每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

雖然很多房企都希望能在2014年上半年完成主要的銷(xiāo)售任務(wù)，但計(jì)劃能否最終實(shí)現(xiàn)，還要看房地產(chǎn)調(diào)控政策的指向。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，歷年來(lái)的宏觀調(diào)控政策多在上半年出臺(tái)，因此上半年的政策風(fēng)向值得重視。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2014年應(yīng)該還會(huì)出臺(tái)一些調(diào)控政策，以保持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性?！斑^(guò)去的政策取向是正確的，即不斷增加供給、減少需求。尤其是增加中小戶型商品房、保障房供給，抑制投資性和投機(jī)性需求?！?/p>

不過(guò)，2014年的調(diào)控政策是否會(huì)像過(guò)去幾年一樣，給市場(chǎng)帶來(lái)短至3個(gè)月，長(zhǎng)至1年的市場(chǎng)觀望，卻是未知數(shù)。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，調(diào)控政策將在不同城市出現(xiàn)分化。

調(diào)控方向：不同城市政策分化

趙秀池表示，一線城市、熱點(diǎn)城市仍然會(huì)限購(gòu)、限貸。各城市應(yīng)該根據(jù)自己的城市規(guī)模與戶籍制度改革、未來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃落實(shí)差異化政策，財(cái)稅、信貸、行政、土地調(diào)控等手段仍然會(huì)繼續(xù)運(yùn)用。

陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，新一屆政府上任以來(lái)，把房地產(chǎn)做淡化、低調(diào)處理的特色非常明顯，不再刻意突出中央政府在調(diào)控中的主導(dǎo)角色，而是突出地方政府在調(diào)控當(dāng)中的主體作用。因此，未來(lái)的調(diào)控會(huì)更多調(diào)動(dòng)地方的積極性，以地方為主是政策的一個(gè)趨勢(shì)；分類管理、化整為零的提法，就是由地方來(lái)承擔(dān)調(diào)控的主體責(zé)任，中央不再統(tǒng)一發(fā)號(hào)施令，一刀切；未來(lái)的地方政府在調(diào)控當(dāng)中，會(huì)有更積極的表現(xiàn)空間，有些城市會(huì)進(jìn)一步收緊，有一些城市會(huì)逐步放松，政策方面會(huì)出現(xiàn)明顯的差別化。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，實(shí)際上國(guó)家樓市監(jiān)管部門(mén)一直注重政策的差異化，但2014年這種傾向會(huì)加重。原因在于，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度等基礎(chǔ)工作的推進(jìn)，樓市差異化調(diào)控能落到實(shí)處，而不像過(guò)去更多地停留在口號(hào)上。

克而瑞發(fā)布的《地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)》指出，2013年第四季度 RMI指 數(shù) （RealEstateManagersIndex，房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)）為60.02，環(huán)比小幅下降0.84點(diǎn)，為2010年以來(lái)的第三高。在經(jīng)歷了第三季度的大幅沖高后，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)理人對(duì)2013年四季度的信心出現(xiàn)回落。

陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，未來(lái)調(diào)控仍然會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)速度有所影響，但影響大小取決于公司自身整體策略和項(xiàng)目定位，企業(yè)間的分化將更為明顯。

成交影響：市場(chǎng)不會(huì)比去年好

嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前很多房企加大了對(duì)政策的學(xué)習(xí)。此前一些企業(yè)高估自身實(shí)力，但“限購(gòu)限貸”等政策持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，暫時(shí)看不到終止的時(shí)間表。這樣一來(lái)，房企必須調(diào)整相應(yīng)的戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略調(diào)整包括以下幾個(gè)要點(diǎn)：一是產(chǎn)品線重塑，二是區(qū)域識(shí)別成為企業(yè)的關(guān)注對(duì)象，三是模式要進(jìn)行創(chuàng)新。政策大網(wǎng)鋪開(kāi)，房企如果沒(méi)有創(chuàng)新，很難超越常規(guī)盈利的獲取。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，調(diào)控政策可能不會(huì)出現(xiàn)大幅加碼，更多的是一些長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的加強(qiáng)，例如可能涉及房地產(chǎn)稅的立法、貨幣直接融資、加大保障房的比例等。

陳晟預(yù)測(cè)2014年市場(chǎng)會(huì)比較平淡，不會(huì)比2013年好，最樂(lè)觀的估計(jì)是和2013年的市場(chǎng)持平。這一觀點(diǎn)被很多機(jī)構(gòu)認(rèn)同。第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可也認(rèn)為，2014年上半年住宅市場(chǎng)成交量將維持平穩(wěn)甚至微降，全年住宅成交價(jià)格的漲幅將僅有5%。