每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

就在地產(chǎn)股陷入“跌跌不休”的困境之際，令一些地產(chǎn)大佬附于房地產(chǎn)公司迷惑的是，部分地產(chǎn)服務(wù)類公司股價(jià)卻走出獨(dú)立的上漲行情。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，去年初至今，包括搜房網(wǎng)、易居中國等網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)信息服務(wù)公司市值“逆市”大幅增長，以搜房網(wǎng)為例，公司市值逼近去年剛剛進(jìn)入千億俱樂部的恒大地產(chǎn)。

難道是開發(fā)商的利潤，被這些互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)商掙去了？還是說，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在未來的競爭中，比傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)更被看好？如果是這樣，經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)思維改造的房地產(chǎn)公司未來能否重振雄風(fēng)？

房地產(chǎn)網(wǎng)站市值飆升/

在房地產(chǎn)行業(yè)，建筑公司、中介、代理公司、廣告公司、房地產(chǎn)網(wǎng)站都是服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商的“乙方”。在很多人眼里，這些企業(yè)就是靠開發(fā)商吃剩下的 “殘羹剩飯”生存的。有人曾總結(jié)說，開發(fā)商“吃肉”，中介啃“骨頭”，房產(chǎn)網(wǎng)站“喝湯”。然而，誰也沒想到，如今“喝湯”公司的身價(jià)，居然高過了“吃肉”的開發(fā)商。

其中，2010年9月登陸紐交所的搜房網(wǎng)，成為最近一年來最受投資者追捧的房地產(chǎn)類上市公司之一。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者計(jì)算，截至3月4日，搜房網(wǎng)收盤價(jià)為83.99美元，較去年初開盤價(jià)漲幅超211%。以市值計(jì)算，截至3月4日收盤，搜房網(wǎng)總市值約為68.68億美元（約合421.82億元人民幣）。去年銷售額突破千億的恒大地產(chǎn)，同期市值卻只有370.07億元人民幣。

擁有高市值的，不只有搜房網(wǎng)，與其業(yè)務(wù)性質(zhì)接近的易居中國、三六五網(wǎng)等公司市值也出現(xiàn)大幅飆升?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至3月4日，與去年初開盤價(jià)相比，易居中國、三六五網(wǎng)兩家公司股價(jià)漲幅分別達(dá)到177%與76%，市值分別達(dá)到79億元與49億元人民幣。

與之相反，備受矚目的千億房企股價(jià)卻不甚理想，2013年的千億“黑馬”碧桂園股價(jià)自去年初至今已下跌3%，A股地產(chǎn)“一哥”萬科同期股價(jià)更是下跌接近40%。

互聯(lián)網(wǎng)思維的勝利？/

從業(yè)務(wù)范圍來看，搜房網(wǎng)收入主要來自網(wǎng)絡(luò)廣告及電商服務(wù)，恒大地產(chǎn)收入主要來自物業(yè)開發(fā)銷售，前者業(yè)務(wù)主要是為后者服務(wù)。從收入規(guī)模而言，2013年搜房網(wǎng)總營收為6.374億美元（折合約39億人民幣），恒大地產(chǎn)2013年上半年?duì)I業(yè)收入已經(jīng)高達(dá)419億元，年內(nèi)合約銷售額突破千億。為開發(fā)商“打工”的搜房網(wǎng)，為何能發(fā)展如此迅猛呢？

一位投行人士向記者表示，雖然從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，很多大型房企規(guī)模占優(yōu)，但由于定位互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，輕資產(chǎn)的特性決定了搜房網(wǎng)在凈利潤率、凈資產(chǎn)回報(bào)率等關(guān)鍵指標(biāo)上超過重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，搜房網(wǎng)2013年總營收為6.374億美元（39億人民幣），但凈利潤高達(dá)3億美元（18.3億元人民幣），同比增長97%，凈利潤率接近50%，凈資產(chǎn)收益率接近100%。與之相對，萬科2013年中報(bào)顯示，公司營業(yè)收入為413.9億元，凈利潤為45.6億元，凈利潤率約為11%，萬科在2012年凈資產(chǎn)收益率為19.66%，為1993年以來最高水平。

更重要的是，搜房網(wǎng)不僅獲益于房地產(chǎn)銷售推廣渠道從線下向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)移，更依托著海量的用戶數(shù)據(jù)優(yōu)勢，成功從單純的廣告業(yè)務(wù)向銷售環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)深度介入，通過電商服務(wù)成功帶動營業(yè)收入大幅增長。

搜房網(wǎng)2013年財(cái)報(bào)顯示，代表廣告業(yè)務(wù)的網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)營收為2.783億美元，同比增長11.4%；電子商務(wù)服務(wù)營收為1.881億美元，同比增長84.1%；二手房業(yè)務(wù)搜房幫房源發(fā)布服務(wù)營收為1.615億美元，同比增長高達(dá)121.7%。

德銀認(rèn)為，作為國內(nèi)最大的在線房地產(chǎn)垂直網(wǎng)站，過去兩年搜房已成功利用其用戶流量，從單純的廣告業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向線索驅(qū)動營銷/電商平臺，未來搜房網(wǎng)仍將受益于處于起步階段的電商業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)快速增長。

“雖然搜房網(wǎng)的主營業(yè)務(wù)依托于房地產(chǎn)行業(yè)，但它的本質(zhì)是一家為房地產(chǎn)行業(yè)提供網(wǎng)絡(luò)廣告與電商服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)公司，這不僅讓它受益于中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，也得益于中國互聯(lián)網(wǎng)用戶的高速增長，這也是與同質(zhì)化競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)相比，搜房網(wǎng)在細(xì)分市場取得遠(yuǎn)高于行業(yè)增幅的發(fā)展速度，股價(jià)也擺脫地產(chǎn)板塊走出獨(dú)立行情的重要原因之一。”盛富資本與協(xié)眾國際總裁黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

用互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)/

以搜房網(wǎng)為代表的房地產(chǎn)垂直網(wǎng)站改變了傳統(tǒng)的地產(chǎn)銷售模式，未來會不會出現(xiàn)一個(gè)“小米”顛覆房地產(chǎn)的開發(fā)模式，誰也說不準(zhǔn)，正如郁亮直言：“可能我們未來的對手不是我們現(xiàn)在所謂的對手，也可能將是現(xiàn)在完全不知道的人在做我們的對手”。

中銀國際分析師田世欣認(rèn)為，在行業(yè)增速下降的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)同質(zhì)化競爭的現(xiàn)狀必然受到?jīng)_擊，雖然龍頭房企可以通過集中度提升獲得超越行業(yè)的增速，但從2013年以來開發(fā)商紛紛回縮戰(zhàn)線至一二線城市的戰(zhàn)略以及住宅開發(fā)競爭的同質(zhì)化來看，房企通過原先提高周轉(zhuǎn)速度的方式維持成長性必然受到挑戰(zhàn)，回報(bào)率面臨下滑壓力，更多開發(fā)商開始考慮重新進(jìn)行戰(zhàn)略布局。

自稱“與其被別人革命，不如自己革自己的命”的萬科已經(jīng)率先行動。

萬科物業(yè)與華為合作開發(fā)的手機(jī)APP“住這兒”在去年“雙十一”正式推出，主要為萬科業(yè)主提供社區(qū)圈子交流與周邊商圈服務(wù)，雖然這款A(yù)PP目前功能應(yīng)用仍較為單薄，但可以預(yù)見的是，無論是萬科目前所做的“五菜一湯”社區(qū)配套、為業(yè)主提供配送、團(tuán)購等服務(wù)的 “幸福驛站”、甚至未來可能提供的金融服務(wù)都有可能通過這款A(yù)PP與業(yè)主實(shí)現(xiàn)“零接觸”。

此外，包括世茂房地產(chǎn)、綠城中國、花樣年、海印股份等公司也紛紛結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)推出“云”社區(qū)服務(wù)、O2O等新的商業(yè)模式，盡管新的商業(yè)模式和盈利模式仍然模糊，但房地產(chǎn)“觸網(wǎng)”將成為不可扭轉(zhuǎn)的趨勢。

“中國房地產(chǎn)未來依靠‘拿地-建房-賣房’的模式來賺大錢將難以為繼，未來的商業(yè)模式必須調(diào)整。對于房地產(chǎn)商而言，數(shù)量巨大的業(yè)主群是他們擁有的最寶貴財(cái)富，在互聯(lián)網(wǎng)思維下，倘若找到合適的突破口來開發(fā)這一金礦，將成為房企未來很長一段時(shí)間的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，也能成為新的股價(jià)催化動力”，輝立證券分析師陳耕如此告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。