每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

昨日（2月13日），北京土地市場(chǎng)迎來(lái)春節(jié)后首拍，豐臺(tái)西局地塊與順義趙全營(yíng)鎮(zhèn)地塊合計(jì)拍出60.8億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，豐臺(tái)區(qū)西局地塊吸引了包括萬(wàn)科聯(lián)合體、龍湖、保利等近十家知名房企參與，最終被龍湖以35.7億元的總價(jià)收入囊中。順義趙全營(yíng)鎮(zhèn)地塊最終被和裕地產(chǎn)以25.1億元獲得。

據(jù)測(cè)算，豐臺(tái)區(qū)西局地塊的樓面價(jià)將近6萬(wàn)元/平方米?！澳壳霸摰貕K僅有5萬(wàn)平方米純市場(chǎng)化的商品住宅可供銷(xiāo)售，未來(lái)這部分將承擔(dān)整個(gè)地塊的利潤(rùn)目標(biāo)，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售單價(jià)將超過(guò)10萬(wàn)元大關(guān)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品規(guī)劃能力、高端資源的整合能力、營(yíng)銷(xiāo)能力提出了巨大挑戰(zhàn)?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

兩地塊高價(jià)成交/

昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，豐臺(tái)區(qū)西局商業(yè)金融用地，因?yàn)榈乩砦恢脙?yōu)越，吸引了10家房企參與競(jìng)拍。

據(jù)了解，該項(xiàng)目是西局村舊村改造項(xiàng)目一期，未來(lái)將建設(shè)居住、托幼、商業(yè)金融用地，地塊規(guī)劃建筑面積220201平方米，其中居住面積106536平方米，約占總建筑面積的一半，競(jìng)拍起始價(jià)24.1億元。

競(jìng)拍開(kāi)始，眾房企紛紛積極應(yīng)價(jià)，在經(jīng)歷了15輪競(jìng)拍后，保利以35.7億元觸到合理價(jià)格上限。在隨后的限價(jià)房競(jìng)拍階段，起拍面積輕松從最初的1000平方米增加到4萬(wàn)平方米，接下來(lái)的競(jìng)價(jià)階梯也降低到2000平方米，這期間龍湖也僅舉牌三次便以配建54000平方米保障房將地塊收入囊中。

“西局地塊位居西南三環(huán)邊，被地鐵14號(hào)線(xiàn)、9號(hào)線(xiàn)、10號(hào)線(xiàn)三軌環(huán)繞，地理位置、交通條件較好，是近年來(lái)北京市出讓的為數(shù)不多的四環(huán)內(nèi)宅地，引來(lái)眾多房企的‘覬覦’是意料之中的結(jié)果?！比螁Ⅵ螌?duì)此說(shuō)道。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該地塊限價(jià)房?jī)r(jià)格達(dá)到了2.1萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)接近目前北京市自住型商品房的價(jià)格，“這也是第一次限價(jià)房?jī)r(jià)格超過(guò)2萬(wàn)”。

據(jù)記者了解，該地塊除了不可銷(xiāo)售的配建部分，還包括大約10.71萬(wàn)平方米的商業(yè)還建，根據(jù)實(shí)際成交結(jié)果，西局地塊需配建54000平方米限價(jià)商品住房，扣除配建限價(jià)商品房以及還建的商業(yè)部分后該地塊的樓面價(jià)格約為6萬(wàn)元/平方米。去年，同樣位于西三環(huán)與西南三環(huán)附近的玉淵潭地塊與夏家胡同兩塊熱地，其住宅部分的實(shí)際樓面價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右。

在隨后順義區(qū)趙全營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)E1-03、E3-03、E3-04等地塊 （原板橋二期）的競(jìng)拍爭(zhēng)奪中，和裕地產(chǎn)擊敗首創(chuàng)、龍湖葛洲壩聯(lián)合體、K2地產(chǎn)，以25.1億元總價(jià)，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍配建1.2萬(wàn)平方米自住型商品房的條件獲得該地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。

對(duì)此，張大偉告訴記者，該地塊中限價(jià)房及自住房成本全部按照5000元/平方米計(jì)算的話(huà)，可以分擔(dān)4.52億的土地成本。商品房部分合計(jì)10.47萬(wàn)平方米，樓面價(jià)大約在1.96萬(wàn)元/平方米，如果減去其中的小學(xué)等用地，樓面價(jià)將超過(guò)2萬(wàn)。

房企加速一線(xiàn)城市拿地/

在昨日出讓的西局地塊中，據(jù)記者了解，該地塊現(xiàn)狀僅為“三通一平”的施工標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商還需要通排水、電信、供暖、燃?xì)?、道路，才能達(dá)到“七通一平”的交付入住標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商在施工過(guò)程中還需要付出大量成本。

對(duì)此，任啟鑫告訴記者，該地塊以樓面價(jià)6萬(wàn)元/平方米拍出，僅有5萬(wàn)平方米純市場(chǎng)化的商品住宅可供銷(xiāo)售，未來(lái)這部分將承擔(dān)整個(gè)地塊的利潤(rùn)目標(biāo)，預(yù)計(jì)售價(jià)將超過(guò)10萬(wàn)元大關(guān)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品規(guī)劃能力、高端資源的整合能力、營(yíng)銷(xiāo)能力提出了巨大挑戰(zhàn)。

而這也是龍湖2014年首次在京拿地，此前2013年龍湖僅收獲昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一宗地塊。

對(duì)于資源稀缺的城區(qū)地塊來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商并不畏懼其高企的樓面地價(jià)。2013年，北京四環(huán)內(nèi)出讓的地塊僅為三宗，從玉淵潭地塊到夏家胡同、農(nóng)展館地塊，土地成本已經(jīng)一再居高，在任啟鑫看來(lái)，這無(wú)疑將加大未來(lái)高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

但高地價(jià)以及巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力并沒(méi)有阻止開(kāi)發(fā)商回歸一線(xiàn)城市的腳步。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測(cè)，十家標(biāo)桿房企1月權(quán)益購(gòu)地金額接近去年月度高位，達(dá)到372億元。其中，一線(xiàn)城市購(gòu)地支出達(dá)到近三年最高，達(dá)到229億元，顯著高于去年平均水平?！帮@示出一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)，雖然價(jià)格高企，但對(duì)標(biāo)桿房企依然具有很強(qiáng)的吸引力?！睆埓髠フf(shuō)道。

據(jù)記者了解，2014年開(kāi)年，北京土地市場(chǎng)連創(chuàng)新高。1月份土地出讓金達(dá)到400億，住宅用地的成交宗數(shù)更是創(chuàng)下了6年來(lái)新高，2月份土地成交總額有望再破400億。對(duì)此，任啟鑫表示，在高周轉(zhuǎn)時(shí)代，預(yù)計(jì)下半年開(kāi)始樓市格局就將逐漸出現(xiàn)調(diào)整，樓市庫(kù)存壓力緩解的同時(shí)，高端市場(chǎng)價(jià)格趨高、競(jìng)爭(zhēng)走向激烈也已成定局。