在剛剛閉幕的全國“兩會”上，房地產話題并未被過多提及，國務院總理李克強的政府工作報告甚至只字未提房地產宏觀層面。很多行業(yè)人士指出，房地產行業(yè)即將迎來巨大變革。

事實上，“兩會”之后的房地產形勢并沒有想象中那么悲觀——萬科的“小股操盤”模式再次受到追捧，似乎給房企轉型做出了榜樣；部分房地產私募基金開始獲得牌照；綠地重組金豐投資的模式，則為房地產國資改革提供了一個新的思路。本屆政府提倡的簡政放權，更讓房地產開發(fā)商有望實現(xiàn)更短的建設周期、更有效的資金利用以及更高的凈資產回報率……

“變革”、“創(chuàng)新”，我們是否將會迎來一個嶄新的房地產行業(yè)？

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頂層設計

簡政放權逐步推開 房企盈利能力有望提升

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

對于房地產行業(yè)來說，“簡政放權”有多大想象空間？恒大地產董事局主席許家印近期在“兩會”上直言房地產行業(yè)繁雜的審批是房價高企的幫兇，簡化審批、規(guī)范政府規(guī)費、推進稅收改革能降低房地產建設的時間和資金成本，最終這種節(jié)省或能令房價降低。

《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪多位房企內部人士發(fā)現(xiàn)，簡政放權對于前期規(guī)劃能力強的大型房企更有實際益處，在規(guī)模化高周轉模式下，大型房企往往在拿地時已經(jīng)做好規(guī)劃，報建周期成為影響整個項目周期的重要因素，最終將導致項目周轉速度的變化，而對于小型房企而言，“拿到地以后，可能還要花4個月的時間規(guī)劃，這已經(jīng)超過報建走審批所需要的常規(guī)時間，與其要求政府提高效率，不如自己提高項目規(guī)劃效率更有用。”某中小型房企內部人士表示。

繁雜審批帶來隱形成本

剛剛落下帷幕的“兩會”上，許家印關于簡政放權能降房價的觀點成為媒體關注的焦點。他認為，構成房價有五部分：地價、綜合造價、政府規(guī)費，稅收和企業(yè)利潤，其中政府規(guī)費、稅收都能通過簡政放權縮減成本，“這幾個部分不往下降，房價就沒法降。”

一般來說，政府規(guī)費包括城市的基礎設施建設費、設計費、招投標費、市調費、審計費等。許家印指出，政府規(guī)費往往各地差異較大，根據(jù)他對去年恒大項目做的統(tǒng)計，不同城市中，收費最少的37種，最多高達157種，不規(guī)范帶來的亂收費現(xiàn)象令房企成本增加，而按照恒大去年項目平均值計算，這塊規(guī)費大約占房價的11%。他建議，國家統(tǒng)一規(guī)范規(guī)費收取，取消不合理收費。

除此之外，政府對房企征收包括營業(yè)稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、房產稅、印花稅、契稅等十余種稅種，暨南大學管理學院胡剛教授指出，一般來說，房地產領域的稅費占房價的比例超過20%。許家印認為，在限定房企利潤上限的前提下，把環(huán)節(jié)稅都去掉，合并繳納企業(yè)所得稅之前的所有稅種，統(tǒng)一為控制房地產利潤的累進遞增式的增值稅，這樣就避免了個別項目的暴利行為，降低房價。

除直接的資金成本以外，由于繁雜審批而令房企承受的時間和精力的隱形成本事實上更為致命，根據(jù)新城地產董事長曹志偉的統(tǒng)計，房地產投資項目從立項到審批，整個流程需要經(jīng)過20個部委，蓋100個章，全程需要799個審批工作日；從拿地到開工，就要259個審 批 工 作日。他曾算過一筆賬：以2011年廣州賣地總收入412億元計算，這些投資項目若按目前流程的建設審批時間辦理開工手續(xù)，按年息10%計算，一年會產生41.2億元的資金成本，這意味著當年房企每一天為廣州土地支付的利息成本超過1000萬元。

某大型房企內部員工對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，大部分大型房企都走高周轉策略，這種情況下，往往拿到土地時已經(jīng)做好地塊規(guī)劃，直接進行報建，這種情況下，審批效率直接影響項目結算周期，資金占用時間越久，最終反應的企業(yè)ROE也越低，所以如果簡政放權能在房地產行業(yè)提現(xiàn)，當然是好事情。

同時，針對審批中存在的串聯(lián)審批、互設前置審批條件、流程復雜、審批時限長等問題，廣東省房地產協(xié)會會長蔡穗聲認為，目前的房地產項目審批環(huán)節(jié)消耗了很多社會資源，確實有精簡的空間，這對于企業(yè)、購房者都是好事。

簡政放權逐步展開

不過，房地產開發(fā)業(yè)內人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從拿地到開工的周期，一般在一年左右，最短也需要6個月時間，要達到預售條件，還需要10個月左右的施工時間，除了政府審批以外，更多地涉及開發(fā)商自身規(guī)劃、開發(fā)速度。該人士指出，目前國內很多中小型房企在拿地后需要4、5個月的規(guī)劃時間，比審批所耗費的時間更多，“從內部提升效率的更好控制，向萬科、萬達學習，拿到地塊已經(jīng)規(guī)劃好，相比指望政府簡政放權，這一塊更應該突破。”

另一方面，政府對于房地產的簡政放權已經(jīng)逐漸展開。

去年10月16日起，住房和城鄉(xiāng)建設部放權，不再受理一級房地產估價機構資質核準事項，改由省級住建部門負責本行政區(qū)域內的相關核準工作。新華社引述住建部有關負責人的話介紹，住建部將負責指導和監(jiān)督房地產估價機構資質核準工作，制定房地產估價機構資質等級條件，指導全國房地產估價行業(yè)管理信息平臺建設，制定房地產估價機構資質證書式樣。

國土資源部自去年4月起，下放12類項目用地和小面積零星分散建設項目用地預審權、衛(wèi)片執(zhí)法檢查約談和問責權到省。目前，國土資源部現(xiàn)有行政審批事項54項，未來3年還將取消、下放14項。

部分省市也開始針對自身情況量身訂制更“簡短”的審批流程，《每日經(jīng)濟新聞》記者從深圳住建局獲悉，對于深圳住房建設項目，去年行政審批事項減少了50%。此外，利用信息和外部信息共享，審批由原來的41項材料精簡到16項，減少了60%，各工程項目方的施工許可申報材料壓縮了20%以上，16個事項進行合并或轉移。

包頭今年以來采取 “部門牽頭、并聯(lián)審批、信息共享、限時辦結”的方式，令房地產開發(fā)項目審批程序，將由原來“涉及9個主要行政部門，11項行政審批事項，6證5書，183個工作日”，優(yōu)化為“涉及5個主要行政部門，7項行政審批事項，6證1書，42個工作日”，審批時限較優(yōu)化前減少近5個月。

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融資走向

地產金融的震蕩之年：開發(fā)商將為資本打工？

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

進入馬年以來，房地產融資市場壞消息不斷。

先是傳出興業(yè)銀行暫停房地產供應鏈貸款和夾層貸款，以及地產基金背景的德信資本為買地在杭州降價銷售，導致A股兩市地產股股價大幅下跌。隨后，又曝出寧波地產界曾經(jīng)的大佬浙江興潤置業(yè)轟然倒塌，留下超過35億元的巨額債務，目前企業(yè)資金鏈斷裂，已經(jīng)嚴重資不抵債，當?shù)匾呀?jīng)成立專案組和應急工作領導小組處置相關工作。

有業(yè)內人士樂觀認為，這些事件僅是個案，之間并無明顯關聯(lián)。事實上，即使此前在業(yè)界瘋傳的央行“107號文件”，也不會徹底封死房地產業(yè)的融資。3月17日中國證券投資基金業(yè)協(xié)會頒發(fā)的私募基金管理人登記證書中，首批五十家私募基金管理機構就有一部分從事房地產投資基金的管理。

陽光城總裁陳凱說，房地產未來將從重資產行業(yè)，轉向為輕資產。類似美國鐵獅門這樣的房地產基金管理公司有希望成為未來的房地產主流。

融資環(huán)境的震蕩期

“興潤置業(yè)的情況應該只是個案，這家企業(yè)此前在浙江寧波高價拿地開發(fā)別墅產品，受到這一輪三四線城市市場低迷的影響，加上寧波的庫存積壓比較嚴重，導致項目去化遇到嚴重障礙，最終拖垮資金鏈。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，興潤置業(yè)的案例不能算是行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風險，部分企業(yè)的違約對于行業(yè)的良性發(fā)展會產生促進作用。

宏源證券研究報告認為，造成興潤置業(yè)資不抵債的原因更可能是土地價格下跌，引發(fā)房企資產負債表惡化。通過wind梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自去年4季度以來，40個大中城市成交土地樓面均價出現(xiàn)徘徊回落，其中一線城市仍然保持著波動上行，但二線城市波動中趨勢下行，三線城市趨勢向下。隨著土地價格回落和成交溢價率下降，土地市場冷卻，可能帶來房企資產負債表惡化的沖擊，造成更多的風險問題暴露。

事實上，隨著興業(yè)銀行于今年2月末叫停房地產夾層融資，商業(yè)銀行試圖通過收緊表外業(yè)務控制房地產風險的意欲表露無遺。光大證券研究報告認為，雖然此前興業(yè)銀行的行為并不代表銀監(jiān)會及商業(yè)銀行對于房地產融資的普遍看法和策略，但反映了整個銀行系統(tǒng)對于影子銀行將進一步收縮。由于興業(yè)銀行是所有銀行中同業(yè)資產占比最大的，且2013年以來信托受益權類的同業(yè)資產增長較快，可以說本次收縮是對部分同業(yè)資產的進一步調整，預計其他銀行也會跟進收縮。

此外，今年的貨幣政策似乎沒有放松跡象。根據(jù)李克強總理在政府工作報告中關于貨幣政策的表述來看，一方面，在保持總量政策穩(wěn)定的同時，積極盤活存量、用好增量；另一方面，繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，引導貨幣信貸和社會融資規(guī)模適度增長，今年廣義貨幣M2預期增長13％左右。此外，今年將繼續(xù)推進利率市場化，擴大金融機構利率自主定價權。

朱一鳴認為，這樣的定調說明信貸總量依然維持適度從緊的格局。事實上，在互聯(lián)網(wǎng)金融、利率市場化改革等多方?jīng)_擊下，銀行間資金成本上升已是不爭事實，這種趨勢似乎已不可逆轉，在銀行業(yè)依靠存貸息差獲取的利潤趨于減少后，銀行更多將貸款目標轉向企業(yè)貸等更高利潤的領域，個人住房貸款利率居高不下的局面恐將難以改變。

2014年以來，房貸額度未見放松、利率不降反升的情況給各地房地產市場造成沖擊。在今年1~2月全國主要城市成交出現(xiàn)明顯下滑后，3月份市場依然沒有好轉的跡象，業(yè)界期盼的“小陽春”尚未出現(xiàn)。

朱一鳴認為，李克強總理提出整頓影子銀行已有時間表，以地產信托、房地產私募基金為代表的“影子銀行”產品年內有進一步收緊的可能。由于今年貨幣政策依然維持偏緊的局面，房地產開發(fā)貸款與按揭貸款等表內業(yè)務仍將受到限制，如果表外業(yè)務也同時收緊，加上美聯(lián)儲逐漸退出量化寬松政策導致海外融資成本上漲，今年房地產資金面實在不容樂觀。

但也有業(yè)界人士認為，國家治理影子銀行，根本目的還是在規(guī)范市場，并不是徹底關掉房地產的融資閘門。為此，歌斐資管創(chuàng)始人、執(zhí)行董事殷哲還用歌斐房地產基金能順利拿到“牌照”一事來證明這一觀點。3月17日，中國證券投資基金協(xié)會頒發(fā)了首批50張私募基金管理人登記證書，歌斐旗下的房地產基金便是其中之一。根據(jù)歌斐資產公布的數(shù)據(jù)，截至去年底，歌斐管理的房地產基金規(guī)模高達260億元。

開發(fā)商將成為打工仔？

“我們最近才剛跟銀行談成一筆貸款，利率還是比較便宜，現(xiàn)在銀行對于大型房地產企業(yè)還是很看重，受影響的更多是中小型房企。”保利地產董事會秘書黃海日前向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

陳凱告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在目前的金融環(huán)境下，那些年銷售超百億的房企，比銷售只有一二十億的房地產企業(yè)更容易獲得貸款。

出于這樣一個原因，很多房企都通過高負債擴大規(guī)模。近兩年來，諸如泰禾、融信等起家于福建的房企憑借積極擴張的高周轉策略，在銷售業(yè)績方面取得爆發(fā)性增長。然而，對于迅猛增長的業(yè)績，企業(yè)土地投入增幅更大，部分企業(yè)拿地金額甚至超出銷售額。

根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，以融信地產為例，2013年以來拿地金額超過240億元，而融信目前僅10個在售項目，其2013年的銷售金額約為120億元，只為同期拿地金額的一半。

據(jù)悉，陽光城和泰禾2013年三季度末的凈負債率分別高達158%和245%，大大超出行業(yè)水平。上述房企高管認為，盡管眼下高速擴張使得諸如泰禾這樣的企業(yè)業(yè)績實現(xiàn)成倍增長，但高負債情況下企業(yè)融資難度加大，資金鏈一再收緊，增加了企業(yè)未來的運營難度，一旦運營不利極易遭遇較大損失甚至破產。

此外，中小型房企“出局”的現(xiàn)象也愈加明顯。根據(jù)中原地產的研究數(shù)據(jù)顯示，最近數(shù)周，內地一些產權交易所的房地產類項目掛牌在增加。截至2月25日，北交所掛牌的房地產類項目達到了27宗，其中2014年以來掛牌的項目達到了19宗。上海產權交易所的掛牌房地產類項目也達到了16宗，合計市值接近百億。

“如果市場出現(xiàn)劇烈波動，越來越多中小型房企需要賣股權求生存之時，那些經(jīng)營穩(wěn)定、手握重金的企業(yè)反而會成為受益者。”朱一鳴認為。

陳凱認為，中小地產商的結局，也并不是那么悲慘。一些中小地產商可以選擇擁有私募基金管理人登記證書的房地產私募合作，通過他們融資獲取發(fā)展的機會。只不過，在這種模式下，開發(fā)商將慢慢變成房地產金融機構的“打工仔”。這也是全球房地產開發(fā)行業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律。

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國資改革

金豐綠地一“相逢”：房企混合所有制改革探路

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

7個多月前，財經(jīng)網(wǎng)報道稱，按照上海國資委的規(guī)定，60歲為退休年齡，綠地董事長張玉良已經(jīng)57歲。作為一手創(chuàng)辦綠地的掌舵人，張玉良會否按時退休，引發(fā)業(yè)界關注。

日前，金豐投資一紙重組預案，給出了答案：只要張玉良愿意，即使他年滿60歲，他仍然可以在綠地“一把手”的位置上繼續(xù)干下去。對上海國資改革所倡導的混合所有制經(jīng)濟而言，這正是上述重組預案的亮點。

作為上市重組之后的最大單一股東，前身為綠地員工持股會的上海格林蘭投資企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱“上海格林蘭”）將在一定程度上決定綠地的走向。

作為上海新一輪國資改革中混合所有制經(jīng)濟的代表案例，透過綠地對金豐投資的重組，可以部分觀察到“兩會”后國資房企的發(fā)展方向。

職工持股會幕后

按照預案，上海格林蘭雖然是綠地的第一大股東，但所占股權不過28.83%，上海國資委旗下的兩家企業(yè)上海地產集團、上海城投合共所占比重卻超過了45%。如果以這個股權比重，國資委在未來重組上市的綠地中，是否依然具有絕對影響力？

預案透露，上海市國資委通過兩大國有股東合計持有的重組后上市公司股權較高，但并不參與企業(yè)的日常經(jīng)營管理，且其合計持股比例沒超過50%，不能對上市公司形成控制。此外，上述兩大國有股東是兩家相互獨立的主體，其作為財務投資人將來并不會實質性介入上市公司的日常經(jīng)營管理。

這意味著，上海格林蘭投資將掌握最大的話語權。這個2月19日才成立的“上海格林蘭”究竟是何來頭？預案透露，上海格林蘭已與綠地集團職工持股會簽署《吸收合并協(xié)議》。根據(jù)該協(xié)議，上海格林蘭將吸收合并職工持股會，并取代職工持股會參與本次重大資產重組，職工持股會在《資產置換及發(fā)行股份購買資產協(xié)議》項下的全部權利、義務由上海格林蘭繼受。換句話說，上海格林蘭正是綠地原來的職工持股會。

預案隨后披露，上海格林蘭由32家投資管理中心(LP)組成，而其中負責執(zhí)行合伙事務的普通合伙人（GP）的是注冊資金只有10萬元的上海格林蘭投資管理有限公司。格林蘭的股東正是張玉良為代表的綠地高管團隊。

上述股權結構非常清晰地顯示，目前的高管團隊將在重組上市后的綠地擁有比現(xiàn)在更大的決策權。

戰(zhàn)略投資者多為“熟人”

事實上，即使有一天上海國資委收回不參與企業(yè)日常經(jīng)營管理的承諾，也未必會動搖現(xiàn)有高管團隊在綠地的權力。除了上述上海國資兩大股東和上海格林蘭外，天宸股份、寧波匯盛聚智、平安資本等剩余股東掌握了綠地24%的股權。其中，平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛聚智、珠海普羅、上海國投協(xié)力等五家PE機構是戰(zhàn)略投資者。

鮮為人知的是，天宸股份、寧波匯盛聚智都曾與綠地或張玉良有過交往。早在1995年前，天宸股份的前身聯(lián)農股份就曾聘請張玉良為副董事長；寧波匯盛聚智的股權架構圖顯示，其由東方證券股份有限公司間接控股，而綠地則持有東方證券2.49%的股權。

有這兩家老熟人的參與，即使未來董事會在重大事項上有分歧，高管層仍然有一定的把握，可以推動提案的最后通過。

《上海國資》總編羅新宇在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，金豐投資重組預案所展示的股權結構，確實反映出未來綠地的高管層在未來會有更大的權力。不過，他強調，綠地的職工持股會是個別現(xiàn)象，不能把綠地的模式看成為將是上海未來國資改革的普遍方向。

億翰智庫中國上市房企研究中心副主任張化東認為，綠地借殼金豐投資所展示的國有企業(yè)經(jīng)營管理團隊未來在企業(yè)決策中擁有更大的權力，會有可能成為未來地產國資改革的一個方向。

蘭德咨詢總裁宋延慶曾告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在21家主業(yè)為房地產的央企中，真正能夠產生很高經(jīng)濟效益和利潤的并不多見。

據(jù)記者觀察，造成上述現(xiàn)象的原因，除了治理水平有待提高外，國資房企在作出重大決策時，往往需要層層上報獲得同意，以致延誤時機，這是企業(yè)經(jīng)營上的一項弱勢。賦予國資房地產企業(yè)管理層在經(jīng)營管理決策上更大的權限，顯然有助于提升國資房地產企業(yè)在市場經(jīng)營中的靈活性，使它們能在競爭中獲得更多的機會。