投資房地產(chǎn)信托不再只有固定收益，滬上信托公司引入有限合伙形式，信托計(jì)劃的投資者通過直接參與項(xiàng)目權(quán)益投資，以參與股權(quán)的形式分享項(xiàng)目收益，其最終收益取決于商品住宅的銷售情況和最終售價(jià)。

上海信托不動(dòng)產(chǎn)金融總部副總經(jīng)理張錫麟指出，此類產(chǎn)品設(shè)計(jì)的期限相對(duì)較長(zhǎng)，以期大致覆蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)完整周期。

“房產(chǎn)項(xiàng)目即便遇到市場(chǎng)低谷，也有充裕的時(shí)間從谷底走出。如果太短，比如三年，項(xiàng)目很可能恰好在市場(chǎng)的谷底到期，投資者就會(huì)遭受損失。當(dāng)然，如果項(xiàng)目提前達(dá)到雙方預(yù)期，也可以提前結(jié)束?！?/p>

有限合伙形式 /

2013年10月，上海信托曾推出項(xiàng)目——“上信·萬(wàn)科房地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”。上海信托和萬(wàn)科各出資1250萬(wàn)元，作為有限合伙企業(yè)的普通合伙人（GP），負(fù)責(zé)對(duì)基金進(jìn)行投資與管理。該集合信托計(jì)劃，期限5年，募集資金27.875億元，信托資金用于認(rèn)購(gòu)有限合伙企業(yè)的有限合伙份額，成為合伙企業(yè)的有限合伙人（LP）。投資者作為有限合伙人（LP）參與房產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作，享受項(xiàng)目分紅，不參與項(xiàng)目管理。因此，在具體在收益分配上，投資者信托收益完全與項(xiàng)目的利潤(rùn)水平掛鉤，跟隨項(xiàng)目利潤(rùn)情況浮動(dòng)。

上海信托不動(dòng)產(chǎn)金融總部副總經(jīng)理張錫麟介紹，采取有限合伙企業(yè)的方式投資房產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)，是上海信托的項(xiàng)目從融資模式向投資模式轉(zhuǎn)變的嘗試，也是該項(xiàng)目的創(chuàng)新亮點(diǎn)之一。這種結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，相當(dāng)于讓投資者成為股東，介入房產(chǎn)開發(fā)的一級(jí)市場(chǎng)。今后，采用類似結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的信托計(jì)劃會(huì)越來越多。

據(jù)了解，以有限合伙制募集資金已經(jīng)成為海外創(chuàng)投的主要方式。從行業(yè)內(nèi)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，有限合伙企業(yè)主要有以下兩大優(yōu)點(diǎn)：按照國(guó)家有關(guān)稅務(wù)和《合伙企業(yè)法》規(guī)定，有限合伙企業(yè)不必再重復(fù)繳納所得稅，選擇有限合伙制而不選擇公司制形式，可以避免雙重稅賦；其次，分配機(jī)制靈活，有限合伙的收益或利潤(rùn)分配完全由合伙人之間自由約定，不受出資比例的限制。

項(xiàng)目設(shè)置綜合考慮地產(chǎn)周期 /

不過，業(yè)內(nèi)人士指出，購(gòu)買地產(chǎn)類股權(quán)投資信托風(fēng)險(xiǎn)需考慮地產(chǎn)周期波動(dòng)，比如限購(gòu)導(dǎo)致房產(chǎn)最后銷售不利，或者房?jī)r(jià)大幅下降。

對(duì)此，上海信托不動(dòng)產(chǎn)金融總部副總經(jīng)理張錫麟認(rèn)為，以“上信·萬(wàn)科房地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”為例，投資者賺錢是大概率事件。

“因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目位于中環(huán)線間，地段好，這個(gè)區(qū)域的新房供應(yīng)量有限。而萬(wàn)科拿地的樓板價(jià)都接近2.2萬(wàn)元/平方米，最終售價(jià)超過4.5萬(wàn)元/平方米是大概率事件。所以，綜合分析，我們覺得投資者賺錢是大概率事件，只是少賺和多賺的問題?！睆堝a麟認(rèn)為。

據(jù)了解，上海信托和萬(wàn)科合作開發(fā)的項(xiàng)目位于張江高科技園區(qū)中區(qū)內(nèi)。住宅和非住宅類的比例分別為73%和27%，物業(yè)類型包括花園洋房、公寓、商業(yè)、SOHO和酒店式公寓。

作為對(duì)照的是，比張江板塊更為偏遠(yuǎn)的外高橋板塊，受自貿(mào)區(qū)概念影響，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了3.5萬(wàn)元/平方米左右，部分高品質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)超過4萬(wàn)元/平方米。

“投資者的投資期限是最長(zhǎng)為五年，這也是有規(guī)劃的。我們認(rèn)為5年左右的時(shí)間基本能夠覆蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)完整周期，房產(chǎn)項(xiàng)目即便遇到市場(chǎng)低谷，比如像2008年的行情，也有充裕的時(shí)間從谷底走出。如果太短，比如三年，項(xiàng)目很可能恰好在市場(chǎng)的谷底到期，投資者就會(huì)遭受損失。當(dāng)然，如果項(xiàng)目提前達(dá)到雙方預(yù)期，也可以提前結(jié)束?！?/p>

地產(chǎn)短期不會(huì)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn) /

今年可以說是房地產(chǎn)信托的“多事之秋”——不少房地產(chǎn)信托計(jì)劃到期無(wú)法兌付。出現(xiàn)這種情況后，信托公司通常有幾種處置方式：要么按照預(yù)先約定的預(yù)期收益率，對(duì)投資者支付本息，然后信托公司處置抵押物、找房產(chǎn)商打官司收回款項(xiàng)；要么信托公司再發(fā)行新的信托計(jì)劃，借新還舊，讓項(xiàng)目延續(xù)；還有的信托公司會(huì)把項(xiàng)目轉(zhuǎn)賣給其他公司……

張錫麟認(rèn)為，這些出問題的房地產(chǎn)項(xiàng)目有兩大共同特點(diǎn)：第一項(xiàng)目自身品質(zhì)有瑕疵，比如房型不好、地段過于偏遠(yuǎn)等，使得房產(chǎn)賣不出去。第二是房產(chǎn)項(xiàng)目多位于三四線城市。這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易不活躍，可投資空間有限。

從宏觀層面看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大。

穆迪中國(guó)學(xué)術(shù)顧問委員會(huì)第二次會(huì)議11月9日在北京召開。委員會(huì)成員包括中國(guó)知名學(xué)者及穆迪亞太區(qū)高級(jí)管理人員。與會(huì)者也討論了這一問題——中國(guó)的房?jī)r(jià)一直在上漲，而且該趨勢(shì)仍在繼續(xù)，尤其是一線城市。房?jī)r(jià)近些年快速上漲已導(dǎo)致部分觀察人士擔(dān)心中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)存在泡沫。

眾所周知，金融資產(chǎn)泡沫難以識(shí)別。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)此的評(píng)估因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化程度提高的影響而愈加復(fù)雜。毫無(wú)疑問，這是房?jī)r(jià)上漲的部分原因。此外，與M2的增長(zhǎng)或替代投資（例如中國(guó)藝術(shù)品）的價(jià)格等其他指針相比，房?jī)r(jià)上漲似乎并不過高。另一方面，中國(guó)普遍缺乏具有流動(dòng)性和相對(duì)高收益的其他投資工具，這也可能是推高房?jī)r(jià)的原因之一。過去10年房?jī)r(jià)上漲的情形在某些方面與日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅前的幾十年相似。

穆迪中國(guó)學(xué)術(shù)顧問委員會(huì)討論了可能會(huì)影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展方向的各種因素。例如，放開資本賬戶管制及降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期將緩和房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，而對(duì)城鎮(zhèn)化和通脹的預(yù)期則會(huì)產(chǎn)生與此相反的效果。另外，進(jìn)一步明確農(nóng)民產(chǎn)權(quán)等其他因素從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看也可能將增加建設(shè)用地的供給。但是，總體上與會(huì)者認(rèn)為短期內(nèi)中國(guó)不大可能發(fā)生房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的情況。然而需要注意的是，該市場(chǎng)易受宏觀經(jīng)濟(jì)政策重大調(diào)整造成的意外后果的影響。

事實(shí)上，梳理近十年房地產(chǎn)融資格局，一個(gè)清晰可見的趨勢(shì)是，房地產(chǎn)公司正在逐漸擺脫對(duì)銀行的依賴，借道海外融資、信托、基金、券商資管等工具，走上一條多元化的直接融資之路。

“房企高度依賴銀行貸款單一格局在未來將很難持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)融資必然將逐步呈現(xiàn)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化格局，直接融資比例提高?！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缯J(rèn)為，不斷加碼的地產(chǎn)調(diào)控讓寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環(huán)境很難再現(xiàn)。而在國(guó)內(nèi)，隨著金融托媒加劇的趨勢(shì)，房地產(chǎn)信托發(fā)展迅猛，據(jù)業(yè)內(nèi)人士判斷，中國(guó)信托業(yè)目前規(guī)模已達(dá)10萬(wàn)億，其中一半以上的發(fā)行是與房地產(chǎn)有關(guān)。

有著“新興市場(chǎng)教父”之稱的鄧普頓新興市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行主席馬克·麥樸思（MarkMobius），今年秋季在接受媒體記者專訪時(shí)也談到，中國(guó)投資者最好的選擇是購(gòu)買地產(chǎn)類的基金或是REITS（房地產(chǎn)信托），它們的投資足夠分散，且程序和繳稅環(huán)節(jié)也不用操心。

此外，數(shù)據(jù)表明2013年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心已顯著回升。2013年的前10個(gè)月，全國(guó)商品房和住宅銷售均價(jià)分別為6384元/平方米和6006元/平方米，與2012年同期相比分別上漲8.6%和8.4%，與1~9月相比，漲幅分別表現(xiàn)為持平和縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示，10月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格連續(xù)17個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅為1.24%，較上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲10.69%，連續(xù)第11個(gè)月同比上漲。

其中，在房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍成熟的上海，房地產(chǎn)交易比較活躍，但不像其他中國(guó)城市那樣大起大落——這可以從居民住宅價(jià)格反映出來，上海居民住宅價(jià)格一直維持著上升通道，但價(jià)格穩(wěn)中有漲，比很多其他城市更具可持續(xù)性。

更多的投資者看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，一是因?yàn)橹袊?guó)的中產(chǎn)階級(jí)人數(shù)高達(dá)3億且仍在繼續(xù)增長(zhǎng)，二是因?yàn)槟贻p一代比前幾代人更有財(cái)力和意愿為提高住房條件和生活品質(zhì)而花錢。

（文/高行）