每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

樓市大決戰(zhàn)能不能提前到上半年，一定程度上取決于項目的施工速度。在絕大多數(shù)品牌房企實施產(chǎn)品標準化開發(fā)后，速度已經(jīng)不是問題。只要交地，很多項目都可以在8個月內(nèi)入市，有些項目甚至只需要6個月時間就可以上市。

然而，對于房企來說，走高周轉(zhuǎn)之路又面臨怎樣的機遇和挑戰(zhàn)？

“高周轉(zhuǎn)”路線將繼續(xù)

2013年以來，“高周轉(zhuǎn)”成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪多位開發(fā)商人士了解到，2014年將有更多的房企轉(zhuǎn)型高周轉(zhuǎn)路線。

按照一般房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏，在獲取項目后，會先進行產(chǎn)品定位和策劃，再委托設計單位做方案和施工圖，期間將會展開多次討論與評審，如此一來，從拿地到開工，短則8個月，長則一年。

但如果將視線鎖定在萬科、恒大、龍湖等標桿房企，通常僅需要3、4個月，到第8、9個月就可以開盤銷售，而其他一般企業(yè)這時往往還沒有開工。以萬科內(nèi)部奉行的“5986”原則為例，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅。

在開發(fā)成本越來越高的時代，“快”成為制勝法寶?！凹僭O項目獲取費用是10億元，按照11%行業(yè)平均負債利率計算，每天的資金成本就是30萬元，150天就是4500萬元。在所謂討論優(yōu)化、研發(fā)創(chuàng)新或追求完美的過程中，相當于5000萬元的利潤就悄然無息地蒸發(fā)了?！碧m德咨詢總裁宋延慶對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道。

“所以現(xiàn)在我們都不能等，不會說像以前去等土地升值，每年耗費的巨額資金成本根本不能想象，只能盡最大努力加快速度開發(fā)?！北本┮晃环科笕耸繉Α睹咳战?jīng)濟新聞》記者表示。

的確，高地價已經(jīng)不斷侵蝕房地產(chǎn)行業(yè)的盈利狀況。據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍皮書2013》顯示，隨著市場的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率也將越來越低，預計“年均凈利潤率降低1個百分點”的趨勢將會持續(xù)下去。根據(jù)預計，到2015年房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤率將觸及“10%警戒線”。同時，不同房地產(chǎn)企業(yè)之間的盈利能力也進一步呈現(xiàn)出加劇分化的趨勢。

標準化意在提高凈利潤率

“預計未來5~10年，快速周轉(zhuǎn)模式依然是主流，主要原因就是企業(yè)要搶占市場份額。”宋延慶對《每日經(jīng)濟新聞》記者指出。

宋延慶補充說道，事實證明，只要能實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，利潤率和杠桿率也能隨之提高?！?013年四季度是推盤的高峰期，從2014年的市場來看，整體也會有所加快，一般都建議房企在上半年完成整體銷售的60%~70%?！?/p>

據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍皮書2013》統(tǒng)計，目前百強房企中92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和產(chǎn)品標準化開發(fā)，每個企業(yè)平均有3.7個產(chǎn)品線。

根據(jù)蘭德咨詢測算結(jié)果顯示，同等規(guī)模的項目，開發(fā)周期每增加一個月，由于資金成本、管理費用等隨之增加，項目投資回報率將會降低0.8個百分點左右；反之，開發(fā)周期每縮短一個月，項目投資回報率可提高0.8個百分點。

“其實高周轉(zhuǎn)主要是縮短項目開發(fā)前期的定位策劃和規(guī)劃設計時間，進而做到快速開工，快速開盤，快速實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡?！彼窝討c在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，高周轉(zhuǎn)不僅不會縮短施工周期，反而更有可能拉長施工周期。

宋延慶給記者算了一筆賬，如果一家房企在三、五年內(nèi)，開始建立一、兩個標準化產(chǎn)品線，標準化率目標可以設定在40%左右，則凈利潤率可以提到至少5%，十年內(nèi)，力爭形成3~5條產(chǎn)品線，產(chǎn)品標準化率一旦達到70%左右，即使未來行業(yè)平均利潤率已經(jīng)降到10%左右，企業(yè)自身的凈利潤率依然可以達到15%以上。