每經編輯 每經記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

自2007年進入青島以來，中國海外發(fā)展有限公司 （00688，HK；以下簡稱中海地產）首次在山東主城區(qū)之外大規(guī)模拿地。由于所拿地塊緊鄰省級旅游度假區(qū)，亦令業(yè)內猜測，該項目或將成為中海地產為數(shù)不多的超過千畝的旅游地產項目。

《每日經濟新聞》記者多方了解到，中海地產的旅游項目已在云南、重慶等多地布局。由于商品房長期受制于政策因素的影響，以中高端住宅為主的中海地產也開始思考多元化之路。在此前的中海高層媒體聯(lián)誼會上，董事會主席郝建民明確表示，預計在未來5年，中海商業(yè)項目的建筑面積占比能達到20%。

做旅游地產可能性大/

據(jù)山東省即墨市國土資源局2月14日消息，中海地產成功競得即墨郊區(qū)田橫鎮(zhèn)13宗地塊，位于即墨田橫鎮(zhèn)王村中心社區(qū)附近，地塊總面積87.2萬平方米，總成交價約9.2億元，以住房用地為主。

目前，中海地產已經在山東開發(fā)中海銀海一號、中海清江華府等6個項目，但大多位于青島主城區(qū)。《每日經濟新聞》記者通過搜房網數(shù)據(jù)了解到，其樓盤以中高端住宅為主，均價在10000元~20000元/平方米不等。本次拿下超過千畝的青島的衛(wèi)星城市——即墨市郊區(qū)土地，則是中海地產首次大規(guī)模進軍山東非城區(qū)。

值得注意的是，該地塊毗鄰田橫島省級旅游度假區(qū)，目前該度假區(qū)尚未上報審批。按照規(guī)劃，區(qū)內48個村莊規(guī)劃為7大新型農村社區(qū)，5年內打造成一個國際生態(tài)旅游島的核心城區(qū)。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從拿地規(guī)模和地塊位置來看，預計中海地產在該地塊上做旅游地產項目的可能性比較大。目前青島旅游地產項目數(shù)量繁多，中海在這個時候進入，無疑會進一步加劇競爭。

目前，多家大型開發(fā)商均在青島布局旅游地產業(yè)務，包括萬達的東方影都影視產業(yè)園區(qū)、碧桂園十里金灘、萬科東郡等。

近日，記者就地塊規(guī)劃用途向中海地產方面發(fā)去采訪提綱，但截至發(fā)稿時，暫未獲得回復。

記者注意到，這并不是中海地產首個旅游地產項目。

此前，中國海外集團曾操作重慶南川區(qū)運作中海黎香湖項目，以黎香湖區(qū)和重慶市生態(tài)大觀園為景觀依托，該項目體量更加龐大，整個項目總占地2萬余畝，項目總投資超過100億元。該項目已于2012年入市，以別墅、洋房和公寓為主，目前均價8500元/平方米，高于搜房網上重慶郊區(qū)5092元左右的均價。

宋丁對《每日經濟新聞》記者表示，目前旅游地產在政策方面的優(yōu)勢雖然有所減弱，但還是較城區(qū)住宅、商業(yè)地產有較大的優(yōu)惠。一是地價相對低廉，有大量森林、荒地可改造利用；二是在郊區(qū)、農村拿地，可以獲得一些政策優(yōu)勢。此外，一般來說，旅游地產項目拿地規(guī)模大，項目回旋余地也會大一些。所以近幾年的旅游地產、健康地產，都是房地產的一大趨勢。

商業(yè)板塊看中寫字樓/

面對國內二三線城市住宅市場疲軟，中海地產和眾多房企巨頭一樣，開始思考下一顆棋子落在何處。在萬科試水購物廣場，保利、龍湖等宣布加碼商業(yè)比重時，中海地產也在低調試水旅游地產，成為又一個提出擴張商業(yè)的龍頭房企。

在此前的中海高層媒體聯(lián)誼會上，郝建民明確表示，目前公司商業(yè)地產項目在建樓面面積大約65萬平方米，占整體建筑面積的5%，未來5年商業(yè)地產項目的占比將提升到20%。他透露，加上中國建筑（601668，SH）旗下的商業(yè)地產項目，公司的商業(yè)項目資源約有300多萬平方米，因此5年內達到20%的目標并不難以實現(xiàn)。

對于具體形態(tài)，郝建民稱，目前電子商務對零售商業(yè)的沖擊影響較大，酒店商業(yè)項目也因為經營難度大而利潤較低。因此，公司未來在商業(yè)地產板塊會集中發(fā)展寫字樓綜合項目。

在中海地產的商業(yè)版圖中，包含了寫字樓、購物中心及星級酒店三部分。其中，“中海系”寫字樓定位高端，以香港“中國海外大廈”及內地各城市“中海廣場”、“中海國際中心”、“中海大廈”為代表，主要分布在香港及內地一二線城市。

事實上，在眾多開發(fā)商加持下，目前國內寫字樓供應量已經持續(xù)處于高位，而租金則微幅下跌。根據(jù)世邦魏理仕報告顯示，2013年第四季度，全國優(yōu)質寫字樓新增供應總量達176.7萬平方米，單季供應量創(chuàng)歷史新高，而全年供應總量接近500萬平方米，同比增長23.1%，新增供應中逾七成來自二線城市。根據(jù)統(tǒng)計，2013年全國主要市場優(yōu)質寫字樓平均租金水平環(huán)比下跌0.3%。

世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示，今年優(yōu)質寫字樓將迎來新的供應高峰。他表示，今年一線城市中，上海及深圳預計將有大量新增供應入市。部分二線城市在今年將迎來又一個供應高峰，預計未來二線城市整體空置率將繼續(xù)上行。

宋丁認為，中海地產選擇寫字樓項目，可能是考慮到與購物中心和酒店相比，當前寫字樓形態(tài)的商業(yè)機會比較多。但發(fā)展何種類型的商業(yè)，則要基于城市整體的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展狀況，也需要具體到各個城市、區(qū)域，看與市場需求是否匹配。