每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

“房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，在國(guó)外房地產(chǎn)屬于金融業(yè)，不懂金融的人做不好房地產(chǎn)”，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森曾這樣說(shuō)。

事實(shí)上，在經(jīng)歷了一系列金融創(chuàng)新之后，無(wú)論是項(xiàng)目的融資，還是自有資金的利用，房企都有金融化的趨向。

在2013年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的背景下，地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新也如雨后春筍般涌現(xiàn)，從利用銀行理財(cái)產(chǎn)品成立房地產(chǎn)基金，收購(gòu)旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，到利用信托產(chǎn)品做一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，再到供應(yīng)鏈融資、預(yù)售款融資等，在銀行信貸緊張、A股融資大門(mén)緊閉的2013年，金融創(chuàng)新極大緩解了房地產(chǎn)公司的融資壓力。

可以預(yù)期，2014年地產(chǎn)行業(yè)將更為金融化。只是在最需要資金支持，也最容易變身為金融產(chǎn)品的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)還很難繞過(guò)現(xiàn)有政策的限制，實(shí)施項(xiàng)目融資的金融創(chuàng)新。

房企“金融化”將成趨勢(shì)

克而瑞最新發(fā)布的 《2013年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP50》顯示，繼2011年萬(wàn)科銷(xiāo)售額跨入千億元后，2012年綠地及保利也加入千億軍團(tuán)陣營(yíng)。在2013年，千億級(jí)別以上房企數(shù)量已由3家增加至7家，萬(wàn)達(dá)、中海、碧桂園與恒大4家房企強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，超大型企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局加劇。

盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖認(rèn)為，經(jīng)過(guò)近十年的高速發(fā)展，一些龍頭房企的規(guī)模已經(jīng)很大，在這樣的基數(shù)下要想持續(xù)發(fā)展，單靠房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然困難，未來(lái)“跨界”發(fā)展不可避免。房地產(chǎn)作為類(lèi)金融行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)向金融行業(yè)滲透是相對(duì)安全并合理的做法。

“從發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)向金融業(yè)滲透主要有三種思路。第一種是通過(guò)入股銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)，這不僅可以讓企業(yè)獲得低成本的融資渠道，同時(shí)可以通過(guò)與金融機(jī)構(gòu)深度合作挖掘潛在商機(jī)；第二種是向資產(chǎn)管理者轉(zhuǎn)型，通過(guò)資產(chǎn)與物業(yè)管理獲取服務(wù)收益；第三種是向財(cái)務(wù)投資者轉(zhuǎn)型，通過(guò)入股優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司或項(xiàng)目以獲得股權(quán)收益”，黃立沖表示。

龍頭房企萬(wàn)科選擇了入股銀行的轉(zhuǎn)型模式。2013年10月30日，萬(wàn)科公告，以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開(kāi)發(fā)行。萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)譚華杰表示，萬(wàn)科入股徽商銀行不僅能幫助與公司合作的上游企業(yè)改善貸款環(huán)境，對(duì)公司間接起到協(xié)同作用，同時(shí)有利于發(fā)展社區(qū)金融。

“如果未來(lái)社區(qū)金融模式真的能打通，這意味著萬(wàn)科將不僅能向其數(shù)量龐大的業(yè)主銷(xiāo)售銀行理財(cái)產(chǎn)品、基金、保險(xiǎn)，甚至能與銀行合作探索推出一些個(gè)性化的消費(fèi)類(lèi)或房屋貸款，獲取利潤(rùn)可觀的貸款收益”，黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，即便最終無(wú)法成功探索出社區(qū)金融的經(jīng)營(yíng)模式，至少能通過(guò)入股銀行獲得較低的融資成本，所以萬(wàn)科的做法是比較安全的。

向資產(chǎn)管理者轉(zhuǎn)型，即學(xué)習(xí)所謂的“凱德模式”，企業(yè)主要是在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的不同階段引入不同基金，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，并在各個(gè)環(huán)節(jié)獲得收益。比如，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，企業(yè)引入短期私募基金共同開(kāi)發(fā)，然后在開(kāi)業(yè)培育階段，引入一只商業(yè)基金接盤(pán)，培育成熟后再轉(zhuǎn)讓給長(zhǎng)期REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）。在不同階段，凱德均參股，獲得股權(quán)收益，并自始至終都能獲得項(xiàng)目管理、資產(chǎn)管理和物業(yè)管理的收入。

黃立沖認(rèn)為，雖然近年來(lái)越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商提出向凱德模式學(xué)習(xí)，但實(shí)際上轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理者的難度最高，它不僅要求房地產(chǎn)企業(yè)需具備強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)管理能力，同時(shí)也要有金融投資能力，像凱德自身便擁有資金募集能力，與很多大型投資者有著長(zhǎng)期合作。國(guó)內(nèi)的投行業(yè)務(wù)僅十幾年的歷史，無(wú)論是人才還是經(jīng)驗(yàn)，與國(guó)外投行相差甚遠(yuǎn)，這也給房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理者帶來(lái)困難。

財(cái)務(wù)投資則是另一個(gè)轉(zhuǎn)型的方向。黃立沖表示，很多香港開(kāi)發(fā)商都傾向于采用財(cái)務(wù)投資的形式獲取投資收益，而非介入到實(shí)體開(kāi)發(fā)當(dāng)中，像九龍倉(cāng)入股綠城與龍湖，新世界與華人置業(yè)入股恒大地產(chǎn)，均獲得不錯(cuò)的收益，對(duì)于一些獨(dú)立開(kāi)發(fā)能力不強(qiáng)、但擁有強(qiáng)大融資渠道且擅長(zhǎng)資本運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)而言，未來(lái)向財(cái)務(wù)投資者轉(zhuǎn)型同樣可獲得理想的收益。

商業(yè)地產(chǎn)尚難資產(chǎn)證券化

盡管房地產(chǎn)與金融結(jié)合越來(lái)越緊密，但在睿信致成總經(jīng)理薛迥文看來(lái)，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，大多停留在為房地產(chǎn)公司拓寬融資渠道上，無(wú)論是信托融資、房地產(chǎn)私募還是PE，其本質(zhì)均是通過(guò)股債結(jié)合的方式，為開(kāi)發(fā)商提供高息融資，且服務(wù)于“快入快出”的住宅市場(chǎng)。在金融化需求最大的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，通過(guò)資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)退出卻仍然遙遙無(wú)期。

“一直備受業(yè)界期待的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）至今還未開(kāi)閘，這導(dǎo)致投資人不得不將商業(yè)項(xiàng)目分拆出售套現(xiàn)，渴望持有商用物業(yè)的公司發(fā)展舉步艱難”，薛迥文認(rèn)為。

據(jù)悉，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。作為房地產(chǎn)融資證券化的重要手段，REITs被不少業(yè)內(nèi)人士看好。天津、上海等地從2009年開(kāi)始著手準(zhǔn)備相關(guān)試點(diǎn)，但到目前為止，對(duì)于REITs試點(diǎn)的相關(guān)情況，主管部門(mén)尚未有明確表態(tài)。

黃立沖認(rèn)為，除了政策因素，目前商業(yè)地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，更大的障礙在于其租金回報(bào)率仍處于較低水平，國(guó)內(nèi)很多商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)甚至跑不贏銀行貸款利率，由于這些物業(yè)投資主要依賴于銀行貸款，形成國(guó)內(nèi)持有型商業(yè)地產(chǎn)投資往往是“負(fù)回報(bào)”，要實(shí)現(xiàn)金融創(chuàng)新基本不可能。

“國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化要實(shí)現(xiàn)，除非租金水平漲一倍，或者是物業(yè)價(jià)格跌一半，租金回報(bào)率才會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生吸引力”，黃立沖認(rèn)為，近年來(lái)內(nèi)地一些不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)為了借道香港上市，開(kāi)發(fā)商為求套現(xiàn)不惜自行補(bǔ)貼投資人，這些房地產(chǎn)信托基金往往答應(yīng)在一段時(shí)期內(nèi)給予投資者相對(duì)較高的回報(bào)水平，但由于物業(yè)回報(bào)率一直無(wú)法提升，這些房地產(chǎn)信托基金即便能上市，后期走勢(shì)也不容樂(lè)觀。

此前，海印股份曾經(jīng)嘗試國(guó)內(nèi)首宗商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。但截至目前，這一計(jì)劃仍未獲批。觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道稱，就在2013年12月26日，海印股份證券部人士透露，根據(jù)相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，海印股份資產(chǎn)證券化目前需要補(bǔ)交一些材料，獲批時(shí)間尚無(wú)法估計(jì)。