀萬國預(yù)計，與2013年銷售規(guī)模的“大躍進”相比，預(yù)計碧桂園今年會從追求規(guī)模轉(zhuǎn)至更有質(zhì)量的增長，公司將更加致力于利潤率的提升和費用的控制。

完成全年目標(biāo)幾無懸念

在去年銷售額實現(xiàn)翻倍式增長后，莫斌宣布公司今年銷售目標(biāo)為1280億元人民幣，較去年增幅約20%，然而，這一銷售目標(biāo)被指“保守”，沒有達到資本市場預(yù)期，成為引發(fā)股價大跌的原因之一。

但在多家研究機構(gòu)看來，今年碧桂園完成1280億元的銷售目標(biāo)并不難，超額完成甚至是大概率的事情。申銀萬國的研究報告表示，去年同期碧桂園將2013年銷售目標(biāo)定在增長30%至620億人民幣，最終卻實現(xiàn)增長123%至1060億元人民幣，大幅超出年初預(yù)期。據(jù)公司管理層透露，今年制定的增幅20%實際上是最保守的銷售增長目標(biāo)，不論什么市場環(huán)境下都必須完成的指標(biāo)。

根據(jù)申銀萬國測算，碧桂園今年全年的可售貨量預(yù)計在3800萬平方米，其中包括300萬平方米庫存，1000萬平方米已持有預(yù)售證的項目，以及今年計劃新拿預(yù)售證項目約2500萬平方米。此外，碧桂園上半年計劃推出的純新盤個數(shù)將達24個，去年獲取的50多個項目預(yù)計今年都能陸續(xù)開盤，而去年全年推出的純新盤數(shù)量僅為37個。參考公司6500元人民幣/平方米的銷售均價，預(yù)計碧桂園今年的可售貨值將達到2500億元人民幣，而去年的去化率水平在接近60%的位置，這意味著公司具有超越銷售目標(biāo)的潛力。

朱一鳴也認為，按照碧桂園今年3800萬平方米的推案量、70%的正常去化率以及2013年6600元人民幣/平方米的銷售均價估算，今年銷售應(yīng)該會達到1700多億元人民幣。即便受到市場環(huán)境影響，公司去化率下降至50%~60%，碧桂園銷售金額增長幅度依然能達到20%~40%，所以綜合來看，碧桂園將2014年的銷售目標(biāo)定在1280億元，這一目標(biāo)不難實現(xiàn)。

事實上，根據(jù)碧桂園公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，截至今年前兩個月，碧桂園已經(jīng)實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣253.4億元，同比大增102%，已經(jīng)達到全年銷售目標(biāo)的19.8%，成為今年前兩月銷售目標(biāo)完成率最高的上市房企之一。

對于公司在今年完成1280億元人民幣的銷售目標(biāo)，莫斌也顯得信心十足，“‘兩會’期間，政府工作報告中提到會針對不同城市情況進行分類調(diào)控，由于公司主要布局在房價水平較低的城市，因此預(yù)計今年政策環(huán)境維持平穩(wěn)，也許有人會覺得我們這個銷售目標(biāo)有點保守”。

與此同時，在經(jīng)歷了爆發(fā)性增長之后，如今的碧桂園更需要的是夯實基礎(chǔ)、為上一個新臺階作準(zhǔn)備。易居中國控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱直言，碧桂園讓飛奔的腳步慢一點沒什么壞處，借助千億平臺繼續(xù)練好內(nèi)功、調(diào)整結(jié)構(gòu)、厘清方向，為未來再戰(zhàn)打好基礎(chǔ)是目前最好的選擇。

城鎮(zhèn)化浪潮下的最大受益者

在市場掀起了一股回歸一二線經(jīng)濟發(fā)達城市“潮流”之際，以深耕三四線城市而聞名的碧桂園再度成為被質(zhì)疑的目標(biāo)。有評論更認為，碧桂園賴以成名的開發(fā)模式面臨危險，三四線城市割韭菜式業(yè)績增長難以為繼。

然而，如今的碧桂園模式，早已不是當(dāng)年簡單的“大規(guī)模圈地，大規(guī)模開發(fā)，白菜價銷售”的粗放式經(jīng)營，通過最早進入當(dāng)?shù)?，先社會效益、后?jīng)濟效益，在前期投入大量資金進行市政配套建設(shè)，滿足業(yè)主生活需求。從而帶動當(dāng)?shù)赝恋厣?，提供就業(yè)，改善當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境，增加當(dāng)?shù)囟愂?，拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，形成具有較強輻射力的商業(yè)圈，進而推動城鎮(zhèn)化發(fā)展，才是碧桂園模式的真實演繹。

碧桂園蘭州新城的成功，恰恰是碧桂園推動城鎮(zhèn)化發(fā)展的最佳案例。作為一個河谷地帶發(fā)展起來的城市，蘭州受地形限制，想要地已無地?！短m州市土地整治規(guī)劃 （2011-2015）》曾指出，“（蘭州）主城區(qū)發(fā)展空間有限、供需矛盾突出”。蘭州新城規(guī)劃正是為了解決蘭州用地矛盾而出爐，公開資料顯示，蘭州新城位于蘭州市青白石區(qū)，一期投資超過200億元，通過劈山造地與整體推移山丘700余座，從而在蘭州市城關(guān)區(qū)的東北板塊打造出一座面積約160平方公里的新城區(qū)。

擁有豐富城郊大盤開發(fā)經(jīng)驗的碧桂園，自然成為蘭州市政府招商引資的重點目標(biāo)。2013年初，碧桂園宣布與蘭州城區(qū)和蘭州新區(qū)合作，打造“蘭州新城”和新區(qū)地標(biāo)，作為低丘緩坡荒山未利用地綜合開發(fā)示范區(qū)。從前期土地一級開發(fā)整理開始，填溝、換土、引水、植樹等所有步驟，擁有全產(chǎn)業(yè)鏈的碧桂園一手包辦。由于碧桂園同時擔(dān)任一級土地開發(fā)商與二級房產(chǎn)開發(fā)商，因此最終土地成本很低，產(chǎn)品也更具性價比。據(jù)悉，碧桂園蘭州項目首期產(chǎn)品的洋房均價為6280元/平方米，與一橋相隔的市區(qū)項目動輒上萬的售價相比，價格優(yōu)勢相當(dāng)明顯。以至于有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士調(diào)侃：“碧桂園來就是拉低蘭州房價的”。

然而，作為方興未艾的新城，如何避免房子在銷售后淪為 “空城”相當(dāng)關(guān)鍵。蘭州新城項目里不僅配備了五星級酒店、商業(yè)中心、中英文學(xué)校、體育園區(qū)，碧桂園還出資7億元修建雁白黃河大橋，不僅緩解黃河北岸的交通難題，接駁整個城市的快速交通路網(wǎng)，當(dāng)大橋交付后，碧桂園蘭州新城的業(yè)主們只需十分鐘便能通達市區(qū)，帶來了實實在在的便利，這也是在碧桂園蘭州新城開盤熱銷50億元背后，本地剛需客戶成為主力購買群體的重要原因。

在陳耕看來，碧桂園的開發(fā)模式看似簡單，但實則有著相當(dāng)高的壁壘和運籌功力，其他房企很難復(fù)制，這保證了公司能最大程度地受益于城鎮(zhèn)化浪潮。

值得關(guān)注的是，最新發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》提出了“優(yōu)化提升東部地區(qū)城市群、培育發(fā)展中西部地區(qū)城市群、促進各類城市協(xié)調(diào)發(fā)展”等城市發(fā)展戰(zhàn)略，而針對中小城市，則提出了“加快發(fā)展中小城市，有重點地發(fā)展小城鎮(zhèn)”等具體思路。針對未來的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，城市群成為主要規(guī)劃載體，目前在建的城市群大約有32個，業(yè)內(nèi)專家認為，到2030年，32個城市群將建設(shè)成熟，城市群人口達8億左右，城市帶人口達12億左右。最終形成多層次、開放性的城市群體系。

可以預(yù)見的是，對于國內(nèi)最早及最完善進駐三四線城市的碧桂園來說，將充分受益這一國家戰(zhàn)略布局，發(fā)展空間充滿想象。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20年發(fā)展，已經(jīng)進入行業(yè)快速洗牌、集中度急劇上升的時期。這一時期，市場會對國內(nèi)超2萬家地產(chǎn)企業(yè)進行無情淘汰，強者更強。而致力于深耕三四線城市的碧桂園，無疑將會是行業(yè)集中度上升的最大受益者，因為與碧桂園模式直接競爭的中小地產(chǎn)商淘汰后的大部分市場份額將會被吞并，這點在2013年業(yè)績中已有所體現(xiàn)，且不會中斷。