每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

嚴(yán)格意義上說，萬科并不是第一家采用輕資產(chǎn)模式發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)。早在2010年，綠城就希望以代建模式大幅提升市場(chǎng)份額，提高凈資產(chǎn)收益率（ROE）。此后，濱江地產(chǎn)、朗詩地產(chǎn)等一批品牌開發(fā)商紛紛推出了代建業(yè)務(wù)。

世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)域總經(jīng)理袁鴻昌說，房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的根本目標(biāo)就是為了提升公司的凈資產(chǎn)收益率。那些選擇輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的開發(fā)商，ROE沒有一家低于20%。美國鐵獅門以不到5%的資本投入，就可以獲得40%的項(xiàng)目收益。高額的回報(bào)率顯然讓開發(fā)商們垂涎。

轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”模式尋因

蘭德咨詢總裁宋延慶說，此前開發(fā)商嘗試重資產(chǎn)發(fā)展，卻很少有地產(chǎn)公司獲得成功。在這樣的背景下，開發(fā)商選擇輕資產(chǎn)方向運(yùn)轉(zhuǎn)幾乎是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖隆?/p>

根據(jù)宋延慶的說法，在2009、2010年還很多開發(fā)商試圖向香港的開發(fā)商學(xué)習(xí)，使用重資產(chǎn)的物業(yè)持有方式，以確保在住宅開發(fā)業(yè)務(wù)收縮后，仍然能通過投資物業(yè)獲得寶貴的現(xiàn)金流。但是，除了萬達(dá)、世茂等少數(shù)地產(chǎn)商，多數(shù)開發(fā)商的重資產(chǎn)化并沒有獲得成功。宋延慶曾計(jì)算過包括恒隆地產(chǎn)在內(nèi)的諸多持有商業(yè)物業(yè)的“重資產(chǎn)”公司投資物業(yè)回報(bào)率，發(fā)現(xiàn)大部分都沒有超過3%。

因此，開發(fā)商向“輕資產(chǎn)”方向發(fā)展幾乎成為必然。

此前，諸多開發(fā)商便是采用高周轉(zhuǎn)的方式，提升資金的利用率，實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)的年化高收益。但高周轉(zhuǎn)模式的一大缺點(diǎn)在于，企業(yè)為了持續(xù)發(fā)展，必須持續(xù)銷售和持續(xù)拿地，規(guī)模因此不斷擴(kuò)大，也加重了對(duì)資金的依賴程度。一旦銀行的融資環(huán)境發(fā)生變化，開發(fā)商就有“斷供”的風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)利潤(rùn)不斷走低。由于土地價(jià)格不斷上漲，以及房?jī)r(jià)受調(diào)控影響，過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)率一直在下降。據(jù)宋延慶統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤(rùn)率平均以每年一個(gè)百分點(diǎn)的速度下滑。

這使得房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率目前普遍不高，只有10%的公司年平均ROE值能達(dá)到20%。

睿信致成管理咨詢有限公司董事總經(jīng)理薛迥文說，在目前環(huán)境下，通過向“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)型，開發(fā)商還能獲得實(shí)際的收益。

兩種模式的比較

說到輕資產(chǎn)模式的發(fā)展，最為業(yè)界所熟悉的，無疑是綠城的代建模式。然而，對(duì)綠城來說，無論是代建業(yè)務(wù)還是電商業(yè)務(wù)，目前占集團(tuán)總收入的比重并不高。

相比之下，業(yè)界人士更看好萬科“小股操盤”的盈利前景。袁鴻昌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬科“小股操盤”模式的盈利點(diǎn)遠(yuǎn)多于代建。萬科不僅可以收取項(xiàng)目管理費(fèi)，還可以參與項(xiàng)目利潤(rùn)分成，獲取投資回報(bào)，凈資產(chǎn)收益率會(huì)遠(yuǎn)超過代建模式，并有機(jī)會(huì)因房?jī)r(jià)上漲獲得超額利潤(rùn)。

“房?jī)r(jià)上漲時(shí)，‘小股操盤’收益更高；房?jī)r(jià)下跌時(shí)，代建模式的收益更穩(wěn)定些?！痹诒容^代建和“小股操盤”的收益差異時(shí)，袁鴻昌這樣認(rèn)為。

但是，“小股操盤”在業(yè)內(nèi)的推廣，卻可能比不過代建模式。宋延慶說，相比于代建，“小股操盤”對(duì)內(nèi)部的控制要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過代建。這使得其他房企要想效仿萬科的 “小股操盤”，難度會(huì)很大。

另一方面，很多房企與萬科合作“小股操盤”的目的，是想從萬科那里學(xué)到東西。但萬科對(duì)核心的工藝、管理流程和技術(shù)嚴(yán)加保密，同行很難從萬科學(xué)到太多本事。這也大大影響了中小房企和萬科合作的意愿，影響了萬科這一開發(fā)模式的推廣速度。

不單如此，萬科的“小股操盤”，需要合作伙伴也使用萬科的供應(yīng)鏈。而綠城的代建和電商對(duì)此均沒有強(qiáng)制性的要求。

變革成為行業(yè)風(fēng)潮

“小股操盤”、“代建”、“建材電商”等，不過是開發(fā)商輕資產(chǎn)化的一種方向。今年2月份，綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平提出向“生活服務(wù)商”升級(jí)的想法，而在此之前，世茂的“云平臺(tái)”、花樣年的“彩生活”等社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)在悄悄實(shí)踐。

與此同時(shí)，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)從去年開始也被屢屢提及，無論是龍湖的“金蘋果計(jì)劃”，還是嘉凱城的體驗(yàn)式消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)資產(chǎn)管理，都成為開發(fā)商為業(yè)主提供服務(wù)的新平臺(tái)。除此之外，開發(fā)商還涉足地產(chǎn)基金的設(shè)計(jì)和管理等金融領(lǐng)域的業(yè)務(wù)。

宋延慶說，理論上這些業(yè)務(wù)都可以看作開發(fā)商輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一部分，但如果從行業(yè)變革的角度看，“輕資產(chǎn)化”僅是房地產(chǎn)開發(fā)“工業(yè)革命”的一個(gè)部分。

類似的變革還有很多，模式變革、業(yè)務(wù)變革、技術(shù)變革……這些不同領(lǐng)域的變革，正在構(gòu)建房地產(chǎn)“工業(yè)革命”的全貌。