每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

當(dāng)市場(chǎng)掀起一股回歸一、二線城市潮之際，少數(shù)逆勢(shì)進(jìn)軍中西部城市的“拓荒者”，卻取得令人意想不到的業(yè)績(jī)。

碧桂園、恒大地產(chǎn)、河南建業(yè)等房企在中西部城市深耕，已初步獲得回報(bào)。

全產(chǎn)業(yè)鏈造“新城”

作為一個(gè)河谷地帶發(fā)展起來(lái)的城市，蘭州受地形限制，想要地已無(wú)地，蘭州新城規(guī)劃正是為了解決蘭州用地矛盾而出爐。

2013年初，碧桂園宣布與蘭州城區(qū)和蘭州新區(qū)合作，打造“蘭州新城”和新區(qū)地標(biāo)，作為低丘緩坡荒山未利用地綜合開發(fā)示范區(qū)，從前期土地一級(jí)開發(fā)整理開始，填溝、換土、引水、植樹等所有步驟，碧桂園一手包辦。

由于碧桂園同時(shí)擔(dān)任一級(jí)土地開發(fā)商與二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)商，因此最終土地成本很低，產(chǎn)品也更具性價(jià)比?？硕鹧芯抠Y料顯示，碧桂園蘭州項(xiàng)目的樓面地價(jià)基本保持在200元/平方米以下，項(xiàng)目首期產(chǎn)品的洋房均價(jià)為6280元/平方米 ，與一橋相隔的市區(qū)項(xiàng)目動(dòng)輒上萬(wàn)的售價(jià)相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。以至于有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士調(diào)侃：“碧桂園就是來(lái)拉低蘭州房?jī)r(jià)的。”

然而，作為方興未艾的新城，如何避免淪為“空城”相當(dāng)關(guān)鍵。據(jù)悉，碧桂園蘭州新城項(xiàng)目里還配備五星級(jí)酒店、商業(yè)中心、中英文學(xué)校、體育園區(qū)等配套設(shè)施，碧桂園還出資7億元修建雁白黃河大橋與市區(qū)相通。

不過，3月13日，摩根大通發(fā)表報(bào)告指出，碧桂園去年增長(zhǎng)速度快，但已經(jīng)呈現(xiàn)疲態(tài)，若不能解決現(xiàn)有問題，集團(tuán)短期內(nèi)難有新的增長(zhǎng)動(dòng)力，須集團(tuán)提高售價(jià)以及海外銷售持續(xù)向好，才可令集團(tuán)重拾增長(zhǎng)，估計(jì)最快要到今年中，此情況才會(huì)出現(xiàn)。

值得注意的是，摩根大通還指出，碧桂園去年毛利率只有28.4%，按年跌4.6個(gè)百分點(diǎn)，真正主因并非加大低毛利率產(chǎn)品的銷售比例，而是廣東省以外的銷售毛利率過低所致。摩根大通亦認(rèn)為，碧桂園廣東省的業(yè)務(wù)已呈飽和跡象，因此只可向外拓展，相信會(huì)令集團(tuán)未來(lái)兩至三年的毛利率收窄100至200個(gè)基點(diǎn)。

部分房企提前布局嘗甜頭

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1～2月，萬(wàn)科、保利等全國(guó)15強(qiáng)房企拿地總額達(dá)到了784.8億元。其中在一二線城市687.68億元，占比高達(dá)88%。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，隨著大量房企聚集在一二線城市狹小的市場(chǎng)，帶動(dòng)土地價(jià)格不斷飆升，給市場(chǎng)帶來(lái)了非常大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

與之相對(duì)，隨著中西部城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說，今年也許是介入的最好機(jī)會(huì)。

實(shí)際上，部分房企已經(jīng)嘗到布局中西部城市的甜頭?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至去年末碧桂園在中西部城市在售與開發(fā)中的項(xiàng)目達(dá)到30個(gè)。2013年中期報(bào)告顯示，恒大地產(chǎn)期內(nèi)合約銷售額中，約55.7%來(lái)自于中西部城市。恒大地產(chǎn)董事局副主席、總裁夏海鈞早前在接受媒體采訪時(shí)表示，集團(tuán)增加一二線城市的土地儲(chǔ)備主要是補(bǔ)充早兩年的消耗，以達(dá)到平衡布局的目的，隨著新型城鎮(zhèn)化政策的出臺(tái)，未來(lái)中國(guó)主戰(zhàn)場(chǎng)依然在三線城市。

除了全國(guó)性布局的大型房企，一些扎根在中西部城市的房企同樣獲得喜人的發(fā)展。以深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)為例，公司去年合約銷售總額達(dá)到140.03億元，同比增長(zhǎng)35.3%，達(dá)全年銷售目標(biāo)的111%。

建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)也表示，今后20年，除了在一、二線城市城鎮(zhèn)化不斷提高質(zhì)量，解決已經(jīng)進(jìn)城人員的“人”的城鎮(zhèn)化問題外，著力點(diǎn)會(huì)從大中城市擴(kuò)展到中小城市，三、四線城市因此被業(yè)內(nèi)視為“藍(lán)?！?。