每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

去年四季度，旭輝控股集團（00884，HK，以下簡稱旭輝）赴港IPO，標志著塵封大半年之后，內(nèi)地房企赴港IPO再次開閘。隨后，新城發(fā)展控股（01030，HK，以下簡稱新城）、金輪天地控股（01232，HK，以下簡稱金輪天地）等多家內(nèi)地房企相繼赴港上市。

如今，內(nèi)房股IPO開閘迎來一周年，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這些內(nèi)地房企上市后的命運迥異：上市時較凈資產(chǎn)大幅折價的旭輝，經(jīng)過一年的“臥薪嘗膽”，如今不僅股價較發(fā)行價上漲兩成，而且融資成本大幅下降；新城雖然前11月的銷售業(yè)績增幅不如旭輝，但在土地市場動作頻頻，儲備了大量優(yōu)質(zhì)土地；金輪天地卻在上市完成后，暴露出了土地儲備不足、持續(xù)盈利能力欠缺等問題。

旭輝：融資成本大幅下降/

“雖然港股上市估值比較低，但它帶來的融資平臺、融資渠道比A股更寬廣，我們更看重融資平臺的擴展。”時隔一年，旭輝董事長林中回憶去年赴港上市的情形時，頗有幾分感慨。

去年底赴港上市時，旭輝、新城的招股價均較凈資產(chǎn)大幅折讓。曾有人做過計算，上市第一天，旭輝的市值較凈資產(chǎn)折價30%，這無疑讓股東們“肉疼”。但如今看來，當初的“肉疼”卻是值得的。旭輝在過去一年內(nèi)通過港股市場的渠道多次融資，獲得了規(guī)模與業(yè)績的雙雙成長。

林中透露，在香港這個國際化資本市場，旭輝在上市第一年就做了很多企業(yè)兩三年才能做完的事：經(jīng)過了三家評級機構(gòu)的評級；發(fā)行了兩筆美元債券。

旭輝赴港上市后，不僅融資規(guī)模有所上升，融資成本也大幅下降。以與綠地合作項目為例，由渣打、匯豐、東亞牽頭提供的銀團貸款利息只有4.2%~4.3%。據(jù)林中透露，2012年旭輝的平均融資成本在10%以上，而現(xiàn)在整體融資成本僅9.4%左右。

此外，因港股上市公司的身份，旭輝也吸引了龍湖、萬科等大型房企的很多優(yōu)秀人才紛紛加盟。比如，前萬科上海區(qū)董事長陳東彪就在今年8月加盟了旭輝。

同時，赴港上市還為旭輝引來了諸多合作伙伴。12月8日，旭輝發(fā)布公告稱，將與恒基中國訂立合作框架協(xié)議，共同開發(fā)旭輝位于上海市閔行區(qū)虹橋商務區(qū)的地塊。此外，綠地也是旭輝的主要合作伙伴。

2013年12月3日，旭輝發(fā)布公告稱，1~11月集團實現(xiàn)合同銷售金額約142.5億元，同比增長約67%，已提前一個月完成全年銷售目標。

新城：重心轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)/

與旭輝不同，另一家去年登陸港股市場的內(nèi)地房企新城則把主要精力放在了商業(yè)地產(chǎn)上。

新城董事長王振華透露，新城未來的核心增長點在于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，到2017年，公司將實現(xiàn)累計開業(yè)和在建購物中心20個左右，持有面積200萬平方米，“吾悅品牌”進入內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)品牌第一梯隊。

目前，新城已在6個城市建造了8個城市綜合體項目，其中3個已經(jīng)開業(yè)，其余的正在陸續(xù)建設或銷售。

“我們在計劃做一個商業(yè)項目之前，首先考慮的是拿地價格，其次是周轉(zhuǎn)速度，如果這兩項沒問題，就可以保持盈利。”王振華告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，2013年新城集團新增土地13幅，面積達290萬平方米；僅今年10月就獲得6幅地塊。目前，集團現(xiàn)有土地儲備面積近1400萬平方米。

新城方面表示，未來五年新城將開啟住宅與城市綜合體雙核驅(qū)動戰(zhàn)略模式，即以住宅開發(fā)為主，同時選取優(yōu)質(zhì)地塊開發(fā)運營城市綜合體，實現(xiàn)2013~2017年復合增長率不低于30%。

“我們的資金結(jié)構(gòu)正在逐步優(yōu)化，原來沒有長期限的資金，一般都是開發(fā)貸和信托，長的兩三年，短的一年?，F(xiàn)在通過海外發(fā)債，資金周期可以達到五年。”王振華透露，未來3~5年，新城會逐步增加長期借款的比重，“我的期望是，可以跨越至少兩個宏觀調(diào)控的周期”。

今年1~10月，新城累計實現(xiàn)合約銷售154.8億元，同比增長20.21%；累計合約銷售面積逾168.35萬平方米，同比增長16.07%；今年有望實現(xiàn)200億元的全年銷售目標。

金輪天地：上半年收益下滑八成/

在去年末開始的這一輪赴港上市潮中，金輪天地是唯一招股價較凈資產(chǎn)大幅溢價發(fā)行的內(nèi)房股，但目前股價仍處于“破發(fā)”狀態(tài)。

實際上，金輪天地在上市前，就曾被外界質(zhì)疑，原因是其土地儲備不足，以及業(yè)績中有較高比例是由投資物業(yè)公平值所貢獻，外界擔心這些因素會導致金輪天地業(yè)績不穩(wěn)定。

而從上市后的業(yè)績來看，當初外界的擔憂不無道理。半年報顯示，金輪天地上半年收益1.29億元，下跌80.6%，主要因為來自房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的收益減少。

雖然業(yè)績表現(xiàn)不理想，但港股上市帶來的融資便利，還是幫助金輪天地補充了土地儲備。研報數(shù)據(jù)顯示，2013年金輪天地通過發(fā)債、銀團貸款等建立了多元化的融資渠道，募資總額估計超過20億元。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，今年公司已斥資10億元先后在揚州、南京、長沙、株洲等地獲得多幅地塊。