每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自香港    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自香港

進(jìn)入2014年，香港樓市刮起降價(jià)風(fēng)，“崩盤”聲四起。繼長江實(shí)業(yè)新年首個(gè)新盤降價(jià)25%開售后，另一大巨頭新鴻基地產(chǎn)2月10日推出一住宅項(xiàng)目也聲稱最高降幅達(dá)45%。隨著越來越多樓盤推出大力度折扣，“降價(jià)風(fēng)暴”彌漫香港新房市場。

新盤降價(jià)潮來勢洶洶，二手樓市也現(xiàn)“入冬”征兆。美聯(lián)物業(yè)每月發(fā)布的樓價(jià)走勢圖顯示，2月份香港二手房成交均價(jià)為8797港元/平方英尺 （約合人民幣74679.9元/平方米），同比跌幅達(dá)到4.3％，為近四年半以來新高。

自2003年末見底并走出一波長達(dá)十年的大牛市之后，如今的香港樓市漸現(xiàn)“拐點(diǎn)”跡象，在特區(qū)政府“雙辣招”以及美聯(lián)儲(chǔ)即將退出量化寬松政策的重壓下，香港樓市會(huì)否重蹈1997年式“大崩盤”，引發(fā)業(yè)界熱議。

針對(duì)業(yè)界熱議的香港樓市“崩盤論”，近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者赴港調(diào)查發(fā)現(xiàn)，香港新房市場確掀起了一波降價(jià)潮。受此影響，二手樓市進(jìn)入寒冬，頗多業(yè)主只得降價(jià)出售。土地市場接連出現(xiàn) “流標(biāo)”，顯示出開發(fā)商對(duì)后市態(tài)度愈加謹(jǐn)慎。

隨著新一屆特區(qū)政府決心增加土地供應(yīng)以扭轉(zhuǎn)供求關(guān)系，“低利率”環(huán)境也有可能隨著美聯(lián)儲(chǔ)退出QE政策而終結(jié)，如此，過去數(shù)年支撐香港樓市上漲的兩大基本因素均現(xiàn)逆轉(zhuǎn)跡象。但多位專業(yè)人士認(rèn)為，只要中國經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)大的問題，在樓市下行周期，特區(qū)政府可以通過松綁“雙辣招”等逆周期手段放松調(diào)控，因此，重演1997年式“大崩盤”的可能性并不高。

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新盤降價(jià)潮襲來 龍頭地產(chǎn)商集中出貨

從香港紅勘火車站乘坐西鐵線至上錦路站，轉(zhuǎn)乘小巴至映河路站，約一小時(shí)車程后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者抵達(dá)位于新界元朗區(qū)樓盤——新鴻基“爾巒”。該樓盤因最高降價(jià)45%而引發(fā)市場關(guān)注，自2月10日開售至今已展開第九輪銷售，幾乎每一輪銷售均獲得逾十倍的超額認(rèn)購。

“我們的項(xiàng)目昨日（3月13日）剛開賣82戶新單位，就獲得逾1200名買家認(rèn)購，截至今天（3月14日），累計(jì)銷售470戶，剩下的貨已經(jīng)不多了，要買就得趕緊出手。”現(xiàn)場銷售人員說。

據(jù)悉，新鴻基“爾巒”曾于去年3月首度推出50戶大戶型單位，平均售價(jià)17152港元/平方英尺（約合人民幣14.4萬元/平方米）。但現(xiàn)場提供的報(bào)價(jià)單顯示，項(xiàng)目實(shí)用面積超1000平方英尺（約合92.9平方米）的大戶型產(chǎn)品平均售價(jià)為1.1萬~1.5萬港元/平方英尺（約合人民幣9.25萬~12.61萬元/平方米），中小戶型產(chǎn)品銷售均價(jià)9000~10000港元/平方英尺 （約合人民幣7.57萬~8.41萬元/平方米），少量單位售價(jià)更低于9000港元/平方英尺（約合人民幣7.57萬元/平方米）。

為平抑樓市過熱，2012年10月26日，特區(qū)政府宣布，非香港永久居民、本地和非本地注冊(cè)公司在香港購房，將額外征收15%的買家印花稅，并上調(diào)額外印花稅稅率5%。4個(gè)月之后，特區(qū)政府再次宣布全面提升印花稅，針對(duì)二套房的買家，新政策規(guī)定200萬港元以下住宅按成交價(jià)的1.5%繳納印花稅，200萬港元以上則按成交價(jià)的8.5%繳納印花稅，較之前的4.25%翻了一番，由此被業(yè)界稱為樓市調(diào)控“雙辣招”。

“降價(jià)40%的說法有點(diǎn)夸張。”香港知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員梁海明說，新鴻基在2013年3月首推“爾巒”時(shí)，主推產(chǎn)品為3000~4000平方英尺（折合278~371平方米）的高端大戶型產(chǎn)品，加上政府調(diào)控措施確定不久，新鴻基在定價(jià)策略上延續(xù)了基于2012年樓價(jià)高峰期的定價(jià)策略，所以去年的定價(jià)顯然是虛高。

美聯(lián)物業(yè)首席市場分析師劉嘉輝認(rèn)為，新盤掀起降價(jià)潮勿容置疑。以往同區(qū)域新盤售價(jià)較二手房往往溢價(jià)約30%，如今開發(fā)商通過各種折扣及稅費(fèi)回贈(zèng)以吸引買家，導(dǎo)致新盤定價(jià)貼近甚至低于同區(qū)域質(zhì)素相近的二手房，這是本輪降價(jià)潮的最大標(biāo)志。

記者走訪多個(gè)新樓盤也發(fā)現(xiàn)，額外折扣優(yōu)惠與稅費(fèi)回贈(zèng)幾乎成為項(xiàng)目必備的促銷手段。“香港開發(fā)商現(xiàn)在是不得不降價(jià)賣樓，”梁海明表示，一方面，在“雙辣招”打擊下，香港開發(fā)商年度目標(biāo)遭遇挑戰(zhàn)；另一方面，去年全港只有8300套一手房新增供應(yīng)量，比預(yù)期減少逾5200套，導(dǎo)致今年新房供應(yīng)量大增。對(duì)開發(fā)商而言，“求量不求價(jià)”是當(dāng)前的較好選擇。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，港資地產(chǎn)商去年在香港市場的銷售表現(xiàn)明顯分化，長江實(shí)業(yè)去年在香港僅實(shí)現(xiàn)不足50億港元的銷售額，與300億港元銷售目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。新鴻基地產(chǎn)于2013~2014上半財(cái)年(2013年7~12月)于香港區(qū)域錄得合約銷售額約80億港元，較去年同期下降27%。唯新世界發(fā)展于2013~2014上半財(cái)年(2013年7~12月)在香港區(qū)域錄得合約銷售金額117億港元，完成該財(cái)年100億港元的目標(biāo)。

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二手樓市遭“冰封”成交量創(chuàng)16年新低

在新盤主動(dòng)降價(jià)促銷的沖擊下，香港二手樓市成交降至冰點(diǎn)，業(yè)主降價(jià)套現(xiàn)的案例也逐漸增多。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)發(fā)布的樓價(jià)走勢數(shù)據(jù)顯示，今年2月份香港二手房成交均價(jià)為8797港元/平方英尺 （約合人民幣74679.9元/平方米），較上月環(huán)比下跌0.9％，若與去年同期9191港元/平方英尺（約合人民幣78024.6元/平方米）的成交均價(jià)相比，同比跌幅達(dá)到4.3％。

目前香港二手樓市成交可用“冰封”來形容。劉嘉輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)顯示，自去年10月份起，連續(xù)五個(gè)月香港二手房成交套數(shù)低于3000套/月，不僅遠(yuǎn)低于市場暢旺時(shí)14000~15000套/月的成交水平，甚至低于7000~8000套的月正常水平。“現(xiàn)在的交易量是創(chuàng)了最近16年的新低，連2003年SARS期間都不如。”劉嘉輝說。

實(shí)際上，在城市化程度極高的香港，二手房一直在全港商品房交易量中占主導(dǎo)地位。劉嘉輝告訴記者，自“雙辣招”出臺(tái)之后，內(nèi)地買家及投資客入市比例大幅下降，目前入市的主要為首次置業(yè)者或長線投資者，市場需求大幅萎縮。由于一手樓盤降價(jià)搶客，在價(jià)格接近的情況下，買家自然傾向于購買新盤，導(dǎo)致原本有限的需求分流至一手市場，二手樓市可謂雪上加霜。

在新盤降價(jià)潮沖擊下，二手樓市松動(dòng)的跡象愈發(fā)明顯。記者從多家地產(chǎn)中介代理獲悉，隨著開發(fā)商帶頭降價(jià)，不少業(yè)主降價(jià)還擊，尤其在多個(gè)新盤正在推售的新界區(qū)，二手房業(yè)主也擴(kuò)大了議價(jià)幅度。

以元朗區(qū)為例，受新鴻基“爾巒”降價(jià)影響，區(qū)內(nèi)二手市場降價(jià)放盤比比皆是。以定位與爾巒最接近的二手盤YOHOMidtown為例，據(jù)美聯(lián)物業(yè)一名客戶經(jīng)理介紹，最近成交的一套面積為972平方英尺 （約合90.3平方米）的單位，業(yè)主去年年末叫價(jià)950萬港元（約合人民幣753萬元），單價(jià)9773港元/平方英尺（約合人民幣82190元/平方米），到了最近，業(yè)主最終決定降價(jià)120萬港元出售，單價(jià)下降至8539港元/平方英尺（約合人民幣71813元/平方米），與爾巒的同等戶型折后價(jià)接近。

劉嘉輝預(yù)計(jì)，由于香港立法會(huì)于2月22日三讀通過了俗稱樓市“雙辣招”的《2012年印花稅（修訂）條例草案》，加上新年后陸續(xù)有新盤減價(jià)發(fā)售，令有意放盤的業(yè)主愿意擴(kuò)大議價(jià)空間，導(dǎo)致二手樓價(jià)跌勢持續(xù)。他預(yù)計(jì)，本月這一情況仍將持續(xù)。

成交量低迷也顯示出二手樓業(yè)主出售意愿并不強(qiáng)烈。中原地產(chǎn)創(chuàng)始人、前主席施永青接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，香港二手樓市年內(nèi)出現(xiàn)大幅下跌的可能性甚低，最重要的原因是低利率環(huán)境并沒有改變。目前在香港，房貸利率僅為2.2%，低于市場平均約3%租金回報(bào)率，在“供房比租房劃算”的大環(huán)境下，大多數(shù)二手樓業(yè)主并沒有拋售意愿。

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土地市場現(xiàn)流拍 地產(chǎn)商慎看后市

與內(nèi)地一線城市地王頻現(xiàn)相比，香港自年初起兩度出現(xiàn)地塊“流拍”，港資地產(chǎn)商謹(jǐn)慎情緒表露無遺。

3月13日，香港地政總署公布兩幅住宅用地的招標(biāo)結(jié)果，其中一幅位于新界大埔白石角科進(jìn)路的大埔市地段第213號(hào)的住宅用地“流拍”引發(fā)廣泛關(guān)注。據(jù)悉，上述土地最大可建筑面積71.58萬平方尺 （約合6.65萬平方米），此前市場估值介乎35億~50億港元，樓面地價(jià)為5000~7000港元/平方英尺 （約合人民幣42050~58870元/平方米）。地塊吸引了7家地產(chǎn)商投標(biāo)，但香港政府決定不接納這7份標(biāo)書，原因是競標(biāo)金額未達(dá)到政府所定底價(jià)。

這并非孤例。今年1月，港鐵宣布天水圍輕鐵天榮站上蓋項(xiàng)目流標(biāo)，成香港歷史上首個(gè)兩度流標(biāo)的鐵路住宅項(xiàng)目。資料顯示，天榮站上蓋項(xiàng)目總建筑面積約為98.23萬平方英尺（約合9.13萬平方米），預(yù)計(jì)在2020年落成，項(xiàng)目在去年首次招標(biāo)補(bǔ)價(jià)金額約為26.863億港元，最后沒有一家地產(chǎn)商參與競標(biāo)，迫使港鐵更改招標(biāo)條款。結(jié)果顯示，雖然收到3份標(biāo)書，但由于投標(biāo)方案未能符合財(cái)務(wù)要求，因此決定不接納有關(guān)標(biāo)書，項(xiàng)目再度以流標(biāo)收?qǐng)觥?/p>

在劉嘉輝看來，兩次流標(biāo)盡管有定價(jià)的原因，但也顯示出香港地產(chǎn)商對(duì)后市預(yù)期漸趨謹(jǐn)慎。受未來土地供應(yīng)量或?qū)⒋笤?，以及低利率環(huán)境可能終結(jié)的預(yù)期影響，過去數(shù)年推動(dòng)香港房價(jià)大漲的核心因素正面臨逆轉(zhuǎn)。

與內(nèi)地樓市相似，過去十多年來香港新增土地供應(yīng)不足始終備受質(zhì)疑。1999年~2012年間，香港特區(qū)政府實(shí)行勾地制度（即單位或個(gè)人對(duì)具體宗地有使用意向的，可提出申請(qǐng)，并承諾愿支付的價(jià)格，此制度意在防止土地流拍和賤賣——編者注），開發(fā)商表現(xiàn)不積極，導(dǎo)致土地供應(yīng)連年下跌。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在勾地制度推行的14年間，香港政府僅售地58幅，2003年“非典”期間及2008年金融風(fēng)暴后，更曾兩次停止賣地。

對(duì)于香港政府過去的賣地政策，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在參加2013年一論壇時(shí)直言：“十幾年來香港政府沒有怎么賣地，如果說前6年在亞洲金融風(fēng)暴的影響下為恢復(fù)市場信心是可以理解的，但是后來幾年就不可原諒了，政府不賣地等于市場沒有新的房屋供應(yīng)，你想房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)怎么樣走？”

在此背景下，新一屆香港特區(qū)政府決心增加土地供應(yīng)，抑制房價(jià)過度上漲。2013年初，香港發(fā)展局局長陳茂波宣布取消勾地制度，土地出售由特區(qū)政府根據(jù)市場需要主動(dòng)出售。根據(jù)計(jì)劃，香港政府將在2013~2014年度推出46幅住宅用地，連同地鐵上蓋和其他重建項(xiàng)目，共計(jì)可興建25800個(gè)私人住宅單位。根據(jù)房屋策略督導(dǎo)委員會(huì)制定的長遠(yuǎn)房屋規(guī)劃顯示，未來10年香港將新建成47萬套單位，占全港238萬個(gè)家庭整體比例近20%。

此外，美聯(lián)儲(chǔ)開始縮減QE規(guī)模，也將對(duì)香港樓市造成重壓。據(jù)香港金融管理局及中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，2008年美國推出QE之后，大量國際資金流入香港，導(dǎo)致香港銀行體系資金一度擴(kuò)增至約3200億港元，按揭利率由當(dāng)時(shí)的3.5%下調(diào)至2%左右。

“如今香港銀行體系的資金量已經(jīng)降到1600億港元，如果國際資金持續(xù)流走，香港的按揭利率有可能回升至3%以上的水平，對(duì)香港樓市帶來更大壓力。”梁海明認(rèn)為，假如利率上漲，準(zhǔn)買家因擔(dān)心房貸負(fù)擔(dān)加重，將降低入市意愿，買方市場萎縮；利率上漲還會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商融資成本上升，因此開發(fā)商未雨綢繆，加快賣樓以回籠資金。

悲觀預(yù)期也提前由資本市場反映出來，香港主要地產(chǎn)股均遭投資者拋售。從去年年初至今年3月18日，新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、恒基地產(chǎn)股價(jià)跌幅分別約28.4%、35%、26%。

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香港樓市已走牛十年 業(yè)內(nèi)稱崩盤幾率小

香港房地產(chǎn)市場素來以大幅波動(dòng)聞名。自上世紀(jì)70年代末至今，香港樓市經(jīng)歷了三次房地產(chǎn)泡沫破裂，最令人印象深刻的莫過于在1997年亞洲金融風(fēng)暴的洗禮下，香港樓市經(jīng)歷了一波長達(dá)6年的大熊市，期間樓價(jià)最高跌幅達(dá)到76%，造就了一大批“負(fù)資產(chǎn)”（即物業(yè)的市價(jià)低于原先用來購買物業(yè)的銀行借款），不少港人因此破產(chǎn)。

但2004年以來，香港房價(jià)開啟了一波十年牛市。監(jiān)測香港樓價(jià)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）顯示，該指數(shù)從2003年末約30點(diǎn)大幅上漲至120點(diǎn)，上漲了3倍。

如今的香港樓市會(huì)否重演1997年式的“大跳水”？

美銀美林研究報(bào)告認(rèn)為，盡管香港利率水平下降抑制了抵押貸款還款額，房價(jià)仍令許多市民難以負(fù)擔(dān)。1997年香港地區(qū)房價(jià)達(dá)到峰值時(shí)價(jià)格收入比約13.2倍，2003年跌至5.5倍，目前價(jià)格收入比又已升至13.3倍。由于中國香港地區(qū)的租金回報(bào)率與10年期美國國債收益率緊密相關(guān)，目前二者均為2.8%，隨著QE退出，10年期美國國債收益率將升至4%，假設(shè)租金保持不變，香港房價(jià)需要至少下跌24%，才能讓租金回報(bào)率與美國國債收益率保持一致。

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委也認(rèn)為，由于中國香港采用聯(lián)系匯率制，只要美國利率一收緊，香港銀監(jiān)會(huì)就跟著加息。但現(xiàn)在中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)整體走弱，背靠內(nèi)地的香港經(jīng)濟(jì)難免受影響，如果香港在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下還要被迫加息，樓市出現(xiàn)大幅調(diào)整在所難免。

但梁海明認(rèn)為，在歷次下跌周期中，香港樓價(jià)跌幅平均只在20%左右，極少遇見 “崩盤”情況，即便2008年美國次級(jí)債危機(jī)引發(fā)百年一遇的全球金融海嘯，香港樓市也僅下跌了不到25%。他認(rèn)為，除非全球再次爆發(fā)比亞洲金融危機(jī)更嚴(yán)重的金融風(fēng)暴，否則香港樓市出現(xiàn)“崩盤”的幾率很小。

“梁振英上任后，雖然推出嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施，但由于房地產(chǎn)業(yè)是香港經(jīng)濟(jì)重要支柱，港府官員也多次表示，如果確定樓市進(jìn)入下跌周期，政府必將撤銷樓市調(diào)控措施及其他有關(guān)政策，因此香港樓市遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到崩盤的地步。”梁海明說。

施永青也稱，1997年在樓市頂峰期，香港人平均拿出74%的月收入貸款買樓。吸取了當(dāng)年“崩盤”的教訓(xùn)，目前香港樓市無論是地產(chǎn)商還是小業(yè)主的資產(chǎn)負(fù)債情況均遠(yuǎn)好于當(dāng)年。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，目前香港小業(yè)主中有六成已還清貸款，剩余的按揭買家房貸支出僅占月均收入三成，加上內(nèi)地買家的購買力遠(yuǎn)勝于1997年，香港房價(jià)再度出現(xiàn) “腰斬”式大調(diào)整的可能性很低。

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對(duì)話

中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青：

內(nèi)地地產(chǎn)市場尚未經(jīng)歷一次完整周期

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自香港

針對(duì)龍頭地產(chǎn)商降價(jià)賣樓、香港樓市拐點(diǎn)漸現(xiàn)等困惑，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡稱NBD）專訪了中原地產(chǎn)創(chuàng)始人兼董事施永青。

NBD：去年下半年起，龍頭地產(chǎn)商降價(jià)賣樓的新聞，新鴻基的爾巒更是以最高降幅45%震驚了業(yè)界。目前香港一手房市場的降價(jià)真相是什么？

施永青：一些大型地產(chǎn)商降價(jià)賣樓是不可否認(rèn)的事情，背后主要有兩方面因素。一方面，這些大地產(chǎn)商都是上市公司，背負(fù)業(yè)績壓力，因此它們有降價(jià)促銷拉動(dòng)銷售的動(dòng)力。

另一方面，為了吸引買家注意力，這些項(xiàng)目宣傳的降價(jià)幅度往往有夸大成分，比如某項(xiàng)目宣稱最高降幅達(dá)四成，但它的參考價(jià)是前一期推出的高端大戶型產(chǎn)品，而現(xiàn)在推的大多是中小戶型產(chǎn)品，產(chǎn)品并無可比性。

NBD：以新鴻基為首的大型地產(chǎn)商率先降價(jià)賣樓，是否意味著他們不看好后市？

施永青：應(yīng)該說香港地產(chǎn)商從去年下半年開始對(duì)于后市態(tài)度轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎，最重要的原因是“雙辣招”發(fā)揮了作用，內(nèi)地買家與投資客撤出了市場，購買力急劇下滑，地產(chǎn)商推新貨的時(shí)候發(fā)現(xiàn)市場承接力不足，為了盡快回籠資金，只能降價(jià)吸引買家。

NBD：新盤頻頻降價(jià)促銷，對(duì)于二手市場產(chǎn)生怎樣的影響？

施永青：壓力肯定是有。實(shí)際上，一手房市場并不能代表香港樓市走勢，在“辣招”出臺(tái)前，二手房成交量占香港商品住宅成交高達(dá)八成，如今受新盤降價(jià)潮影響，成交占比降至六成左右。

目前二手房市場成交急劇萎縮，市場也出現(xiàn)了一些二手房業(yè)主降價(jià)賣樓的案例，但我們注意到，業(yè)主的拋售意愿并不強(qiáng)，這主要由于目前按揭利息為2.2%，低于約3%的租金回報(bào)率，大多數(shù)業(yè)主房貸壓力并不大。當(dāng)然，部分以公司名義入市或者內(nèi)地炒家由于自身資金原因，出現(xiàn)零零星星的減價(jià)套現(xiàn)個(gè)案。

我預(yù)計(jì)，今年內(nèi)一手市場售價(jià)降幅或?qū)⑦_(dá)到15%~20%，二手房價(jià)年內(nèi)降幅應(yīng)該在5~10%。

NBD：“雙辣招”與美國退出量化寬松政策帶動(dòng)利率上漲，哪個(gè)才是影響香港樓價(jià)的最重要因素？

施永青：“雙辣招”不過是行政干預(yù)政策，通過大幅加稅抑制需求達(dá)到降低房價(jià)的目的，但這個(gè)政策并沒有改變香港樓市的基本面。如果現(xiàn)在“雙辣招”退出，市場必然出現(xiàn)劇烈反彈。

相對(duì)而言，香港樓市受到全球低息環(huán)境的影響更大。以往數(shù)年，香港房價(jià)之所以大幅上漲，與美聯(lián)儲(chǔ)大量“放水”不無關(guān)系。如果美聯(lián)儲(chǔ)退出QE，由于香港實(shí)行聯(lián)系匯率，銀行勢必跟進(jìn)加息，如果屆時(shí)中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)向好，加息對(duì)樓市的影響較少，但如果中國經(jīng)濟(jì)走弱，在市場預(yù)期轉(zhuǎn)為悲觀的情況下，加息的負(fù)面作用或許會(huì)被放大，所以美國量化寬松政策下一步怎么走，對(duì)香港樓市影響重大。

NBD：自2003年末見底后，香港房價(jià)開啟了一波十年牛市。目前是否到了房價(jià)的拐點(diǎn)？

施永青：是否到了拐點(diǎn)，目前還看不清。如果中國經(jīng)濟(jì)能夠完成結(jié)構(gòu)性改革并重拾升勢，香港特區(qū)的經(jīng)濟(jì)也必然受惠，樓市也能走出新一波的漲勢。但如果中國經(jīng)濟(jì)走入困境，那么香港經(jīng)濟(jì)也難幸免，樓市無可避免受到拖累。

很多人擔(dān)憂香港樓市重蹈1997年崩盤的覆轍，我覺得可能性很小。在經(jīng)歷了數(shù)次房地產(chǎn)牛熊周期轉(zhuǎn)換后，香港無論是地產(chǎn)商還是小業(yè)主財(cái)務(wù)狀況都較以往更穩(wěn)健，香港龍頭地產(chǎn)商負(fù)債率都很低，就算熊市來了，他們受到的影響也相當(dāng)有限。相反，內(nèi)地房地產(chǎn)市場尚沒有經(jīng)歷了一次完整的周期，很多內(nèi)地地產(chǎn)商發(fā)展策略激進(jìn)，負(fù)債率高企，一旦熊市來臨，大量企業(yè)將面臨生存危機(jī)，進(jìn)一步加大市場波動(dòng)。