每經(jīng)記者葉燕婷發(fā)自深圳 以高利潤率著稱的中海地產(chǎn)去年繼續(xù)領(lǐng)跑國內(nèi)房企，中國海外發(fā)展昨日（3月13日）公布2013年業(yè)績報告顯示，公司全年實現(xiàn)凈利潤231.78億港元（約合人民幣183.16億元），同比增加23.1%。 中海地產(chǎn)主席兼首席執(zhí)行官郝建民昨日在年度業(yè)績發(fā)布會上透露，2014年中海地產(chǎn)可推貨量達2200億港元，公司今年的銷售目標定為1400億港元。不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，結(jié)合國泰君安研究數(shù)據(jù)，中海地產(chǎn)2200億港元的可推貨量有望令其今年的銷售額突破1900億元港元。 而對于近兩年房企掀起的銀行、社區(qū)服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)等跨界熱潮，中海地產(chǎn)態(tài)度克制。郝建民認為，這些跨界是否有利于房企凈利潤提升還有待觀察，中海地產(chǎn)的原則是“不熟不做”，仍以做好主業(yè)為重。 2013年毛利率超35%/ 業(yè)績報告顯示，中海全年實現(xiàn)營業(yè)額824.7億港元，上升27.7%；凈利潤231.78億港元，同比增加23.1%。 2014年中海地產(chǎn)銷售目標1400億港元，全年可推貨量達2200億港元，郝建民在昨日的業(yè)績會上宣布了一如既往相對低調(diào)的年銷售目標后，卻透露出了一個令人充滿想象力的可推貨量。 郝建民笑稱，歷史上公司風格一向保守，這樣很好，可以保證做到，但未來有可能調(diào)整。他透露，公司全年可售貨量達2200億港元，“按照以往的去化率，你們可以算算（今年的銷售額）。” 據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，去年中海地產(chǎn)最初的銷售目標為1000億港元，后上調(diào)至1200億港元，最終2013年銷售額實現(xiàn)1385億港元，超過了上調(diào)后的銷售目標。 國泰君安研報顯示，按照2013年中海地產(chǎn)推貨量為1600億港元，最后實現(xiàn)1385億港元的銷售額，銷售率達86.65%。依照機構(gòu)數(shù)據(jù)，中海地產(chǎn)今年銷售額將超過1900億港元。 郝建民表示，2013年公司毛利率超過35%，不過這是在剔除保障房項目的前提下。他表示，“保障房項目只計入營業(yè)額，沒有計入毛利率，因為涉及一級開發(fā)，不屬于常規(guī)項目?！? 郝建民認為，長期來看，房地產(chǎn)毛利率持續(xù)達到20%，已經(jīng)是及格，而30%為優(yōu)秀，40%以上則為卓越水平。他表示，隨著企業(yè)整體規(guī)模的擴大，房地產(chǎn)能持續(xù)達到30%以上，已經(jīng)是卓越。對于整體行業(yè)毛利率，郝建民認為，會根據(jù)具體企業(yè)的管理水平出現(xiàn)分化，不能一概而論。 將加快母公司注資/ 對于備受關(guān)注的母公司中國建筑（601668，SH）注資一事，郝建民昨日并未過多透露進展。他表示，2月份公布的托管合同已經(jīng)是整合不斷進展的證明。 中海地產(chǎn)與中建地產(chǎn)的合并已經(jīng)醞釀多時，2013年8月5日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，母公司中國建筑擬將房地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)及運營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)，此后中國建筑原則上不再新增直營從事純粹房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。 今年2月初，整合再進一步，中海地產(chǎn)公告與母公司暫時達成“過渡安排”，中建股份同意委托中海地產(chǎn)就其業(yè)務(wù)運營及行政向托管公司提供管理服務(wù)，包括以中海地產(chǎn)擁有的現(xiàn)有品牌及知識產(chǎn)權(quán)開發(fā)托管公司的房地產(chǎn)項目等，至2016年12月31日止，為期3年，每年的托管費各不得超過1億港元。 德意志銀行分析師TonyTsa認為，中建股份資產(chǎn)注入仍面臨漫長的審批過程，同時，市場上已經(jīng)有關(guān)于注資是否進行的懷疑言論，雙方協(xié)議托管，實則是試圖向市場表明母公司注資一事正在不斷推進，以此讓市場更加確信中建股份資產(chǎn)在未來注入的可能性。 郝建民說，以前常講母公司支持，但這一次注資是真金白銀，真正感受到母公司的“支持”。對于何時正式注入，郝建民透露，托管協(xié)議中的3年托管期只是合同規(guī)則的要求，公司會盡力加快。 此前，中海地產(chǎn)的管理模式由實行多年的區(qū)域化制度改為大部制縱向一體化管理，由于后者權(quán)力相較而言更加集中，在公司發(fā)生變革使這種組織方式更具效率，因此被業(yè)內(nèi)解讀為是與整合有關(guān)。 郝建民對此回應(yīng)，去年管理上的調(diào)整完全是集團內(nèi)部的工作安排，沒想到引起這么大反響。中海作為國內(nèi)房企龍頭，做到現(xiàn)在的規(guī)模，也開始考慮會對行業(yè)有一些引領(lǐng)性的提示。 據(jù)中海內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，目前集團內(nèi)部已經(jīng)成立一個營銷公司和一個工程公司，前者直接管理集團的市場營銷業(yè)務(wù)，由原中海地產(chǎn)華南區(qū)負責人曲詠海調(diào)管全國營銷，統(tǒng)一全國專業(yè)設(shè)備的運營管理。這意味著，以后對于單向性業(yè)務(wù)，由總部直接委派，省略了中間的環(huán)節(jié)。 該內(nèi)部人士表示，大部制縱向一體化管理模式的改變與中建、中海地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合沒有太多關(guān)系，更多是考慮在規(guī)模越做越大的情況下，采取這種模式會有助于效率的提高。 謹慎對待房企跨界/ 同為內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊，中海地產(chǎn)與萬科敞開胸懷了解互聯(lián)網(wǎng)的開放姿態(tài)相比，顯得頗為謹慎。在被問及對如何看待房企與銀行、互聯(lián)網(wǎng)的跨界時，郝建民用四個字總結(jié)中海地產(chǎn)的態(tài)度：不熟不做。 而在毛利率下降成為房地產(chǎn)行業(yè)趨勢時，越來越多的房企把觸角伸得更長，入股銀行、涉足社區(qū)金融、納入互聯(lián)網(wǎng)思維等均成為房企探索的方向。郝建民認為，一個企業(yè)一定有一些自身的資源、特點和優(yōu)勢，單個企業(yè)能做到全方位發(fā)展，“反正我是不信”。 同時，對于近期房企“互聯(lián)網(wǎng)思維”的熱烈討論，郝建民表示，互聯(lián)網(wǎng)的確是一個新的時代，我們不排除使用它作為支持發(fā)展的工具和資源，但對于中海，做好主行業(yè)才是關(guān)鍵。房企的跨界能否對阻止企業(yè)利潤率下滑，也還有待觀察。 不過，中海地產(chǎn)已經(jīng)開始在房地產(chǎn)領(lǐng)域拓展“新地”。在2月的中海高層媒體聯(lián)誼會上，郝建民明確表示，目前公司商業(yè)地產(chǎn)項目在建樓面面積大約65萬平方米，占整體建筑面積的5%，未來5年商業(yè)地產(chǎn)項目的占比將提升到20%。他透露，加上中國建筑旗下的商業(yè)地產(chǎn)項目，公司的商業(yè)項目資源約有300多萬平方米，因此5年內(nèi)達到20%的目標并不難實現(xiàn)。 對于具體形態(tài)，郝建民稱，目前電子商務(wù)對零售商業(yè)的沖擊影響較大，酒店商業(yè)項目也因為經(jīng)營難度大而利潤較低。因此，公司未來在商業(yè)地產(chǎn)板塊會集中發(fā)展寫字樓綜合項目。