每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司 （以下簡(jiǎn)稱首創(chuàng)置業(yè)）日前在香港召開全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，其總裁唐軍在透露2014年銷售目標(biāo)為280億元的同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)也公布了新訂立的五年戰(zhàn)略規(guī)劃。

據(jù)唐軍介紹，首創(chuàng)置業(yè)將發(fā)展三方面的業(yè)務(wù)：住宅開發(fā)、住宅產(chǎn)業(yè)綜合體和城市核心綜合體，目標(biāo)是于2018年達(dá)到簽約銷售超過(guò)600億元，物業(yè)投資額達(dá)到200億元，并躋身行業(yè)前20名。

克爾瑞研究總監(jiān)薛建雄在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，首創(chuàng)置業(yè)近幾年比較激進(jìn)，策略也較到位，以目前的貨值，280億元的銷售目標(biāo)或可實(shí)現(xiàn)。但對(duì)于2018年的目標(biāo)，如果突增多個(gè)項(xiàng)目，管理或不能同時(shí)跟進(jìn)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)尚有壓力。

今年銷售目標(biāo)280億元/

據(jù)了解，首創(chuàng)置業(yè)2013年的銷售目標(biāo)是200億元，而今年將銷售目標(biāo)提高了不少。

對(duì)于2014年的發(fā)展計(jì)劃，首創(chuàng)置業(yè)表示公司將繼續(xù)優(yōu)化貨源結(jié)構(gòu)和區(qū)域聚焦，整體可售貨源將進(jìn)一步增加，2014年，首創(chuàng)置業(yè)整體可售貨源預(yù)計(jì)將超過(guò)400萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額280億元以上。

首創(chuàng)置業(yè)2013年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，首創(chuàng)置業(yè)及其合營(yíng)公司、聯(lián)營(yíng)公司售樓簽約面積約為192萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)11%，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額約為196億元，較去年同期大幅增長(zhǎng)48%。其中住宅產(chǎn)品簽約面積175萬(wàn)平方米；簽約銷售金額約為168億元。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)，需要滿足一定的存貨可銷售，未來(lái)的可結(jié)轉(zhuǎn)收入，還有一個(gè)是2014年的可售面積。以目前的貨值估算，對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)全年的目標(biāo)或有所保證。

在首創(chuàng)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)投資者關(guān)系主管馮瑜堅(jiān)表示，新的五年戰(zhàn)略規(guī)劃，實(shí)際上2014年只是五年戰(zhàn)略規(guī)劃中的一年，也是非常關(guān)鍵的一年；從600億元往下倒推回來(lái)，今年至少完成280億元，這是一個(gè)目標(biāo)和方向。

高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式待考/

不過(guò)，在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)600億元的銷售目標(biāo)并非易事。

薛建雄認(rèn)為，首創(chuàng)置業(yè)的大致模式，是利用海外發(fā)債的低融資方式，在一、二線城市郊區(qū)、外圍開發(fā)中大型樓盤，以低價(jià)格吸引一、二線城市的剛需群體。

馮瑜堅(jiān)也指出，從2014年的貨源情況來(lái)看，剛需至少占了80%；在純住宅的剛需比例達(dá)90%。

據(jù)悉，首創(chuàng)置業(yè)2014年將順應(yīng)政府政策及市場(chǎng)需求的變化，加大對(duì)剛性需求及快速周轉(zhuǎn)類型產(chǎn)品的投資開發(fā)，并將在核心區(qū)域如北京、上海等城市拿地，當(dāng)中北京和天津的土地儲(chǔ)備投資占比達(dá)77%。預(yù)計(jì)2014年全年的土地投資約為100億元。

薛建雄表示，銷售額500億元以上是房企的一道門檻。當(dāng)一個(gè)公司項(xiàng)目量過(guò)大時(shí)，一些中小項(xiàng)目，集團(tuán)并不能全程控制，就導(dǎo)致工程、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)配合不力，各業(yè)務(wù)板塊容易造成資金流失，使得項(xiàng)目處于艱難的虧損狀態(tài)。

簡(jiǎn)而言之，企業(yè)的管控項(xiàng)目越少，集中度越高，銷售額的可增長(zhǎng)性就越大。

薛建雄補(bǔ)充認(rèn)為，一些“小而精”項(xiàng)目要求房企有一定品牌溢價(jià)能力才能賺錢。首創(chuàng)置業(yè)在開發(fā)大盤上有所建樹，但在多個(gè)項(xiàng)目管理上仍需提高。

馮瑜堅(jiān)表示，首創(chuàng)置業(yè)拿到土地以后8個(gè)月就開盤，最快的5個(gè)月就可以開盤，這也非常符合政府政策的引導(dǎo)，還有整個(gè)市場(chǎng)剛需的需要。這是一個(gè)貢獻(xiàn)規(guī)模和現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)，雖然初始投資比較大，但是6到8個(gè)月就回收了。

但自住型商品房產(chǎn)品供應(yīng)量加大，無(wú)疑對(duì)首創(chuàng)置業(yè)的高周轉(zhuǎn)形成了一定的沖擊。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，盡管北京很多房企也涉足了自住型商品住房，但各自的“體質(zhì)”不一樣。很多大型房企的自住型商品房充當(dāng)了陪襯的作用。但對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)來(lái)說(shuō)，此類產(chǎn)品更多地意味著一種負(fù)擔(dān)。

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)認(rèn)為，其涉足自主型商品住房，會(huì)喪失更靈活的定價(jià)權(quán)，盈利的空間受到了擠壓。因此目前來(lái)看，首創(chuàng)置業(yè)的高調(diào)能否帶來(lái)真正的業(yè)績(jī)擴(kuò)大，仍需要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。