每經網11月28日深圳訊（記者 葉燕婷）

日前，深圳市政府正式批準《2013年深圳市城市更新單元計劃第二批計劃》（以下簡稱“第二批舊改計劃”），涉及計劃拆除重建面積達42.6萬平方米，商住項目占據絕對主力。與深圳今年商住招拍掛土地普遍偏離市中心不同，本次通過批準的12個項目中，而位于羅湖、福田、南山三個老城區(qū)的項目數占比過半，土地區(qū)域優(yōu)勢明顯。

《每日經濟新聞》記者根據官方數據統(tǒng)計，今年深圳兩批城市更新計劃涉及的土地體量超過百萬平方米，相當于前11月深圳公開拍賣商住土地面積的四倍有余。截至目前，深圳今年純居住用地拍賣僅兩宗，所涉用地面積不到10萬平方米，通過公開拍賣的方式在深圳搶地越發(fā)艱難，房企“得舊改者得天下”的格局不言而喻，截至目前，包括京基、華潤置地、佳兆業(yè)、華僑城、卓越、招商地產等超過30家房企均已投入深圳舊改爭奪戰(zhàn)中。

舊改土地面積四倍于招拍掛 佳兆業(yè)、京基、華潤爭食

根據深圳市規(guī)土委消息，已獲得深圳市政府批準的深圳第二批舊改計劃共包括12個項目，分布全市6個片區(qū)?！睹咳战洕侣劇酚浾吒鶕钲谑幸?guī)土委數據統(tǒng)計得出，今年深圳共公告兩批城市更新計劃，擬拆除重建面積共計160.1萬平方米，與此對比，今年當地公開競拍的商業(yè)/居住用地總土地面積僅為33.7萬平方米，體量上僅為同期深圳城市更新計劃的兩成。

12個項目中位于龍崗區(qū)布吉街道的南門墩城市更新單元（范圍調整）擬涉及拆除重建用地面積達121672平方米，位列本批規(guī)劃項目中用地面積之首。據悉，該項目確定由“舊改專業(yè)戶”佳兆業(yè)拿下，擬更新方向為居住、商業(yè)等功能，截至目前，佳兆業(yè)通過舊改獲得的深圳項目已至1200萬平方米。

而同為深圳舊改分食主力軍，京基地產在今年的兩批舊改規(guī)劃中，奪下羅湖片區(qū)兩個項目，涉及商業(yè)、住宅、教育、醫(yī)療等多方面綜合項目，華潤置地同樣在羅湖則獲得了湖貝城市更新項目。

值得注意的是，此次城市更新項目涉及福田香蜜湖、羅湖翠竹街道等深圳核心區(qū)域，相比今年通過公開出讓的商業(yè)住宅用地中，大多處于光明、后海、龍華等新區(qū)的土地，區(qū)域優(yōu)勢明顯，因此此前一直備受關注。

資料顯示，這兩個項目由政府及本地實業(yè)企業(yè)拿下，其中羅湖區(qū)翠竹街道水貝村城市更新項目擬拆除重建用地面積為51680平方米，擬更新方向為居住等功能，福田區(qū)香蜜湖街道南天電力城市更新單元涉及拆除重建用地面積為40830平方米，擬更新方向為商業(yè)、辦公、商務公寓等功能。

超30房企加入深圳 舊改開工率低至8%

根據市土地房產交易中心網站土地出讓信息顯示，前十一月，今年深圳共出讓土地44宗，合約117.3公頃，但其中純居住用地僅有兩塊，土地總計僅不足10公頃的土地面積。而中原數據顯示，今年的舊改供應計劃亦有200公頃，其中，城市更新商品住房用地60公頃，已成為深圳住宅用地的主流。

目前，無論是中糧地產、華潤置地、招商地產等央企，還是京基、佳兆業(yè)、星河地產、卓越等本地民營房企，都已通過“舊改”項目獲得深圳土地。素有“舊改專業(yè)戶”之稱的佳兆業(yè)繼今年5月拿下鹽田最大的舊改項目后，再接寶安尖崗山產業(yè)園城市更新項目，公司透露，目前已確定舊改項目達到了1200萬平方米；央企華潤置地在大深圳區(qū)域內擁有大沖舊村整體改造項目、湖貝舊村整體改造項目、小徑灣等6個舊改項目，總占地面積超過300萬平方米；而京基在未來5年內將推行814萬平方米“舊改”計劃，今年5月動工的羅湖片區(qū)舊改京基晶都項目為深圳舊改第二大盤，下沙的城市綜合體舊改項目京基濱河時代也已經入市。

長期參與舊改項目的業(yè)內人士向《每日經濟新聞》表示，目前深圳市城市更新項目只有8%左右的開工率，項目談判過程艱難、運作周期較長仍是舊改項目的最大不確定因素。

而此前，中糧地產內部人士在接受記者采訪時曾表示，舊改項目的效益比仍是房企最為關心的問題，在舊改區(qū)域內擁有土地產權的企業(yè)的優(yōu)勢非常明顯，“若果大部分舊改土地都是自己的，基本不存在拆遷補償問題，即使出租，也只需終止這些租賃合同，提供賠償方案，比一家一家談拆遷難度低得多。”