每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

“試衣間玩笑”的主角——恒隆廣場的開發(fā)商恒隆地產(chǎn)，曾是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的翹楚。恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗曾不只一次地在各類場合表示，國內(nèi)沒有開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)租金回報上比得過恒隆地產(chǎn)。

2013年，陳啟宗在參加一場論壇時還曾提到恒隆12年前在上海開發(fā)的港匯廣場和恒隆廣場，現(xiàn)在每年的租金收入是成本的40%左右。

然而，不可否認(rèn)的是，在電商沖擊和消費市場短期波動的影響下，恒隆廣場的租金增幅正在放緩。陳啟宗曾表示，恒隆廣場和港匯廣場的平均租金增幅在2012年由原來的年均兩位數(shù)以上增長，下滑至僅4%；2013年上半年，租金增幅雖有增加，也只有8%。

購物中心商業(yè)價值的巔峰時代真的已經(jīng)遠(yuǎn)去了嗎？有人猜測，如果從純投資的角度，現(xiàn)在賣出恒隆廣場，是不是實現(xiàn)投資價值最大化的理想時機？恒隆方面的回答很簡單：無出售計劃。

租金仍有上升空間

“我們時刻都在檢視現(xiàn)有資產(chǎn)，透過持續(xù)的設(shè)施提升、優(yōu)化租戶組合、改善服務(wù)、引進更具吸引力的推廣活動等舉措，為顧客帶來最時尚及最切合需要的購物及生活體驗。這些軟實力都有助我們提升商場的人流、整體購物氛圍及銷售額，從而帶動我們的租金收入持續(xù)增長?！焙懵〉禺a(chǎn)助理董事關(guān)則輝在回應(yīng) 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時明確表示，相信目前內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)市場仍然有高速成長的空間。

他還表示，內(nèi)地商業(yè)物業(yè)市場依然龐大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)飽和。電商雖然銷售額增幅龐大，但是實體商場仍然是網(wǎng)上購物所不能替代的。正如視頻會議科技發(fā)展多時并普遍使用，但公務(wù)出差并無明顯減少；在網(wǎng)上觀看電影視頻，也不會取代電影院的生存空間，因為實體店能為顧客帶來獨特的體驗，是互聯(lián)網(wǎng)難以替代的。相信實體商場及網(wǎng)上購物平臺之間，并非零和游戲，而是兩者可以共存。

事實上，陳啟宗也曾表示，電商對恒隆廣場的沖擊并不大。他還就電商和實體商店的競爭有一個比較形象的說法：“網(wǎng)絡(luò)帶來的影響最可能是，一個知名品牌原來可能要開100家實體店，但是現(xiàn)在僅開20家就夠了，其余的交易都移到網(wǎng)上進行，如果你的商場排名到第二十一，這個品牌可能就不會選擇你。而恒隆的秘訣，就是要做那二十分之一?！?/p>

購物中心將趨兩極分化

電商時代，傳統(tǒng)零售類商業(yè)地產(chǎn)是否真如關(guān)則輝所言，仍然有很大的市場發(fā)展空間？要知道，去年“雙十一”在淘寶銷售額超過300億元時，阿里巴巴董事局主席馬云曾說，要用數(shù)字把商業(yè)地產(chǎn)虛高的房價打下去。

戴德梁行中國區(qū)戰(zhàn)略研究部主管ShaunBrodie說，雖然2013年內(nèi)地網(wǎng)上銷售達(dá)到1.85萬億元，比上年同期增長42％。但全社會消費品零售總額2013年是23.44萬億元，電商占的實際市場份額其實并不高。因此，對于實體商業(yè)，仍然有相當(dāng)大發(fā)展空間。這種增長空間反映在全國各地商場的持續(xù)增長。例如，上海中心商業(yè)區(qū)的購物中心和百貨公司在去年的最后一個季度租金環(huán)比上漲2.38％，達(dá)到每平方米每天61.43元。

第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可也對陳啟宗的觀點表示認(rèn)可。他表示，購物中心的商業(yè)價值目前更像處于一個調(diào)整階段，電商帶來的沖擊導(dǎo)致的一個結(jié)果是：購物中心可能更趨兩極分化，即強者愈強，而缺乏特色、定位不當(dāng)或選址不佳的項目將面臨極大挑戰(zhàn)。