每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

中國指數(shù)研究院報(bào)告顯示，1月份監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，有36個(gè)城市的樓市成交量環(huán)比下降。與樓市成交清淡形成對(duì)比的是，近期土地市場(chǎng)持續(xù)亢奮，而“房冷地?zé)?rdquo;背后暗流涌動(dòng)：樓市成交遇冷主要原因是房企庫存較低，供應(yīng)放緩，但房?jī)r(jià)上漲壓力猶存；地價(jià)走高則警示著房企開發(fā)成本的進(jìn)一步抬升；此外，上市房企的股價(jià)即使在各大龍頭紛紛發(fā)布靚麗銷售數(shù)據(jù)的情況下依然持續(xù)低迷，或許是資本市場(chǎng)對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)的提前反應(yīng)。

1月樓市成交像天氣一樣遇冷。

近日，中國指數(shù)研究院（以下簡(jiǎn)稱中指院）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，有36個(gè)城市樓市成交量環(huán)比下降，占比八成。其中蚌埠跌幅最大，為56.78%；1月監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市成交量均出現(xiàn)環(huán)比下降，其中深圳降幅達(dá)到44.4%。

昨日（2月9日），鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，1月樓市成交量大幅下降，一是受今年春節(jié)提前的影響，二是銀行房貸趨緊導(dǎo)致部分交易成交周期變長(zhǎng)。

此外，高企的房?jī)r(jià)也使得部分剛需購房者首付壓力陡增，觀望情緒較濃。

供應(yīng)偏少拉低成交量

中指院2014年1月監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，有36個(gè)城市樓市成交量環(huán)比下降，其中蚌埠降幅最大，為56.78%；其次是大連，環(huán)比下降53.11%。而在成交量環(huán)比上漲的城市中，廈門漲幅最大，為1919.78%；其次是南昌，上漲473.82%。

值得一提的是，1月北、上、廣、深4個(gè)一線城市樓市成交集體遇冷，其中上海商品住宅成交環(huán)比下降30.65%；深圳一手住宅成交環(huán)比下降45.5%，同比下降70.4%。

除春節(jié)因素外，供應(yīng)偏少也拉低了樓市成交量。張旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，與往年同期相比，因今年供應(yīng)規(guī)模有限，北京1月份純商品住宅成交量較2013年1月大幅下滑超五成，在近5年同期中，僅高于2012年市場(chǎng)下調(diào)期。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2013年12月以來，樓市新增供應(yīng)一反往年常態(tài)，明顯減少，且從去年12月底到今年1月上、中旬，北京還出現(xiàn)了連續(xù)20余天的供應(yīng)“空窗期”。

雖然1月19日北京一天有兩個(gè)高端項(xiàng)目入市，但張旭表示，整體來看，自“京七條”落地以來，北京對(duì)于新建商品住宅入市價(jià)格的控制會(huì)繼續(xù)收緊。

此外，1月份深圳獲得預(yù)售許可的項(xiàng)目?jī)H2個(gè)，獲批房源為176套和4147套。開發(fā)商入市意愿較淡，推售項(xiàng)目銳減。

鏈家地產(chǎn)報(bào)告稱，大量定位于剛需和改善需求的項(xiàng)目入市也會(huì)受到政策管制，未來新建商品住宅供應(yīng)難有大幅上漲。

房?jī)r(jià)仍面臨上漲壓力

盡管許多城市成交量遇冷，但是房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大。

中指院數(shù)據(jù)顯示，十大城市綜合指數(shù)連續(xù)20個(gè)月上漲，1月平均上漲0.72%，漲幅較上月擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)，且10個(gè)城市環(huán)比均上漲。

其中，北京漲幅較上月擴(kuò)大1.75個(gè)百分點(diǎn)至2.05%，漲幅最大；上海上漲1.11%；廣州、重慶、武漢和杭州的漲幅介于0.5%和1.0%之間。

就漲幅最大的北京而言，張旭向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，預(yù)計(jì)節(jié)后新建商品住宅需求會(huì)繼續(xù)釋放，成交量上漲，而供應(yīng)相對(duì)滯后，庫存會(huì)繼續(xù)維持低位。從1月份數(shù)據(jù)來看，庫存頻頻探底，至1月底已跌破5.6萬套，短期內(nèi)沒有大幅反彈的可能，價(jià)格上漲壓力依然較大。

中指院數(shù)據(jù)顯示，1月份很多城市去庫存化明顯加快，深圳商品住宅可售面積直降68.38萬平方米；北京緊隨其后，下降62.26萬平方米；廣州、南京、寧波去庫存都超過10萬平方米；僅青島、上海庫存增加，分別提高25.5萬平方米和21.8萬平方米。

2013年底，北、上、廣、深及一些房?jī)r(jià)漲幅較快的二三線城市紛紛出臺(tái)“加強(qiáng)版”調(diào)控政策，比如“京七條”加大自住房供應(yīng)，收緊貸款；“滬七條”提高二套房首付至70%等。張旭認(rèn)為，在新一輪政策收緊的周期內(nèi)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)較2012年的回暖期有所降溫，但短期內(nèi)不會(huì)再出現(xiàn)上一輪調(diào)控導(dǎo)致的深度下調(diào)。

偉業(yè)我愛我家報(bào)告稱，2014年初，北京、上海、深圳等重點(diǎn)城市土地交易市場(chǎng)熱度不減，1月份北京土地出讓金額高達(dá)406億元，上海超過200億元，二線城市的杭州土地出讓金也將近340億元。土地供應(yīng)的增加將促進(jìn)未來房源供應(yīng)量增多，從而有效緩解供需矛盾。

張旭還表示，經(jīng)過一輪市場(chǎng)下調(diào)和恢復(fù)周期后，開發(fā)商意識(shí)到，相比“多囤地、慢開發(fā)”的經(jīng)營模式所加深的負(fù)債成本和節(jié)奏緩慢，“高周轉(zhuǎn)”銷售策略更適應(yīng)當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，從供應(yīng)層面上看，未來開發(fā)商主觀推盤意愿較強(qiáng)。

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去年四季度浙江房?jī)r(jià)同比漲7.1%

每經(jīng)記者 徐超 發(fā)自杭州

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從國家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)獲悉，2013年四季度浙江11個(gè)設(shè)區(qū)市城區(qū)新建住宅的銷售價(jià)格，同比上漲7.1%。數(shù)據(jù)顯示，2013年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資共6216億元，其中來自民間的投資金額為4971億元，占比近80%，全民房產(chǎn)成為浙江經(jīng)濟(jì)一大特點(diǎn)。

杭州、金華、寧波漲幅居前三

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)提供的數(shù)據(jù)，2013年10~12月,浙江新建住宅銷售價(jià)格同比分別上漲6.8%、7.3%、7.2%，四季度7.1%的漲幅比三季度擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。

但浙江11個(gè)城市的房?jī)r(jià)分化明顯。去年四季度11個(gè)城市中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲的有10個(gè)，下跌的有1個(gè)，漲幅前3位分別為：杭州（10.9%）、金華（7.4%）、寧波（6.8%）；僅溫州出現(xiàn)下跌，四季度同比下跌1.8%。

對(duì)此，一位浙江統(tǒng)計(jì)部門工作人員分析稱，由于2012年浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，嚴(yán)格的 “限購”、“限價(jià)”、“限貸”等宏觀調(diào)控措施促使房地產(chǎn)企業(yè)采取了“以價(jià)換量”策略，浙江新建住宅銷售價(jià)格由此下跌明顯。

2013年，宏觀調(diào)控效果趨減，剛性需求釋放，浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖，成交量增長(zhǎng)強(qiáng)勁，價(jià)格環(huán)比持續(xù)上漲，同時(shí)受2012年四季度基期價(jià)格較低影響，2013年四季度浙江新建住宅銷售價(jià)格與上年同期相比漲幅較大。

浙江省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，浙江2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資共6216億元，比2012年增長(zhǎng)18.9%。2013年浙江商品房銷售額達(dá)5396億元，增長(zhǎng)26.6%；銷售面積4887萬平方米，增長(zhǎng)22.0%。

雖然銷售額和投資額最高的仍然是住宅，但是辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別以23.4%和22.7%的投資增長(zhǎng)率，完勝住宅19.0%的投資增長(zhǎng)率，這似乎驗(yàn)證了業(yè)界對(duì)住宅逐漸進(jìn)入滯漲、商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)加快的論斷。

杭州存量房創(chuàng)新高

杭州樓市在賣地額不斷創(chuàng)歷史新高的情況下，存量房也是“芝麻開花節(jié)節(jié)高”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前曾報(bào)道稱，杭州市2013年的存量商品房超過11萬套，按照杭州市區(qū)2012年全年成交84800套的銷售速度算，全部消化完可能要16個(gè)月。

與此同時(shí)，杭州的土地市場(chǎng)卻持續(xù)火爆，2014年1月就賣地298.5億元，是已有記錄的單月成交最高額。杭州市國土局發(fā)布的《2014年杭州城區(qū)經(jīng)營性用地推介手冊(cè)》第一期顯示，主城區(qū)今年計(jì)劃出讓的經(jīng)營性用地73宗3622畝（含已公告地塊）以及部分當(dāng)前具備條件的優(yōu)質(zhì)地塊21宗990畝，而2013年杭州（包括主城區(qū)、蕭山和余杭）出讓土地225宗，出讓總收入為1326.9億元，較2012年翻倍，同時(shí)也創(chuàng)杭州土地出讓收入新紀(jì)錄。

杭州某上市房企的董秘曾對(duì)記者表示，包括杭州在內(nèi)的浙江樓市還有上升的空間，但主要集中在幾個(gè)市一級(jí)的主要城市，浙江三四線城市，未來房?jī)r(jià)可能會(huì)持平。

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土地市場(chǎng)

北京“房冷地?zé)?rdquo;2月土地出讓金有望突破400億

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

在經(jīng)歷了春節(jié)長(zhǎng)假這一傳統(tǒng)樓市淡季之后，北京商品房市場(chǎng)暫時(shí)處于“冬眠”狀態(tài)，但土地市場(chǎng)持續(xù)升溫。

昨日 （2月9日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站了解到，即將在2月出讓的經(jīng)營性地塊合計(jì)有16宗，合計(jì)建設(shè)用地面積為242.6萬平方米，其中已經(jīng)公示了掛牌起拍價(jià)格的7宗地塊，總底價(jià)已經(jīng)達(dá)到175.16億元。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份北京土地市場(chǎng)共成交26宗，累計(jì)吸金405.92億元，僅次于去年11月406.98億元的月成交高點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，預(yù)計(jì)北京2月土地出讓金有望再次突破400億元。

房企搶地“儲(chǔ)糧”

“從去年開始，市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)調(diào)轉(zhuǎn)，一二線市場(chǎng)企穩(wěn)回升，主流地產(chǎn)商紛紛回歸一二線。更多的本土開發(fā)商以及外來開發(fā)企業(yè)都將目光盯緊了北京。”北京一位房企人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

的確，從去年大舉進(jìn)京的恒大、泰禾，再到今年重返大本營的遠(yuǎn)洋，標(biāo)桿房企拿地路徑改變的同時(shí)直接加大了區(qū)域土地爭(zhēng)奪的熱潮。

據(jù)克而瑞咨詢CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1月份北京共有26宗地塊出讓，其中19宗經(jīng)營性用地，面積達(dá)300.11萬平方米，同比增長(zhǎng)74%；土地成交平均樓面價(jià)提升31%，達(dá)到了1.34萬元/平方米，平均溢價(jià)率達(dá)62%。

值得注意的是，在1月份成交的26宗地塊中，住宅用地再次成為主力，達(dá)到了11宗。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，這一成交記錄創(chuàng)下2009年以來連續(xù)6年的同期新高。與此同時(shí)，自住商品房用地持續(xù)保持高占比，在1月份成交的11宗住宅用地中，含有自住型商品房的地塊就占10宗。

“一方面，在政策長(zhǎng)期的市場(chǎng)化導(dǎo)向下，開發(fā)商對(duì)于一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心更加趨于明朗，在資金充裕的年初，拿地欲望本就普遍較強(qiáng)。另一方面，自住商品房用地持續(xù)增加，導(dǎo)致了純商品房用地減少，客觀上也加劇了土地競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，加之政府在年初推地力度較大，導(dǎo)致土地市場(chǎng)供需兩旺。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年土地市場(chǎng)供應(yīng)將繼續(xù)增加，預(yù)計(jì)北京2月土地出讓金有望再次突破400億元。“從短期看，地王依然會(huì)頻現(xiàn)，但供應(yīng)的增加對(duì)緩解后市的供需結(jié)構(gòu)壓力有較大作用，2014年的房?jī)r(jià)漲幅將有所緩解。”

住宅庫存創(chuàng)新低

不同于土地市場(chǎng)的火爆，北京一二手商品房市場(chǎng)則是一片冷清。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年1月，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數(shù)、成交面積環(huán)比、同比均出現(xiàn)大幅萎縮。同時(shí)，6908套的月成交量成為自2006年商品住宅網(wǎng)簽以來的第二低位。

北京二手住宅市場(chǎng)也延續(xù)了2013年末以來的降溫趨勢(shì)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，1月北京二手住宅成交8772套，成交量環(huán)比下降20.1%，同比降55.2%；成交均價(jià)為29502元/平方米，環(huán)比下降1.87%，連續(xù)兩月環(huán)比下降。

任啟鑫認(rèn)為，1月份北京樓市供需雙方的大幅萎縮，既有春節(jié)淡市的傳統(tǒng)因素影響，也有今年的特殊情況。“在2013年年底限價(jià)令再次趨緊、信貸政策收縮、自住商品房供應(yīng)提速、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐漸變化等多方因素作用下，短期內(nèi)房企觀望與惜售的情緒不斷加重，推盤積極性降至歷史冰點(diǎn)，成為1月份供需乏力的根本原因。”

值得注意的是，供應(yīng)的不足導(dǎo)致當(dāng)前市場(chǎng)庫存進(jìn)一步下降。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至1月末，北京商品住宅庫存量?jī)H為55078套，創(chuàng)下歷史新低。同時(shí)，1月份接近7000套的消化量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新增的2500套供量，供需比接近1:3。

“從2月下旬開始，項(xiàng)目開盤量才會(huì)逐步增加，因此短期內(nèi)供需壓力仍將存在。”任啟鑫指出。

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資本市場(chǎng)

銷售火爆難擋地產(chǎn)股低迷悲觀預(yù)期或抬升房企融資成本

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

2013年，得益于國內(nèi)樓市火爆的銷售，主流房企銷售額屢創(chuàng)新高，千億房企更是大幅擴(kuò)容至7家。但與之相對(duì)的是，主流上市房企股價(jià)自2013年起持續(xù)下跌，多數(shù)企業(yè)股價(jià)跌幅近三成，低迷的股價(jià)和絢麗的銷售業(yè)績(jī)形成了強(qiáng)烈反差。

但與資本市場(chǎng)的悲觀情緒相比，地產(chǎn)公司則樂觀得多?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)上市房企均上調(diào)了今年的銷售目標(biāo)，部分公司更是出手回購股票以提振投資者信心。在房企業(yè)績(jī)與股價(jià)持續(xù)背離的背后，到底是資本市場(chǎng)過度悲觀，還是房企大佬們過于樂觀？

業(yè)績(jī)與股價(jià)背離

作為上市房企的龍頭股，萬科與恒大于近日發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)十分靚麗：萬科1月份實(shí)現(xiàn)銷售額276.5億元，接近去年全年1709億元銷售額的六分之一；恒大則實(shí)現(xiàn)銷售額110.4億元，環(huán)比大增52%，實(shí)現(xiàn)今年1100億元銷售目標(biāo)的10%。

實(shí)際上，自2013年初以來，國內(nèi)主流房企銷售額持續(xù)上漲。研究機(jī)構(gòu)克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年由于大體量擴(kuò)張的規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)，國內(nèi)大型房企業(yè)績(jī)普遍超水平增長(zhǎng)，前50家房企銷售總額達(dá)21355億元，千億房企擴(kuò)張至7家，銷售額超500億元的房企增至21家。

然而，靚麗的銷售業(yè)績(jī)并未獲得投資者的認(rèn)同。通達(dá)信統(tǒng)計(jì)顯示，從2013年1月4日至2014年2月7日，房地產(chǎn)板塊指數(shù)跌幅達(dá)到20.15%，同期滬深300指數(shù)跌幅僅為13.28%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自2013年8月以來，已公布增發(fā)方案的31家A股房企中，有22家房企跌破預(yù)期中的定增發(fā)行價(jià)。近日，榮盛發(fā)展發(fā)布公告稱，由于目前股價(jià)已低于12.93元/股的發(fā)行底價(jià)，未來發(fā)行將面臨較大的銷售壓力，經(jīng)研究決定撤回再融資申請(qǐng)文件。

資本市場(chǎng)過度悲觀？

彭博發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，2013年中國房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)歷了輝煌的一年，利率水平低且住宅政策寬松是銷售大增的原因。2014年開發(fā)商若要實(shí)現(xiàn)同樣的銷售水平，則需要存在同樣有利的大環(huán)境以及強(qiáng)勁的客戶需求。但住宅抵押貸款收緊、農(nóng)村土地新政策實(shí)施等可能會(huì)讓房地產(chǎn)行業(yè)放慢腳步，這意味著上市房企2013年的輝煌業(yè)績(jī)很難在2014年重演。

易居中國分析師薛建雄向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)銷售與地產(chǎn)股走勢(shì)出現(xiàn)嚴(yán)重背離，反映的是在土地價(jià)格不斷攀升的情況下，上市房企利潤被進(jìn)一步攤薄，利潤前景不容樂觀。

此外，融資成本的不斷提高成為壓制地產(chǎn)股估值的重要因素。

但與資本市場(chǎng)的悲觀預(yù)期相對(duì)應(yīng)的是，開發(fā)商對(duì)于2014年卻抱著相當(dāng)樂觀的態(tài)度。

記者發(fā)現(xiàn)，多家主流房企均上調(diào)今年銷售目標(biāo)，綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)今年的銷售目標(biāo)高達(dá)2400億元，較去年大幅增加47%；融創(chuàng)中國銷售目標(biāo)為650億元，較去年增幅接近30%。

此外，恒大、SOHO中國等部分內(nèi)房股選擇以回購股票提振投資者信心。從今年1月27日至今，恒大共斥資16.8億元回購股份。

到底是資本市場(chǎng)過于悲觀還是開發(fā)商過于樂觀？目前尚不得而知，但盛富資本和協(xié)縱國際總裁黃立沖提醒，如果地產(chǎn)股長(zhǎng)期低迷，將進(jìn)一步提高上市房企的融資成本，導(dǎo)致資金面更加惡化。